新城Ｂ股(900950)2004年年度报告

江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 目录 一、重要提示 1 二、公司基本情况简介 2 三、会计数据和业务数据摘要 3 四、股本变动及股东情况 5 五、董事、监事和高级管理人员 8 六、公司治理结构 11 七、股东大会情况简介 12 八、董事会报告 13 九、监事会报告 21 十、重要事项 22 十一、财务会计报告 25 十二、备查文件目录 26 1 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 一、重要提示 1、本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 2、公司全体董事出席董事会会议。 3、公司负责人、主管会计工作负责人王振华，会计机构负责人（会计主管人员）陆忠明声明： 保证本年度报告中财务报告的真实、完整。 释义： 新 城 集 团：江苏新城实业集团有限公司，本公司第一大股东，持有本公司 29.36%的股份； 常州新城房产：常州新城房产开发有限公司，本公司控股子公司，持有其 95.8%的 股份； 南京新城创置：南京新城创置房地产有限公司，本公司与常州新城房产共同设立之 子公司，本公司持有 10%的股份，常州新城房产持有 90%的股份； 上海新城创置：上海新城创置房地产有限公司，本公司与常州新城房产共同设立之 子公司，本公司持有 10%的股份，常州新城房产持有 90%的股份； 上海新城万嘉：上海新城万嘉房地产有限公司，本公司与常州新城房产共同设立之 子公司，本公司持有 10%的股份，常州新城房产持有 90%的股份； 上海新城宝缘：上海新城宝缘房地产有限公司，常州新城房产与上海新城万嘉共同 设立之子公司，常州新城房产持有 90%的股份，上海新城万嘉持有 10%的股份。 苏州新城万嘉：苏州新城万嘉房地产有限公司，本公司与常州新城房产共同设立之 子公司，本公司持有 10%的股份，常州新城房产持有 90%的股份； 1 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 二、公司基本情况简介 1、公司法定中文名称：江苏新城房产股份有限公司 公司英文名称：JIANGSU XINCHENG REAL ESTATE CO.,LTD. 公司英文名称缩写：XCRE 2、公司法定代表人：王振华 3、公司董事会秘书：唐云龙 联系地址：江苏省常州市和平南路 150 号国际金融大厦 6 楼 电话：0519-8127288 传真：0519-8156698 E-mail：xcgf@900950.com 公司证券事务代表：王国宁 联系地址：江苏省常州市和平南路 150 号国际金融大厦 6 楼 电话：0519-8127288 传真：0519-8156698 E-mail：xcgf@900950.com 4、公司注册地址：江苏省常州市武进区湖塘人民东路 158 号高新开发区经创中心 公司办公地址：江苏省常州市和平南路 150 号国际金融大厦 6 楼 邮政编码：213003 公司国际互联网网址：www.900950.com 公司电子信箱：xcgf@900950.com 5、公司信息披露报纸名称：中国证券报、上海证券报、香港商报 登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点：公司董事会办公室 公司 B 股上市交易所：上海证券交易所 公司 B 股简称：新城 B 股 公司 B 股代码：900950 7、其他有关资料 公司首次注册登记日期：1997 年 10 月 10 日 公司首次注册登记地点：江苏省工商局 公司变更注册登记日期：2001 年 11 月 30 日 公司变更注册登记地点：江苏省工商局 公司法人营业执照注册号：3200001103782 2 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 公司税务登记号码：32048313479659-3 公司聘请的境内会计师事务所名称：江苏公证会计师事务所有限公司 公司聘请的境内会计师事务所办公地址：江苏省常州市化龙巷 1 号恒利大厦 A 座 5 楼 公司聘请的境外会计师事务所名称：普华永道中天会计师事务所有限公司 公司聘请的境外会计师事务所办公地址：上海市湖滨路 202 号普华永道中心 11 楼 公司其他基本情况：无 三、会计数据和业务数据摘要 （一）本报告期主要财务数据 单位:元 币种:人民币 利润总额 192,396,210.56 净利润 114,983,355.89 扣除非经常性损益后的净利润 