万科Ａ(000002)2003年年度报告摘要

万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 万科企业股份有限公司 2003 年年度报告摘要 §1 重要提示 １．１ 本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或 者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。本年度报告摘 要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。 １．２ 没有董事声明对年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。 １．３ 宁高宁董事、宋林董事、李家祥董事、冯佳董事、莫军董事因公务未能亲自出席 本次董事会，其中宁高宁、宋林董事授权王印董事代为出席会议并行使表决权，李家祥 董事授权李志荣董事代为出席会议并行使表决权，冯佳董事授权孙建一董事代为出席会 议并行使表决权，莫军董事授权王石董事长代为出席会议并行使表决权。 １．４ 毕马威华振会计师事务所为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。 １．５ 公司董事长王石、总经理郁亮、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报 告的真实、完整。 §2 上市公司基本情况简介 2.1 基本情况简介 股票简称 万 科Ａ、万 科Ｂ 股票代码 000002、200002 上市交易所 深圳证券交易所 注册地址和办公 中国深圳市福田区梅林路 63 号万科建筑研究中心 地址 邮政编码 518049 公司国际互联网 www.vanke.com 网址 电子信箱 zb@vanke.com 2.2 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 肖莉 薛漫天 联系地址 中国深圳市福田区梅林路 63 号万科建 中国深圳市福田区梅林路 63 号万科建 筑研究中心 筑研究中心 电话 0755-25606666 0755-25606666 传真 0755-83152041 0755-83152041 电子信箱 xiaol@vanke.com xuemt@vanke.com §3 会计数据和财务指标摘要 1 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 3.1 主要会计数据 单位：（人民币）元 本年比上年增减 2003 年（本年） 2002 年（上年） 2001 年 （％） 主营业务收入 6,380,060,435.28 4,574,359,629.05 39.47% 4,455,064,776.93 利润总额 830,366,745.19 520,011,132.06 59.68% 501,852,215.83 净利润 542,270,658.17 382,421,274.06 41.80% 373,747,217.73 扣除非经常性损益 527,202,240.44 357,625,557.27 47.42% 159,252,989.59 的净利润 2003 年末 2002 年末 本年末比上年末 2001 年末 （本年末） （上年末） 增减（％） 总资产 10,561,040,095.70 8,215,822,308.30 28.55% 6,482,911,630.82 股东权益（不含少 4,701,359,103.82 3,506,963,985.91 34.06% 3,250,284,348.35 数股东权益） 经营活动产生的现 -1,478,383,770.29 128,843,264.54 -1247.43% -1,204,549,247.74 金流量净额 注：根据证监会于 ２００４ 年 １ 月 ５ 日颁布的《公开发行证券的公司信息披露规范问答第 １ 号－非经常 性损益》（证监会计字［２００４］４ 号），公司调整了 ２００２、２００１ 年的非经常性损益金额，并同时对与非 经常性损益相关的财务指标进行了调整。 3.2 主要财务指标 单位：（人民币）元 本年比上年增减 2003 年（本年） 2002 年（上年） 2001 年 （％） 每股收益 0.39 0.61 -35.97% 0.59 每股收益（按截至 ２００４ 年 ３ 月 ４ 日最 0.37 -- -- -- 新股本计算） 净资产收益率 11.53% 10.90% 5.78% 11.50% 扣除非经常性损 益的净利润为基 12.62% 10.59% 19.17% 5.11% 础计算的净资产 收益率 每股经营活动产 生的现金流量净 -1.06 0.20 -619.12% -1.91 额 2003 年末 2002 年末 本年末比上年末 2001 年末 （本年末） （上年末） 增减（％） 每股净资产 3.37 5.56 5.15 -39.40% 调整后的每股净 3.34 5.43 -38.52% 5.06 资产 注：根据证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 ２ 号＜年度报告的内容与格 式＞（２００３ 年修订）》，该指标按加权平均法计算。 3.3 国内外会计准则差异 √ 适用 □ 不适用 单位：（人民币）万元 国内会计准则 境外会计准则 净利润 54,227.07 52,114.77 2 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 遵照国际会计准则作出之调整： 净利润（万元） 依照中国会计准则 54,227.07 递延收入认定及摊销 144.60 差异说明 商誉认定及摊销 228.13 递延税项 -188.48 万科转债利息计量差额资本化后转入销售成本 -2,296.55 依据国际会计准则计算 52,114.77 §4 股本变动及股东情况 4.1 股份变动情况表 单位：股 本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后 公积金转股 其他 小计 一、未上市流 通股份 1、发起人股份 52,750,318 52,750,318 0 52,750,318 105,500,636 其中：国家持 52,750,318 52,750,318 52,750,318 105,500,636 有股份 境内法人持 0 0 有股份 境外法人持 0 0 有股份 其他 0 0 2、募集法人股 57,754,610 57,754,610 57,754,610 115,509,220 份 3、内部职工股 0 0 4、优先股或其 0 0 他 未上市流通股 110,504,928 110,504,928 0 110,504,928 221,009,856 份合计 二、已上市流 通股份 1、人民币普通 398,714,649 444,639,906 87,974,761 532,614,667 931,329,316 股 2、境内上市的 121,755,136 121,755,136 121,755,136 243,510,272 外资股 3、境外上市的 0 0 外资股 4、其他 0 0 已上市流通股 520,469,785 566,395,042 87,974,761 654,369,803 1,174,839,588 份合计 三、股份总数 630,974,713 676,899,970 87,974,761 764,874,731 1,395,849,444 注：公司股本变化详情如下： （1） “可转债转股”新增股份中，包含 2003 年 1 月 1 日~5 月 22 日的转股数 45,925,257 股和 5 月 23 日~12 月 31 日的转股数 42,049,504 股，其中，前者获得 10 股转增 10 股；期内“万科转债”转股新 3 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 增股本合计 133,900,018 股。 （2）报告期内，公司实施公积金转增股本，以 5 月 22 日收市时公司总股本 676,899,970 股（其中 45,928,029 股为“万科转债”转股所产生）为基数，向全体股东每 10 股股份转增 10 股，新增 444,639,906 股流通 A 股。 （3）截至 2003 年 12 月 31 日，因“万科转债”转股因素，形成的股份累计为 133,905,562 股，占公 司总股本的 9.59%。 期后事项： （１）截至 ２００４ 年 ３ 月 ４ 日，本公司总股本为 １，４７７，７２４，９８２ 股，较报告期末增加 ８１，８７５，５３８ 股， 该项股本增加原因为万科转债在 ２００４ 年 １ 月 １ 日至 ３ 月 ４ 日期间有 ４，７８９，７３２ 张转为公司流通 Ａ 股。 （２）公司于 ２００４ 年 ３ 月 ９ 日发布《关于万科转债赎回事宜的公告》，决定以 １０１．５ 元／张的价格赎 回在 ２００４ 年 ４ 月 ２３ 日之前未转股的全部万科转债。详情请参见该公告。万科转债赎回完成后，公 司总股本最多将达到 1,516,782,212 股。 4.2 前十名股东、前十名流通股股东持股表 报告期末股东总数 221,274 前十名股东持股情况 股东名称(全称) 年度内增 年末持股 比例 股份类别 质押或冻结 股东性质 减（股） 数量（股） （％） （已流通或 的股份数量 （国有股 未流通） （股） 东或外资 股东） 华润股份有限公司 78,075,749 156,151,49 11.19 未流通 0 国有股东 8 CREDIT LYONNAIS 17,073,528 34,147,056 2.45 已流通 0 外资股东 SECURITIES （ASIA） LTD 刘元生 12,158,127 24,316,254 1.74 其中 0 22,876,254 股尚未流通 TOYO SECURITIES 12,981,566 14,726,631 1.06 已流通 0 外资股东 ASIA LITMITED-A/C CLIENT HOLY TIME GROUP 7,321,242 14,528,800 1.04 已流通 0 外资股东 LIMITED 博 时 价 值 增 长 证 券 12,055,956 12,055,956 0.86 已流通 0 投资基金 华 夏 成 长 证 券 投 资 12,000,000 12,000,000 0.86 已流通 0 基金 万科企业股份有限 5,895,078 11,790,156 0.84 未流通 0 公司工会委员会 内藤证券株式会社 8,031,439 10,139,487 0.73 已流通 0 外资股东 同盛证券投资基金 8,123,499 9,520,317 0.68 已流通 0 前十名股东关联关系或一致行动 注：（1）持有本公司 5%以上股份的股东为华润股份有限公司， 的说明 其所持股份报告期内因公司实施公积金转增股本而增加 78,075,749 股。中国华润总公司（"中国华润"）与其发起设立的 华润股份有限公司（"华润股份"）于 2003 年 6 月 27 日签订了 《股份转让合同》和《可转债转让合同》，将中国华润原持有万 科的 156,151,498 股国有股、法人股和 2,295,420 张可转债转让 4 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 给华润股份。有关具体情况请参见华润股份、本公司分别于 6 月 30 日、7 月 11 日在《中国证券报》 、 《证券时报》和香港英文 《虎报》作出的公告。 （2）公司第二大股东 CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA） LTD 所持股份中的 34,147,056 B 股（占公司总股本的 2.45%） 为香港华润集团之关联公司华润置地有限公司实际持有，香港 华润集团与中国华润、华润股份为关联公司。 前十名流通股股东持股情况 股东名称(全称) 年末持有流通股数量（股） 种类（A、B、H 股或其它） CREDIT LYONNAIS SECURITIES 34,147,056 B TOYO SECURITIES 14,726,631 B HOLY TIME GROUP LIMITED 14,528,800 B 博时价值增长证券投资基金 12,055,956 A 华夏成长证券投资基金 12,000,000 A 内藤证券株式会社 10,139,487 B 同盛证券投资基金 9,520,317 A BONY A/C MIF-MATTHEWS 9,314,082 B 裕元证券投资基金 9,000,056 A 裕富证券投资基金 8,751,221 A 前十名流通股股东关联关系的说 注：博时价值增长证券投资基金、裕元证券投资基金与裕富证 明 券投资基金为关联基金。 4.3 控股股东及实际控制人情况介绍 4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况 √ 适用 □ 不适用 新控股股东名称 华润股份有限公司 新实际控制人名称 中国华润总公司 变更日期 2003 年 06 月 27 日 刊登日期和报刊 6 月 30 日、7 月 11 日在《中国证券报》、《证券 时报》、香港英文《虎报》 4.3.2 控股股东和其他实际控制人具体情况介绍 本公司第一大股东为华润股份有限公司。该公司是由中国华润于 2003 年 6 月发起设立的股份有限公 司，法定代表人为陈新华先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司 100%的股权，主营业务包括 分销、房地产、高科技和策略性投资。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街 8 号华润大厦， 注册资本约 164.67 亿元，中国华润持有华润股份 16,464,463,526 股国家股，占其股本总额的 99.984211%；其他四家发起人中国粮油食品进出口（集团）有限公司、中国五金矿产进出口总公司、 中国化工进出口总公司和中国华能集团公司分别持有华润股份 650,000 股国有法人股，分别占其股本 总额的 0.003947%。 中国华润是全民所有制企业，注册资本约 96.59 亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国 有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为陈新华先生。 截止报告期末，华润股份及其关联公司共持有本公司股份 190,298,554 股，占本公司总股本的 13.64%。 有关原中国华润持有本公司的股份和可转换公司债券的转让情况，请参见前述公司前十大股东附注。 §5 董事、监事和高级管理人员 5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动 年初持股 年末持股 姓名 职务 性别 年龄 任期起止日期 变动原因 数（股） 数（股） 资本公积金 王 石 董事长 男 53 2002 至 2005 年。 139,559 279,118 转增股本 5 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 资本公积金 孙建一 独立董事 男 51 2002 至 2005 年。 24,096 128,192 转增股本， 市场增持。 资本公积金 郁 亮 董事 男 38 2002 至 2005 年。 38,914 77,828 转增股本 资本公积金 丁福源 监事 男 54 2001 至 2004 年。 40,255 82,410 转增股本， 市场增持。 5.2 在股东单位任职的董事监事情况 √ 适用 □ 不适用 是否领取报 姓名 任职的股东名称 在股东单位担任的职务 任职期间 酬、津贴（是 或否） 华润（集团）有限公司 宁高宁 华润股份有限公司 副董事长兼总经理及中 1999 年 是 国华润总公司总经理 华润（集团）有限公司 宋 林 华润股份有限公司 2000 年 是 常务董事副总经理 仁达国际（香港）有限 陈志裕 刘元生 1986 年 是 公司董事 华润（集团）有限公司 王 印 华润股份有限公司 2000 年 是 董事助理总经理 华润（集团）有限公司 蒋 伟 华润股份有限公司 2002 年 是 董事财务总监 5.3 董事、监事和高级管理人员年度报酬情况 单位：（人民币）万元 年度报酬总额 440.00 金额最高的前三名董事的报 163.00 酬总额 金额最高的前三名高级管理 177.00 人员的报酬总额 独立董事津贴 6.00 万元/人.年 独立董事其他待遇 无其它报酬、津贴。 不在公司领取报酬、津贴的 无 董事、监事姓名 报酬区间 人数 80-90 1 70-80 1 60-70 1 50-60 1 40-50 3 30-40 1 §6 董事会报告 6.1 报告期内整体经营情况的讨论与分析 经营环境 2003 年是中国房地产市场进入高速增长的一年，随着国家政策对行业发展的进一步规范，行业开始 步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投 资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长。 2003 年全国房地产开发完成投资 10106.1 亿元，比去年同期增长 29.7%；其中住宅开发投资为 6782.4 6 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 亿元，较去年同期增长 28.6%。 