108,801,966.58 主营业务利润 258,965,261.17 其他业务利润 169,165.69 营业利润 185,485,094.43 投资收益 补贴收入 7,116,818.55 营业外收支净额 -205,702.42 经营活动产生的现金流量净额 46,508,142.92 现金及现金等价物净增加额 159,843,652.09 （二）国内外会计准则差异 单位:元 币种:人民币 净资产 净利润 项 目 2004 年 2003 年 2004 年 2003 年 按国际会计准则计算 572,268,300 420,830,735 151,437,565 49,649,878 收入确认时间性差异 -2,529,968 2,882,947 422,377 未开发土地的摊销 -6,610,345 -6,295,607 -314,738 -2,759,897 股权投资差额摊销 -1,097,765 -1,016,276 -81,489 203,257 利息资本化 11,891,626 -3,639,880 15,531,506 -2,044,897 递延税款 -55,888,435 -1,674,259 -54,214,176 -3,173,128 其他 94,720 -258,259 -198,905 按中国会计制度计算 520,658,101 405,674,745 114,983,356 42,098,685 3 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （三）扣除非经常性损益项目和金额 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 以前年度已经计提各项减值准备的转回 150,941.94 所得税影响数 -880,668.76 补贴收入 7,116,818.55 营业外收支净额 -205,702.42 合计 6,181,389.31 （四）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标 单位:元 币种:人民币 本期比上期 主要会计数据 2004 年 2003 年 2002 年 增减(%) 主营业务收入 1,019,459,530.32 479,765,255.58 112.49 357,167,445.43 利润总额 192,396,210.56 73,059,310.71 163.34 31,912,240.19 净利润 114,983,355.89 42,098,684.97 173.13 11,410,562.66 扣除非经常性损益后的净利润 108,801,966.58 41,374,046.51 162.97 12,126,566.47 本期比上期 2004 年末 2003 年末 2002 年末 增减(%) 总资产 3,059,540,242.31 1,668,074,162.52 83.42 1,028,047,978.00 股东权益 520,658,101.08 405,674,745.19 28.34 363,576,060.22 经营活动产生的现金流量净额 46,508,142.92 -208,019,273.99 5,833,168.35 本期比上期 主要财务指标 2004 年 2003 年 2002 年 增减(%) 每股收益（全面摊薄） 0.3464 0.1268 173.19 0.0344 最新每股收益 0.3464 净资产收益率（全面摊薄）（%） 22.08 10.38 112.72 3.14 扣除非经常性损益后的净利润的净资 20.90 10.20 104.90 3.34 产收益率（全面摊薄）（%） 每股经营活动产生的现金流量净额 0.14 -0.63 0.02 每股收益（加权平均） 0.3464 0.1268 173.19 0.0344 扣除非经常性损益后的净利润的每股 0.3278 0.1247 162.87 0.0365 收益（全面摊薄） 扣除非经常性损益后的净利润的每股 0.3278 0.1247 162.87 0.0365 收益（加权平均） 净资产收益率（加权平均）（%） 24.83 10.95 126.76 3.19 扣除非经常性损益后的净利润的净资 23.49 10.76 118.31 3.39 产收益率（加权平均）（%） 本期比上期 2004 年末 2003 年末 2002 年末 增减(%) 每股净资产 1.57 1.22 28.69 1.10 调整后的每股净资产 1.57 1.22 28.69 1.10 4 