另一方面，我们也关注到土地购置和开发规模进一步增大，截至 2003 年年末，土地购置面积和土地 开发面积分别达到 3.7 亿平方米和 2.1 亿平方米，增幅分别达到 21.5 %和 20.2 %，与房地产投资和 商品房销售金额的涨幅相比趋缓，说明国家对土地市场的规范和调控措施已经开始发挥效果，土地 市场呈现出稳定的增长。 2003 年房地产市场持续高速增长，商品住宅竣工面积和销售面积分别达到 32200.5 万平方米和 28502.5 万平方米，同比分别增长 21%和 28.9%；销售额也持续攀升，商品住宅销售金额达 6303.9 亿元，较去年同期增长 37.4%。市场呈现供需两旺的局面，并且需求的增长明显高于供给的增长， 市场运行态势良好。 年内商品房、商品住宅销售价格继续保持稳中有的趋势，全国商品住宅销售均价 2211 元，同比上升 3.8%。 业务回顾 2003 年，集团在上海、深圳等 10 个城市的项目贡献了盈利，随着市场的持续向好和集团 2001、2002 年期间在各地开发的项目陆续进入成熟期，销售价格有所上升，项目毛利率比去年同期明显增长。 在过去的一年，集团在上海、深圳、南京、武汉、成都、沈阳、南昌、长春、北京和天津 10 个市场 获得良好盈利回报，该等盈利主要来源于 18 个楼盘；年内结算楼宇面积 136.4 万平方米，结算收入 62.2 亿元，分别较上年同期增长 21.8%和 40.6%。销售金额在全国商品住宅市场的份额由 0.94%增加 至 0.99%，其中上海的市场份额为 1.55%，深圳 3.44%，南京 1.27%，成都 1.91%，沈阳 6.31%，长 春 6.39%。 年内，集团根据市场变化以及对未来市场的预期，适时调整销售策略，提升售价；在钢材、水泥等 建材价格上调的背景下，集团房地产开发业务毛利由上年的 20.09%提升至 2003 年度的 22.51%。 在以上海为核心的上海区域管理中心，集团获得丰厚回报，50.31%的盈利来源该区域，其中上海市 场贡献盈利 2.08 亿元，占集团净利润的 38.38%，南京市场贡献盈利 0.41 亿元，南昌市场贡献盈利 0.24 亿元；该区域旺盛的市场需求和价格的增长亦拉高了集团整体毛利水平。年内，为该区域带来 盈利以及推出预售的主要项目为：上海假日风景项目 2 期和 3 期售出 11.9 万平方米，累计销售率 99.4%，城市花园新区南块项目 2 期和 3 期售出 8.9 万平方米，累计售出率 99.7%，四季花城项目 1 期售出 10.9 万平方米，售出率 98.6 %；南京?金色家园项目售出 4.6 万平方米，累计售出 93.2%；南 昌四季花城共售出 9.6 万平方米，累计销售率达 91.3%。 在以深圳为核心的深圳区域管理中心，深圳市场为集团带来重要盈利贡献，实现净利润 2.03 亿元， 占集团净利润比例达到 37.43%，主要利润来源于深圳金域蓝湾项目，一期、二期售出 7.0 万平方米， 累计售出率达 71.1%，东海岸项目一期售出 4.8 万平方米，售出率 68.8%，四季花城项目售出 4.7 万 平米，累计销售率 99.4%；金色家园项目售出 1.4 万平米，累计销售率 94.7%。 在以沈阳为核心的沈阳区域管理中心，沈阳市场和长春市场继续提供稳定回报，沈阳金色家园项目 以及四季花城项目合计售出 13.6 万平方米，累计销售率 83.1%，长春城市花园项目售出 7.4 万平米， 累计销售率 84.1%。 在北京、成都、武汉，盈利回报稳定，北京青青家园和星园售出 7.6 万平方米，累计售出率 92.0%； 成都城市花园项目继续旺销，项目本年售出 10.1 万平方米，累计销售率 84.3%；武汉四季花城项目 期内售出 10.3 万平方米，累计销售率 96.1%。 年内，在集团的全面关注和天津公司全体员工的努力下，天津公司步入正常发展轨道，公司团队建 设和团队优化工作取得明显成效，年内实现了盈利。天津水晶城项目售出 6.5 万平方米，项目售出率 73.4%，美树丽舍售出 3.1 万平方米，累计售出率 92.6%。 可持续发展 年内，集团持续关注和研究土地政策的实施状况和土地市场的变化情况，并推进在珠江三角洲、长 江三角洲以及东北区域的扩张，并先后进入广州、中山，与业已开发的深圳和佛山形成深圳区域联 动发展；此外，还在鞍山和大连获得新项目，形成以沈阳为核心，包括长春的区域联动发展；在上 海区域管理中心，公司积极寻求进入新的市场的机会。 年内，集团新增项目资源储备建筑面积 276 万平方米，主要分布在深圳、广州、中山、上海、南京、 成都、沈阳、长春、大连和鞍山。 截至年末，集团项目资源储备建筑面积 744 万平方米，能够满足 2004 年、2005 年稳定增长的项目资 7 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 源需求。 因土地政策的变化，年内集团在成都和武汉的项目资源调减约 61 万平方米，调减的主要原因是新的 土地出让政策实施后，部分手续未办理完全的项目资源难以正式转属为集团名下，尽管集团仍在积 极寻求解决办法，但从稳健性角度考虑，公司不再将之归入集团项目资源储备统计范围。 管理与创新 在过去的一年，管理层继续致力于业务流程的完善，以提升组织运作效率。在业务管理方面，加强 了市场研究，公司对房地产行业数据和政策进行了定期和及时的分析，以辅助经营决策；公司还努 力提升产品品质，推动标准化住宅在具体项目中的应用；为提高工程质量，公司推出了"磐石行动"， 通过实施"战略监理"、完善了各部件质量标准等措施，加强重点工序的过程控制和供应商的管理， 初步建立了集团集中采购、区域采购、定点采购三级采购体系。在客户关系方面，公司客户服务系 统的管理架构已经初步形成，以客户满意度和忠诚度的提升为工作目标导向。在绩效评估和员工关 系方面，公司持续推广绩效文化，推动团队优化工作，关注和注重人才的培养，通过专业技能、管 理技能的培训，提高员工的专业水准和管理水平。 期内，集团持续推进产品创新、鼓励专业成就，公司"户户带花园或露台的住宅"（情景花园洋房） 荣获国家知识产权局颁发的专利证书，南京万科·金色家园获建设部住宅产业化促进中心主办的 "2003 中国住宅创新夺标"综合类大奖；沈阳万科·四季花城获中国房地产业协会、中国房地产报社 联合开展 2003"健康住区"奖；深圳市万科房地产有限公司蝉联 2002 年度深圳市房地产综合开发资质 年审第一名，实现五连冠；沈阳万科房地产开发有限公司荣膺辽宁省"诚信单位"；公司还在 2004 年 1 月入选"房地产行业十佳雇主"。 投资者关系 凭借在资本市场 10 多年的经验以及集团一直坚持的透明度原则，公司已建立广阔的机构与个人投资 者基础。 在过去的一年，公司进一步加强了与境内外投资者的沟通，以定期、公开、全面和及时的方式，为 投资者提供可能影响其利益的公司资料。公司努力提高信息披露的质量和标准，提高透明度，2003 年度，公司在信息披露的及时性、准确性、完整性、合法性以及信息披露行为对市场和投资者的影 响方面，持续获得深圳证券交易所优秀评级；同期，公司获得英国 IR（《投资者关系》）杂志组织全 球主要机构投资者和基金经理评出的第三届亚洲区域的中小型公司最佳投资者关系奖。 年内，公司管理层与境内外投资者和分析员进行了逾百次会议，并在境内外组织和参与了逾 10 次大 型和中小型投资推介会以及业绩发布会。 年末，公司流通市值达 73.5 亿元，其中流通 A 股市值 60.8 亿元，在深沪上市公司流通市值中排名第 15 位；流通 B 股市值 12.7 亿元，在深市 B 股上市公司流通市值中排名第 11 位。公司被选为深证 100 指数成份股。 6.2 主营业务分行业、产品情况表 单位：（人民币）万元 主营业务收 主营业务成 分行业或分 主营业务收 主营业务成 毛利率比上 毛利率(%) 入比上年增 本比上年增 产品 入 本 年增减（％） 减（％） 减（％） 房地产开发 621,922.37 448,990.27 22.51 40.64 35.00 2.42 与经营业 其他行业 16,083.67 14,997.49 6.75 5.71 2.74 0.00 其中：关联 8,350.08 5,091.48 39.02 0.00 0.00 0.00 交易 房地产开发 621,922.37 448,990.27 22.51 40.64 35.00 2.42 产品 其中：关联 8,350.08 5,091.48 39.02 0.00 0.00 0.00 交易 所售的深圳福景大厦房产及租赁使用权的价格是经聘请资产评估事务 关联交易的定价原则 所进行评估确定评估价值后，与中国华润总公司协商同意，在略高于评 估价值的基础上确认交易价格，并以现金方式支付。 8 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 向华润万佳有限公司转让深圳市万科房地产有限公司所拥有的深圳福 景大厦房产及租赁使用权减少了公司 2003 年度租金收入约 168 万元， 关联交易必要性、持续性的 但使公司获得 2003 年度净利润约 2,483 万元。