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （五）按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第 9 号的要求计算的净资产收益 率及每股收益 单位:元 币种:人民币 净资产收益率（%） 每股收益 报告期利润 全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均 主营业务利润 49.74 55.91 0.7802 0.7802 营业利润 35.63 40.05 0.5588 0.5588 净利润 22.08 24.83 0.3464 0.3464 扣除非经常性损益后的净利润 20.90 23.49 0.3278 0.3278 （六）报告期内股东权益变动情况及变化原因 单位:元 币种:人民币 项目 股本 资本公积 盈余公积 法定公益金 未分配利润 股东权益合计 期初数 331,914,000 20,251,497.56 21,959,601.03 7,319,867.01 31,549,646.60 405,674,745.19 本期增加 0 0 46,174,711.85 15,391,570.61 68,808,644.04 114,983,355.89 本期减少 0 0 0 0 0 0 期末数 331,914,000 20,251,497.56 68,134,312.88 22,711,437.62 100,358,290.64 520,658,101.08 报告期内公司盈余公积、法定公益金、未分配利润、股东权益变动原因均为盈利增加所致。 四、股本变动及股东情况 （一）股本变动情况 1、股份变动情况表 单位:股 本次变动增减（＋，－） 期初值 公积金转 期末值 配股 送股 增发 其他 小计 股 一、未上市流通股份 1、发起人股份 其中： 国家持有股份 境内法人持有股份 2,640,000 2,640,000 境外法人持有股份 其他 2、募集法人股份 195,360,000 195,360,000 3、内部职工股 4、优先股或其他 未上市流通股份合计 198,000,000 198,000,000 5 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 二、已上市流通股份 1、人民币普通股 2、境内上市的外资 133,914,000 133,914,000 股 3、境外上市的外资 股 4、其他 已上市流通股份合计 133,914,000 133,914,000 三、股份总数 331,914,000 331,914,000 2、股票发行与上市情况 (1)至报告期末止的前三年，公司无股票发行情况。 (2)报告期内公司股份总数及结构无变动情况。 (3)公司无内部职工股。 （二）股东情况 1、报告期末股东总数为 20,260 户，其中非流通股股东 8 户，流通 B 股股东 20,252 户 2、前十名股东持股情况 单位:股 股份类别股份 股东性质（国 质押或冻 股东名称(全称) 年度内增减 年末持股情况 比例(%) 类别（已流通 有股东或外资 结情况 或未流通） 股东） 江苏新城实业集团有限公司 0 97,445,370 29.36 未流通 0 法人股东 常州环球房地产发展有限公司 0 73,021,080 22.00 未流通 0 法人股东 常州泛华科技投资有限公司 0 24,893,550 7.50 未流通 0 法人股东 SUNGOLDEN LIMITED 50,900 1,380,000 0.42 已流通 未知 外资股东 CHIN IKUSHIN 0 720,000 0.22 已流通 未知 外资股东 周震坤 162,131 689,431 0.21 已流通 未知 社会公众股东 武进湖塘邱墅铸造厂 0 660,000 0.20 未流通 未知 法人股东 武进戴溪东尖有色金属铸造厂 0 660,000 0.20 未流通 未知 法人股东 龚平 0 583,000 0.18 已流通 未知 社会公众股东 武进油泵油嘴厂 0 528,000 0.16 未流通 未知 法人股东 武进夏溪农机具修造厂 0 528,000 0.16 未流通 未知 法人股东 前十名股东关联关系或一致行动的说明 （1）法人股股东之间不存在关联关系，流通股股东间未知是否存在关联关系。 （2）持有本公司 5%以上股份的股东为江苏新城实业集团有限公司、常州环球房地产发展有限公 司和常州泛华科技投资有限公司，报告期内所持股份数量无变化，也无质押或冻结；公司其他法人股 股东及流通股股东未知其持有股份是否有质押或冻结。 