此外，公司还获得约 8,698 说明 万元的净现金流。所获款项将全部用于项目资源储备或房地产项目开 发，为本公司住宅业务的发展提供一定的资金支持。公司已于 2003 年 12 月 31 日前，按协议约定收到全部交易款项。 注：（1）房地产开发毛利率的计算已扣除主营业务税金及附加。 （2）上述关联交易中“主营业务收 入”及“主营业务成本”未包含关联交易所涉及 1,299.50 万元租赁使用权转让收入及 1,147.24 万元 租赁使用权转让成本。 6.3 主营业务分地区情况 单位：（人民币）万元 地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减（％） 上海地区地产业务 172,424.00 140.04 深圳地区地产业务 161,657.00 51.46 成都地区地产业务 32,699.00 25.68 天津地区地产业务 58,867.00 167.27 北京地区地产业务 48,825.00 -23.67 南京地区地产业务 21,221.00 -40.59 南昌地区地产业务 25,028.00 47.12 武汉地区地产业务 29,743.00 3.01 长春地区地产业务 20,123.00 -5.20 沈阳地区地产业务 50,685.00 3.65 6.4 采购和销售客户情况 单位：（人民币）万元 前五名供应商采购金额 12,766.08 占采购总额比重 26.96% 合计 前五名销售客户销售金 11,900.00 占销售总额比重 1.87% 额合计 6.5 参股公司经营情况（适用投资收益占净利润 10％以上的情况） □ 适用 √ 不适用 6.6 主营业务及其结构发生重大变化的原因说明 □ 适用 √ 不适用 6.7 主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明 □ 适用 √ 不适用 6.8 经营成果和利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析 □ 适用 √ 不适用 整体财务状况与上年度相比发生重大变化的原因分析 √ 适用 □ 不适用 财务指标 ２００３－１２－３１ ２００２－１２－３１ 增减幅度（％） 变动原因 （人民币万元） （人民币万元） 9 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 总资产 １，０５６，１０４ ８２１，５８２ ２８．５５ 业务规模稳定增长 应收帐款 ２６，９４６ ３０，２３０ －１０．８６ 按揭回款情况良好 存货 ８６７，０９３ ５９７，６１７ ４５．０９ 增加项目储备和在建面积 长期投资 主要是股权投资差额摊销及联营公司 ５，７０８ ６，４５３ －１１．５５ 北海万达本年为亏损 固定资产 ２６，８０２ ３４，８８６ －２３．１３ 处置及核销部分固定资产 长期负债 可转债转股及原长期银行借款将在 １ １００，５２７ １７０，９３０ －４１．１９ 年内到期而相应转入流动负债 股东权益 ４７０，１３６ ３５０，６９６ ３４．０６ 本报告期净利润增长及可转债转股 主营业务利润 １３９，１００ ８８，５９４ ５７．０１ 地产业务增长 净利润 ５４，２２７ ３８，２４２ ４１．８０ 主营业务利润增长 现金及现金等价物 －２１，８６２ ３８，２０２ －１５７．２３ 房地产项目支出增多 增加额 其他指标 资产负债率 ５４．９２ ５６．７６ －１．８４ 可转债转股 流动比率 ２．１３ ２．６２ －０．４９ 短期借款增加 速动比率 经营规模扩大、项目储备增加使得短 ０．３２ ０．６０ －０．２８ 期借款、应付帐款等流动负债增加 股东权益比率 ４４．５２ ４２．６９ １．８３ 可转债转股 应收账款周转天数 １６ ２７ －１１ 销售回款情况良好 存货周转天数 ５６８ ５５９ ９ 存货规模增长较快 6.9 对生产经营环境以及宏观政策、法规产生重大变化已经、正在或将要对公司的财务 状况和经营成果产生重要影响的说明 √ 适用 □ 不适用 ２００３ 年 ６ 月，人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发过程中的 土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项金融政策进行了规范；８ 月，国务 院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出房地产业已经成为国民经济的 支柱产业，并对健全市场体系、发展住房信贷、调控土地供应、整顿市场秩序、搞活住房二级市场 等方面工作做了指导性的规定。公司认为，上述政策的发布，为境内房地产业中长期的发展奠定了 制度框架，将对规范房地产开发和交易行为、提高行业的集约化程度和整体水平、促进房地产业长 期、健康的发展产生重要作用。公司作为规模较大、运作规范的房地产企业，将从市场的不断规范、 理性化中得益。也应看到，房地产金融政策的变化及其预期，对开发商的融资、资金运用、项目开 发等方面的能力提出了更高的要求，特别是融资能力。公司将更积极地拓宽融资渠道，尝试与境外 资本的项目合作，并更多地采取合作方式进行项目开发，以充分发挥公司在开发能力方面的优势。 6.10 完成盈利预测的情况 □ 适用 √ 不适用 6.11 完成经营计划情况 √ 适用 □ 不适用 10 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 公司未曾披露过２００３年度盈利预测，亦未对收入和成本费用等计划予以披露，因此，不存在对披露 年度经营计划变动进行特别说明的事项。 公司于２００２年报中曾披露“２００３年度计划开工面积和竣工面积预计分别达到１８１万平方米和１７１万平 方米，计划销售和结算面积超过１４５万平方米”。２００３年，公司实际完成开、竣工面积分别为１７７和１４９ 万平方米，销售和结算面积分别为１３０．６和１３６．４万平方米，实际较计划有所差距，主要原因为：２００３ 年房地产市场供需两旺，房价继续稳步上升；另一方面，随着房地产金融政策的出台以及公开土地 使用权出让政策在年内的逐步实施，土地资源的稀缺性更为凸现。公司根据市场变化情况，在保证 集团当年项目利润的情况下，调高了部分项目的销售价格，以争取实现单位建筑面积的最大收益， 该等调整在提高了项目毛利和公司盈利水平的同时，相应影响了公司年内的销售面积和结算面积， 这些项目主要为上海假日风景项目、武汉四季花城、天津水晶城项目。此外，受“非典”和证照办 理的影响，北京西山庭院项目和青青家园三期项目的开发推迟至２００４年，给竣工和结算计划带来一 定影响。 上述销售和结算面积的调整未影响董事会制定的公司２００３年度盈利增长目标。 6.12 募集资金使用情况 √ 适用 □ 不适用 单位：（人民币）万元 本年度已使用 已累计使用募 募集资金总额 150,000.00 24,466.00 150,000.00 募集资金总额 集资金总额 是否符合计划 承诺项目 拟投入金额 是否变更项目 实际投入金额 产生收益金额 进度和预计收 益 深圳四季花城二 25,000.00 否 25,000.00 7,850.00 是 区 深圳金域蓝湾 40,000.00 否 40,000.00 11,600.00 是 上海假日风景 30,000.00 否 30,000.00 4,980.00 是 北京青青家园 30,000.00 否 30,000.00 5,040.00 是 成都城市花园 25,000.00 否 25,000.00 5,350.00 是 合计 150,000.00 — 150,000.00 34,820.00 — 未 达 到 计 划 进 度 项目资金投入、进度及预期收益说明： 和收益的说明（分 A、公司严格按照《可转债募集说明书》披露的用途投入可转债募集资金。截至 具体项目） 2003 年中期末，各项目的资金已按计划用途使用完毕。 B、除北京青青家园已结算部分的投资收益率略低于募集说明书外，其他各投资 项目的收益率均超过募集说明书的预测数。深圳四季花城二区、深圳金域蓝湾 取得了良好的投资回报。 变 更 原 因 及 变 更 公司严格按照《可转债募集说明书》披露的用途投入可转债募集资金。 程序说明（分具体 项目） 变更项目情况 □ 适用 √ 不适用 6.13 非募集资金项目情况 √ 适用 □ 不适用 11 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 单位：（人民币）万元 项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况 新设 6 家地产业务子公 16,090.00 良好 司 已完成 增持 1 家地产公司 1 家 1,062.00 已完成 良好 物业公司股权 增加项目土地储备 228,000.00 主要处于项目前期 尚未体现，预期良好 合计 245,152.00 -- -- 6.14 董事会对会计师事务所“非标意见”的说明 □ 适用 √ 不适用 6.15 董事会新年度的经营计划（如有） √ 适用 □ 不适用 ２００４ 年集团将继续增加在现有市场的开发规模，重点加大在长江三角洲的投资力度，形成长江三角 洲的战略布局。此外，公司将加大对现有重点城市的投资，特别是在北京和成都增加项目资源储备， 以确保该公司在该市场的扩张和可持续发展。公司还将尝试进入上述区域外有潜力的二线城市，寻 找新的投资机会。 ２００４ 年集团主要开发项目 ３３ 个，开工面积和竣工面积预计分别为 １７８ 万平方米和 １５４ 万平方米。但 上述开工计划和竣工计划可能因下述原因而出现相应调整：（１）宏观经济以及房地产市场可能产生 的重大变化或单个项目出现销售变化；（２） 土地使用权转让政策的进一步细化和改变，给公司现 有待开发项目带来不确定因素；（３） 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照 办理速度滞后而影响开发节奏；（４）重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工结算。 新年度盈利预测（如有） ? 适用 v 不适用 6.16 董事会本次利润分配或资本公积金转增预案 公司 ２００３ 年度分别按照中国会计标准和国际会计标准之可分配利润情况如下： 单位：人民币元 中国会计标准 国际会计标准 税后可分配利润 ５４５，３５５，２４８．０９ ５５４，３７１，８０７ 其中：２００３ 年度净利润 ５４２，２７０，６５８．１７ ５２１，１４７，６９６ 结转年初可分配利润 １３８，４６４，５８３．９２ １６８，６０４，１０５ 分配 ２００２ 年度股利 （１３５，３７９，９９４．００） （１３５，３７９，９９４） 根据中国会计标准和国际会计标准孰低为分配最大限额的规定，２００３ 年度可供分配利润为 ５４５，３５５，２４８．０９ 元。 根据有关法规及公司章程规定，考虑到股东利益及公司长远发展需求，公司管理层提交 ２００３ 年度利 润分配方案如下，请董事会审议： １、 按照中国会计标准之净利润的 １０％计提法定公积金； ２、 按照中国会计标准之净利润 ５％计提法定公益金； ３、 按中国会计标准之净利润之 ４０％计提任意盈余公积金； ４、 自本年度净利润中，按总股本及每股 ０．１５ 元提取分红基金； ５、 剩余未分配利润留存下一年，全部作为股利分配。 可分配利润 ５４５，３５５，２４８．０９ 元之分配金额如下： 数额（元） 占可分配利润比例 计提法定公积金 ５４，２２７，０６５．８２ ９．９４％ 计提法定公益金 ２７，１１３，５３２．９１ ４．９７％ 计提任意盈余公积金 ２１６，９０８，２６３．２７２８ ３９．７８％ 按中国会计标准留转下一年度未分配利润 ２４７，１０６，３８６．０９０８ ４５．３１％ 12 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 其中：２００３ 年度分红基金 ２０９，３７７，４１６．６０ ３８．３９％ 留转下年可分配利润 ３７，７２８，９６９．４９４８ ６．９２％ 按国际会计标准留转下一年度未分配利润 ２５６，１２２，９４５ 其中：２００３ 年度分红基金 ２０９，３７７，４１６．６０ 留转下年可分配利润 ４６，７４５，５２８．４０ 分红派息方案：每 １０ 股派送 ０．５０ 元（含税）现金股息及 １ 股红股，以 ２００３ 年 １２ 月 ３１ 日总股本 １，３９５，８４９，４４４ 股计算，共计提分红基金 ２０９，３７７，４１６．６０ 元，其中现金股利人民币 ６９，７９２，４７２．２０ 元。 资本公积金转增股本方案： 董事会在综合考虑股东建议、公司盈利前景、资产状况以及市场环境的 前 提 下 ， 建 议 以每 １０ 股 转 增４ 股 的 比 例 ， 向 全 体 股 东 转 增 股 本 。 以 ２００３ 年 １２ 月 ３１ 日 总 股 本 １，３９５，８４９，４４４股计算，转增并派送红股后总股本为２，０９３，７７４，１６６股。本次资本公积金转增股本总 金额为５５８，３３９，７７７．６元。转增前，资本公积金为１，４５８，３３６，３９９．８９元，转增后，资本公积金结余为 ８９９，９９６，６２２．２９元。 特别提示：因公司发行的可转换公司债券自２００２年１２月１３日起可以转股，存在派息、资本公积金转 增股本方案在获股东大会通过并实施时，公司股本增加的可能。为此，董事会建议以分红派息股权 登记日收市时的总股本为基准，实施派息和股本转增计划。 如分红派息之股权登记日时，公司总股本因可转换公司债券转换为公司股票而增加，上述资本公积 金每１０股转增４股的比例，每股派发普通股股息的红股比例和现金金额仍然不变，因此，资本公积金 转增股本和派发普通股股息的总额将相应增加，可分配利润和资本公积金将相应减少。 截至２００４年３月４日，公司已因万科转债转股较２００３年末新增股本８１，８７５，５３８股。如分红派息股权登 记日收市时，剩余万科转债全部转为公司股票，则公司总股本最多将达到１，５１６，７８２，２１２股，较２００３ 年末公司总股本最多增加１２０，９３２，７６８股。为此，公司现金派息金额最多将增加６，０４６，６３８．４０元，红 股和资本公积金转增股本使总股本最多增加６０，４６６，３８４股。 上述派息及资本公积金转增股本方案尚须股东大会审议通过。 §7 重要事项 7.1 收购资产 □ 适用 √ 不适用 7.2 出售资产 □ 适用 √ 不适用 7.3 重大担保 √ 适用 □ 不适用 单位：（人民币）万元 担保对象 发生日期 担保金额 担保类型 担保期 是否履 是否为关 名称 （协议签 行完毕 联方担保 署日） （是或 否） 北京万科 2001 年 16,000.00 一般担保 2001 年 5 月 10 日--2004 年 11 否 是 企业有限 05 月 10 月9日 公司 日 深圳市万 2003 年 723.90 一般担保 2003 年 6 月 23 日--2004 年 3 月 否 是 科房地产 06 月 23 31 日 有限公司 日 13 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 深圳市万 2003 年 8,000.00 一般担保 2003 年 9 月 29 日--2004 年 9 月 否 是 科房地产 09 月 29 28 日 有限公司 日 深圳市万 2003 年 5,000.00 一般担保 2003 年 12 月 11 日--2004 年 12 否 是 科房地产 12 月 11 月 10 日 有限公司 日 深圳市万 2003 年 5,000.00 一般担保 2003 年 12 月 25 日--2004 年 12 否 是 科房地产 12 月 25 月 24 日 有限公司 日 深圳市万 2003 年 28,361.80 一般担保 2003 年 12 月 30 日--2005 年 12 否 是 科房地产 12 月 30 月 30 日 有限公司 日 担保发生额合计 66,928.95 担保余额合计 63,085.70 其中：关联担保余额合计 63,085.70 上市公司对控股子公司担保发生 63,085.70 额合计 违规担保总额 0.00 担保总额占公司净资产的比例 13.40 7.4 关联债权债务往来 √ 适用 □ 不适用 单位：（人民币）万元 向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金 关联方 发生额 余额 发生额 余额 上海万盛地产有限公司 0.00 0.00 234.85 830.47 北海万达房地产开发有 -51.58 679.41 0.00 0.00 限公司 合计 -51.58 679.41 234.85 830.47 7.5 委托理财 □ 适用 √ 不适用 7.6 承诺事项履行情况 v 适用 ? 不适用 公司于 ２００１ 年年报中公布了 ２００２ 年度利润分配政策。董事会在综合考虑股东建议、公 司盈利前景、资产状况以及市场环境的前提下，决议在履行原有派息比例的基础上，增 加资本公积金转增股本一项。董事会认为，上述安排既符合股东利益，也有利于公司在 资本市场的地位，并扩大公司在资本市场的影响力。具体分配情况请见本报告＂董事会 对股东大会决议的执行情况＂。 公司原第一大股东、现第一大股东华润股份的母公司中国华润于 ２００１ 年向本公司郑重 承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万 科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中 立。中国华润始终履行其承诺。 7.7 重大诉讼仲裁事项 √ 适用 □ 不适用 本公司持续披露的新加坡籍居民陈孟哲、陈金凤诉天津万科兴业（集团）有限公司、天 津万科兴业发展有限公司、天津万兴物业管理有限公司一案，天津市高级人民法院于 2003 年 9 月 4 日对最高人民法院发回重审的该案作出一审判决。原告不服判决结果，又 14 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 向最高人民法院提出上诉。目前，该案仍在审理中。根据稳健原则，天津公司已累计预 提本金及利息损失准备 1635 万元。 公司于 2002 年半年度报告中披露的天津市和平建工集团有限公司诉天津万科房地产有 限公司欠其工程款 2972 万元一案，目前仍在审理中。 公司与深圳祥源印刷包装有限公司就合作兴建"汇景花园"合同仲裁一案已达成和解，公 司责任已经履行完毕。请参见公司 2003 年第 3 季度报告。 7.8 独立董事履行职责的情况 在 2003 年，公司的 4 位独立董事孙建一、李家祥、李志荣和冯佳积极参与董事会运作， 从股东利益、尤其是中小股东的利益出发，作为所处各行业的专家，在董事会审议各项 议案的过程中多次发表独立的建设性意见，切实履行了独立董事的职责。 §8 监事会报告 本人受公司监事会委托，就 2003 年度主要工作报告如下： 报告期内，公司监事会共召开五次监事会议： (1)2003 年 3 月 13 日召开第 4 届第 12 次会议，审议并确认了 2002 年度审计报告、2002 年度利润分配及分红派息和公积金转增股本的预案、关于计提和核销 2002 年度资产减 值准备情况的议案、经理人员薪酬方案、2002 年度对外披露的年度报告及年度报告摘要、 中高级管理人员优惠购房细则和关于置换增持鞍山万山公司股权的议案。 (2) 2003 年 4 月 22 日召开第 4 届第 13 次会议，审议并确认了 2003 年第 1 季度季度报告 及财务报表。 (3) 2003 年 7 月 24 日召开第 4 届第 14 次会议，审议并确认了 2003 年半年度报告及财务 报表、关于 2003 年中期不派发股息、也不进行公积金转增股本的议案；审议并确认了 陈之平辞去公司副总经理的申请和深圳市联动电子商务有限公司股权调整的议案。 (4) 2003 年 9 月 5 日召开第 4 届第 15 次会议，审议并确认了关于发行可转换公司债券的 议案和关于深圳福景大厦房产转让的议案。 (5) 2003 年 10 月 27 日召开第 4 届第 16 次会议，审议并确认了 2003 年第 3 季度季度报 告及财务报表。 本公司监事会对以下事项发表独立意见： （1） 公司依法运作情况：年内，监事会成员列席了各次董事会会议，并对各地子公 司进行了巡视。监事会认为，本年度公司各项决策程序合法，内部控制制度完善，公司 董事及管理层人员执行公司职务时没有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行 为，也没有滥用职权、损害股东和职员利益的行为。 （2） 检查公司财务的情况：监事会认为，毕马威华振会计师事务所、毕马威会计师 事务所出具的审计意见是客观的，财务报告真实反映了公司的财务状况和经营成果。 （3） 最近一次募集资金使用情况：公司发行可转换公司债券募集资金 15 亿元于 2002 年 6 月到位，并已于 2003 年内被使用完毕。监事会通过检查财务报表、巡视投资项目 等方式对其使用情况进行了监督，资金实际投入项目和承诺投资项目一致，投资项目收 益情况良好。 （4） 公司重大关联交易情况：年内，公司将 100%直接和间接控股之深圳市万科房地 产有限公司所拥有的深圳福景大厦部分房产的产权、租赁使用权一次性向华润万佳有限 公司出售及转让。监事会认为，上述交易过程中，公司董事会严格履行了诚信义务，程 序规范，出售资产价格公平合理，未发现内幕交易、损害部分股东利益、损害上市公司 利益或造成公司资产流失的行为。 （5） 公司经营情况：2003 年，公司实现了主营业务和利润的稳健、快速的增长，集 约化、区域化的发展策略初见成效。我们也注意到公司在 2003 年专门成立了天津工作 15 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 小组，加大了对天津公司的管理力度，天津公司经营管理状况已经得到改善，年内开始 扭亏为盈。监事会对董事会的运作和管理层的努力表示肯定。 监事会召集人 丁福源 二○○四年三月九日 §9 财务报告 9.1 审计意见 审计报告 KPMG-A(2004)AR No.0044 万科企业股份有限公司全体股东 我们审计了后附的贵公司 2003 年 12 月 31 日的合并资产负债表和资产负债表、2003 年 度的合并利润及利润分配表和利润及利润分配表以及合并现金流量表和现金流量表。这 些会计报表的编制是贵公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对 这些会计报表发表意见。 我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表是否 不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证据， 评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价会计 报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。 我们认为，上述会计报表符合中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则和《企业会计 制度》的规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司 2003 年 12 月 31 日的财务状况、 2003 年度的经营成果和现金流量。 毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师 罗科,金乃雯 中国北京市 东长安街 1 号 东方广场东二办公楼 8 层 邮编 ：100738 2004 年 3 月 5 日 9.2 资产负债表 编制单位：万科企业股份有限公司 单位：（人民币）元 境内报表 本期 上年同期 项目 合并 母公司 合并 母公司 流动资产: 货币资金 968,784,720.92 502,518,244.00 1,187,405,566.30 594,208,822.07 短期投资 0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 0.00 0.00 应收股利 0.00 0.00 0.00 0.00 应收利息 0.00 16 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 应收账款 269,464,752.24 302,297,113.93 其他应收款 96,504,251.87 4,167,159,743.81 139,889,751.50 2,853,369,025.25 预付账款 203,589,856.93 206,023.65 128,417,736.00 98,523.65 应收补贴款 存货 8,670,928,242.49 5,976,170,097.26 待摊费用 1,752,657.85 4,918,461.06 一年内到期的长期债权投资 其他流动资产 流动资产合计 10,211,024,482.30 4,669,884,011.46 7,739,098,726.05 3,447,676,370.97 长期投资: 长期股权投资 57,078,249.53 2,414,811,664.92 64,530,667.02 2,013,547,908.48 长期债权投资 长期投资合计 57,078,249.53 2,414,811,664.92 64,530,667.02 2,013,547,908.48 其中: 股权投资差额 -4,428,267.95 -4,428,267.95 -902,168.13 -902,168.13 其中：合并价差 固定资产: 固定资产原价 406,542,374.42 92,067,455.22 501,133,309.69 130,449,371.92 减：累计折旧 138,517,445.83 22,691,641.80 147,267,844.65 31,141,716.53 固定资产净值 268,024,928.59 69,375,813.42 353,865,465.04 99,307,655.39 减：固定资产减值准备 5,207,000.00 5,207,000.00 固定资产净额 268,024,928.59 69,375,813.42 348,658,465.04 94,100,655.39 工程物资 在建工程 固定资产清理 固定资产合计 268,024,928.59 69,375,813.42 348,658,465.04 94,100,655.39 无形资产及其他资产: 无形资产 长期待摊费用 24,912,435.28 490,185.38 63,534,450.19 3,137,145.92 其他长期资产 无形资产及其他资产合计 24,912,435.28 490,185.38 63,534,450.19 3,137,145.92 递延税项: 递延税款借项 资产总计 10,561,040,095.70 7,154,561,675.18 8,215,822,308.30 5,558,462,080.76 流动负债: 短期借款 1,680,000,000.00 1,680,000,000.00 460,000,000.00 460,000,000.00 应付票据 3,000,000.00 9,687,600.00 应付账款 2,100,180,916.65 1,621,948,607.72 预收账款 464,745,080.69 544,317,647.75 应付工资 0.00 0.00 0.00 应付福利费 17,345,416.25 7,138,827.86 18,080,509.61 6,873,834.27 应付股利 0.00 应交税金 145,383,129.67 453,437.54 80,553,052.66 -406,060.48 其他应交款 1,839,236.17 27,384.24 2,167,314.20 10,833.44 其他应付款 193,111,654.68 49,798,991.09 187,890,030.39 70,489,831.38 预提费用 11,194,961.73 1,837,000.00 4,703,397.53 1,800,000.00 预计负债 18,513,132.37 24,523,671.90 一年内到期的长期负债 160,000,000.00 其他流动负债 流动负债合计 4,795,313,528.21 1,739,255,640.73 2,953,871,831.76 538,768,438.61 长期负债: 长期借款 260,200,000.00 160,000,000.00 应付债券 713,294,528.50 713,294,528.50 1,512,341,727.75 1,512,341,727.75 长期应付款 专项应付款 其他长期负债 31,771,644.44 0.00 36,954,931.28 长期负债合计 1,005,266,172.94 713,294,528.50 1,709,296,659.03 1,512,341,727.75 递延税项: 递延税款贷项 负债合计 5,800,579,701.15 2,452,550,169.23 4,663,168,490.79 2,051,110,166.36 少数股东权益 59,101,290.73 45,689,831.60 17 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 所有者权益（或股东权益）: 实收资本（或股本） 1,395,849,444.00 1,395,849,444.00 630,974,713.00 630,974,713.00 减：已归还投资 实收资本（或股本）净额 1,395,849,444.00 1,395,849,444.00 630,974,713.00 630,974,713.00 资本公积 1,458,336,399.89 1,458,336,399.89 1,435,442,203.51 1,435,442,203.51 盈余公积 1,600,719,275.98 1,600,719,275.98 1,302,470,413.97 1,302,470,413.97 其中：法定公益金 196,345,547.37 196,345,547.37 169,232,014.46 169,232,014.46 未分配利润 247,106,386.08 247,106,386.08 138,464,583.92 138,464,583.92 其中：现金股利 69,792,472.20 69,792,472.20 126,194,942.60 126,194,942.60 外币报表折算差额 -652,402.13 -387,928.49 所有者权益（或股东权益）合计 4,701,359,103.82 4,702,011,505.95 3,506,963,985.91 3,507,351,914.40 负债和所有者权益（或股东权益） 10,561,040,095.70 7,154,561,675.18 8,215,822,308.30 5,558,462,080.76 总计 利润及利润分配表 编制单位：万科企业股份有限公司 单位：（人民币）元 境内报表 本期 上年同期 项目 合并 母公司 合并 母公司 一、主营业务收入 6,380,060,435.28 4,574,359,629.05 减：主营业务成本 4,639,877,677.85 3,472,885,808.98 主营业务税金及附加 349,180,276.14 215,534,742.77 二、主营业务利润（亏损以“-”号 1,391,002,481.29 885,939,077.30 填列） 加：其他业务利润（亏损以“ -” 4,612,198.18 -1,450,683.19 16,725,998.62 92,666.99 号填列） 减：营业费用 210,754,591.18 126,595,070.85 管理费用 362,260,438.88 30,028,033.85 253,026,171.76 24,838,353.60 财务费用 -800,125.65 -32,514,733.63 -5,524,494.33 -30,276,010.99 三、营业利润（亏损以“-”号填列） 823,399,775.06 1,036,016.59 528,568,327.64 5,530,324.38 加：投资收益（损失以“-”号 -6,874,043.09 538,312,410.59 -5,802,876.82 377,199,041.85 填列） 补贴收入 营业外收入 20,461,228.60 3,124,538.50 7,735,366.39 1,122,341.80 减：营业外支出 6,620,215.38 202,307.51 10,489,685.15 1,430,433.97 四、利润总额（亏损总额以“-”号 830,366,745.19 542,270,658.17 520,011,132.06 382,421,274.06 填列） 减：所得税 264,476,130.39 121,962,824.42 减：少数股东损益 23,619,956.63 15,627,033.58 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 542,270,658.17 542,270,658.17 382,421,274.06 382,421,274.06 加：年初未分配利润 12,269,641.32 12,269,641.32 4,617,138.00 4,617,138.00 其他转入 年初未分配利润调整 126,194,942.60 126,194,942.60 126,194,388.20 126,194,388.20 六、可供分配的利润 680,735,242.09 680,735,242.09 513,232,800.26 513,232,800.26 减：提取法定盈余公积 54,227,065.82 54,227,065.82 38,242,127.41 38,242,127.41 提取法定公益金 27,113,532.91 27,113,532.91 19,121,063.70 19,121,063.70 提取职工奖励及福利基金 提取储备基金 提取企业发展基金 利润归还投资 七、可供投资者分配的利润 599,394,643.36 599,394,643.36 455,869,609.15 455,869,609.15 减：应付优先股股利 提取任意盈余公积 216,908,263.28 216,908,263.28 191,210,637.03 191,210,637.03 应付普通股股利 135,379,994.00 135,379,994.00 126,194,388.20 126,194,388.20 转作资本（或股本）的普 通股股利 18 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 八、未分配利润 247,106,386.08 247,106,386.08 138,464,583.92 138,464,583.92 补充资料: 1.出售、处置部门或被投资单位所得 收益 2.自然灾害发生的损失 3.会计政策变更增加（或减少）利润 总额 4.会计估计变更增加（或减少）利润 总额 5.债务重组损失 6.其他 现金流量表 编制单位：万科企业股份有限公司 单位：（人民币）元 境内报表 本期 项目 合并 母公司 一、经营活动产生的现金流量: 销售商品、提供劳务收到的现金 6,407,518,317.80 收取的租金 8,728,244.63 2,727,961.79 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 33,311,319.35 331,383,468.03 经营活动产生的现金流入小计 6,449,557,881.78 334,111,429.82 购买商品、接受劳务支付的现金 6,603,956,363.79 经营租赁所支付的现金 4,501,228.06 支付给职工以及为职工支付的现金 293,181,094.09 35,491,472.27 支付的各项税费 594,434,244.46 4,938,945.63 支付的其他与经营活动有关的现金 431,868,721.67 1,549,709,732.55 经营活动产生的现金流出小计 7,927,941,652.07 1,590,140,150.45 经营活动产生的现金流量净额 -1,478,383,770.29 -1,256,028,720.63 二、投资活动产生的现金流量: 收回投资所收到的现金 300,000.00 300,000.00 取得投资收益所收到的现金 914,374.40 118,942,807.68 银行利息收入所收到的现金 9,028,049.42 77,314,433.32 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回 0.00 的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 24,090,747.43 22,735,215.12 投资活动产生的现金流入小计 34,333,171.25 219,292,456.12 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付 41,498,244.37 6,447,340.18 的现金 投资所支付的现金 64,000,000.00 支付的其他与投资活动有关的现金 投资活动产生的现金流出小计 41,498,244.37 70,447,340.18 投资活动产生的现金流量净额 -7,165,073.12 148,845,115.94 三、筹资活动产生的现金流量: 吸收投资所收到的现金 100,000.00 借款所收到的现金 3,102,200,000.00 3,152,000,000.00 收到的其他与筹资活动有关的现金 筹资活动产生的现金流入小计 3,102,300,000.00 3,152,000,000.00 偿还债务所支付的现金 1,622,000,000.00 1,932,000,000.00 发生筹资费用所支付的现金 8,846,800.00 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 135,379,994.00 135,379,994.00 偿还利息所支付现金 69,743,689.88 69,196,972.21 支付的其他与筹资活动有关的现金 0.00 筹资活动产生的现金流出小计 1,835,970,483.88 2,136,576,966.21 筹资活动产生的现金流量净额 1,266,329,516.12 1,015,423,033.79 19 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 四、汇率变动对现金的影响 598,481.91 69,992.83 五、现金及现金等价物净增加额 -218,620,845.38 -91,690,578.07 补充资料: 1.将净利润调节为经营活动现金流量: 净利润 542,270,658.17 542,270,658.17 加：计提的资产减值准备 40,108,673.10 -5,149,628.50 固定资产折旧 58,249,889.43 6,392,123.51 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 66,370,546.12 6,079,608.24 待摊费用减少（减：增加） 3,165,803.21 预提费用增加（减：减少） 6,491,564.20 37,000.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损 -1,985,216.36 -2,922,230.99 失(减：收益) 固定资产报废损失 财务费用 -800,125.65 -32,514,733.63 投资损失（减：收益） 6,874,043.09 -538,312,410.59 递延税款贷项（减：借项） 存货的减少（减：增加） -2,664,456,556.71 经营性应收项目的减少（减：增加） 1,215,537.60 -1,212,359,308.96 经营性应付项目的增加（减：减少） 440,491,456.88 -19,549,797.88 其他 少数股东本期收益 23,619,956.63 经营活动产生的现金流量净额 -1,478,383,770.29 -1,256,028,720.63 2.不涉及现金收支的投资和筹资活动: 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3.现金及现金等价物净增加情况: 现金的期末余额 968,784,720.92 502,518,244.00 减：现金的期初余额 1,187,405,566.30 594,208,822.07 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 -218,620,845.38 -91,690,578.07 9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的说明。 1、会计政策发生变更的具体说明。 根据财政部于 2003 年 4 月 14 日颁布的《企业会计准则－资产负债表日后事项》，本 集团对资产负债表日后至财务报告批准报出日之间由董事会所制定利润分配方案中分 配的现金股利进行了追溯调整，调整金额对各年度财务状况的影响如下所示： 2002 年 2001 年 2001 年以前 未分配利润： 调整前 12,269,641.32 4,617,138.00 (18,160,279.99) 调整数 126,194,942.60 126,194,388.20 113,574,949.38 调整后 138,464,583.92 130,811,526.20 95,414,669.39 2、会计估计未发生变更。 3、核算方法未发生变更。 9.4 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的说明。 A、本公司于本报告期内新设佛山市万科房地产有限公司，注册资本人民币 5000 万元， 其中，本公司之子公司深圳市万科房地产有限公司持有其 80%的股权，本公司持有其 20%的股权。该公司主要开发经营南海万科四季花城项目。 B、本公司于本报告期内新设中山市万科房地产有限公司，注册资本人民币 2000 万元， 20 －－ 万科企业股份有限公司２００３年年度报告摘要 其中，本公司之子公司深圳市万科房地产有限公司持有其 20%的股权，本公司之子公司 深圳万科置业有限公司持有其 80%的股权。该公司主要开发经营中山万科城市风景项 目。 C、本公司于本报告期内新设广州市万科房地产有限公司，注册资本人民币 5000 万元， 其中，本公司持有其 90%的股权，本公司之子公司深圳万科置业有限公司持有其 10%的 股权。该公司主要开发经营广州市南湖项目（暂定名）。 D、本公司于本报告期内新设广州市万科置业有限公司，注册资本人民币 3000 万元，其 中，本公司之子公司广州市万科房地产有限公司持有其 80%的股权，本公司之子公司深 圳万科置业有限公司持有其 20%的股权。该公司主要开发经营广州万科城市花园项目。 E、本公司于本报告期内新设大连万科锦绣花城开发有限公司，注册资本人民币 1,000 万元，其中，本公司持有其 90%的股权，本公司之子公司大连万科房地产开发有限公司 持有其 10%的股权。该公司主要开发经营大连万科城市花园项目。 F、本公司于报告期内发起设立江西万科益达物业管理有限公司，注册资本人民币 100 万元，其中，本公司之子公司江西万科益达房地产发展有限公司持有其 80%的股权，本 公司之联营公司上海万科中实房地产有限公司持有其 10%的股权，合作方江西益达投资 发展有限公司持有其 10%的股权，该公司经营范围为物业管理。由于本公司对其经营管 理拥有控制权，故该公司纳入本报告期合并会计报表。 21 －－