6 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 3、控股股东及实际控制人简介 （1）控股股东情况 公司名称：江苏新城实业集团有限公司 法人代表：王振华 注册资本：110,000,000 元人民币 成立日期：1996 年 6 月 30 日 主要经营业务或管理活动：房产投资、开发，室内外装璜，建筑材料、装饰材料、建筑工程机械 销售，房屋及配套设施和场地的管理、维修、服务。 （2）实际控制人情况 自然人姓名：王振华、王杏娣 国籍：中国 是否取得其他国家或地区居留权：否 最近五年内职业：王振华一直担任江苏新城实业集团有限公司、江苏新城房产股份有限公司、常 州新城房产开发有限公司董事长职务，王杏娣退休。 （3）本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。 （4）公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 控制关系方框图 4、其他持股在百分之十以上的法人股东 股东名称 法人代表 注册资本 成立日期 主要经营业务或管理活动 房地产开发、出售、出租、 常州环球房地产发展有限公司 王秀艳 129,455,000 1993-07-10 转让，建筑装饰施工。 5、前十名流通股股东持股情况 股东名称 年末持有流通股的数量 种类（A、B、H 股或其它） SUNGOLDEN LIMITED 1,380,000 B股 CHIN IKUSHIN 720,000 B股 周震坤 689,431 B股 龚平 583,000 B股 郭万明 476,450 B股 山本孝治 472,000 B股 沈崇效 470,141 B股 7 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 李良川 452,700 B股 吴滨 429,000 B股 TAI FOOK NOMINEES COMPANY LIMITED 410,000 B股 公司未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。 公司未知前十名流通股股东和前十名股东之间是否存在关联关系。 五、董事、监事和高级管理人员 （一）董事、监事、高级管理人员情况 1、董事、监事、高级管理人员基本情况 姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 王振华 董事长 男 44 2004-04-29 2007-04-28 吕小平 董事/总经理 男 44 2004-04-29 2007-04-28 周中明 董事/副总经理 男 50 2004-04-29 2007-04-28 徐国平 董事/副总经理 男 50 2004-04-29 2007-04-28 戚伯明 董事/副总经理 男 54 2004-04-29 2007-04-28 王 玮 董事 男 41 2004-04-29 2007-04-28 聂梅生 独立董事 女 64 2004-04-29 2007-04-28 陈华康 独立董事 男 53 2004-04-29 2007-04-28 朱 伟 独立董事 男 44 2004-04-29 2007-04-28 曹元炳 监事会主席 男 56 2004-04-29 2007-04-28 费卫彬 监事 男 40 2004-04-29 2007-04-28 王建美 监事 女 40 2004-04-29 2007-04-28 闵远松 副总经理 男 32 2003-10-17 2006-10-16 吴明东 总经理助理 男 34 2003-10-17 2006-10-16 唐云龙 董事会秘书 男 42 2004-04-29 2007-04-28 陆忠明 财务负责人 男 34 2004-04-29 2007-04-28 注：本公司董事、监事和高级管理人员均不持有公司股票。 董事、监事、高级管理人员主要工作经历： (1)王振华，1999 年末至今任江苏新城实业集团有限公司、常州新城房产开发有限公司董事长， 2001 年 11 月起任公司董事长。 (2)吕小平，1999 年末至 2001 年 9 月任常柴股份有限公司董事会秘书兼投资部长，2001 年 9 月 至 2004 年 8 月任江苏新城实业集团有限公司副总经理，2004 年 8 月起任公司董事兼总经理。 (3)周中明，1999 年末至今任江苏新城实业集团有限公司、常州新城房产开发有限公司董事， 2001 年 11 月起任公司董事、副总经理。 8 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 (4)徐国平，1999 年末至今任常州新城房产开发有限公司董事，2001 年 11 月起任公司董事、副 总经理。 (5)戚伯明，1999 年末至 2002 年 8 月任常州市武进区卫生局局长、党委书记，2002 年 8 月起任 公司董事兼副总经理。 (6)王 玮，1999 年末至 2003 年 6 月任常州环球房地产发展有限公司董事长，2003 年 6 月至今任 常州环球房地产发展有限公司总经理，2001 年 11 月起任公司董事。 (7)聂梅生，1999 年末至 2001 年 7 月任建设部住宅产业化中心主任、7 月退休，2001 年 12 月起 任全国工商联住宅产业商会会长，2002 年 5 月至今任公司独立董事。 (8)陈华康，1999 年末任江苏武进会计师事务所所长，2000 年 1 月起任江苏武晋会计师事务所董 事长、所长，2002 年 5 月至今任公司独立董事。 (9)朱伟，1999 年末至今任江苏华龙师事务所主任律师，苏州竹辉律师事务所主任高级律师， 2003 年 4 月至今任公司独立董事。 (10)曹元炳，1999 年末至 2001 年 11 月任常州新城房产开发有限公司行政部经理，2001 年 11 月 起任公司监事、投资拓展部经理。 (11)王建美，1999 年末至 2004 年末任江苏新城实业集团有限公司财务部经理，2001 年 11 月起 任公司监事。 (12)费卫彬，1999 年末至 2004 年末任常州环球房地产发展有限公司财务部经理，2001 年 11 月 起任公司监事。 (13)闵远松，1999 年末至 2001 年 11 月任江苏新城实业集团有限公司投资部经理，2001 年 11 月 起历任公司总经理助理、副总经理。 (14)吴明东，1999 年末至 2002 年 8 月任常州市贝特建筑装饰工程设计有限公司经理，2002 年 8 月起任公司技术支持部经理兼总经理助理。 (15)唐云龙，1999 年末至 2001 年 10 月任江苏五菱柴油机股份有限公司董事会秘书兼企业发展 部部长，2001 年 11 月起任公司董事会秘书。 (16)陆忠明，1999 年末至 2002 年 8 月任江苏五菱柴油机股份有限公司财务审计部副部长，2002 年 8 月起任公司财务部经理。 2、在股东单位任职情况 是否领取 姓名 股东单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 报酬津贴 王振华 江苏新城实业集团有限公司 董事长 2002-03-17 2005-03-16 否 周中明 江苏新城实业集团有限公司 董事 2002-03-17 2005-03-16 否 王建美 江苏新城实业集团有限公司 财务部经理 2002-03-17 2005-03-16 是 王 玮 常州环球房地产发展有限公司 总经理 2003-06-15 2006-06-14 是 费卫彬 常州环球房地产发展有限公司 财务部经理 2003-06-15 2006-06-14 是 9 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （二）在其他单位任职情况 截止本报告期末公司无董事、监事、高管在其他单位任职。 （三）董事、监事、高级管理人员报酬情况 1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：公司根据个人自评、人力资源部门制定的薪酬 考核体系测评，确定公司全体员工的年度报酬。 2、报酬情况 单位:万元 币种:人民币 董事、监事、高级管理人员年度报酬总额 189.6 金额最高的前三名董事的报酬总额 82.6 金额最高的前三名高级管理人员的报酬总额 62.6 独立董事的津贴 6/人 独立董事的其他待遇 无 3、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况 不在公司领取报酬津贴的 是否在股东单位或其他 董事、监事的姓名 关联单位领取报酬津贴 王 玮 是 王建美 是 费卫彬 是 4、报酬区间 报酬数额区间 人数 10 万元以下 1 10 万--15 万以下 2 20 万--25 万以下 6 35 万--40 万以下 1 （四）公司董事监事高级管理人员变动情况 姓名 担任的职务 离任原因 宋觉新 董事/总经理 任期届满 吕小平 董事/总经理 - 宋觉新因担任董事兼总经理工作任期届满，不再连任；经公司 2003 年度股东大会决议，新增吕 小平为公司董事；经公司第三届第二次董事会决议，聘吕小平为公司总经理。 （五）公司员工情况 截止报告期末，公司在职员工为 307 人，需承担费用的离退休职工为 0 人，员工的结构如下： 1、专业构成情况 专业构成的类别 专业构成的人数 前期 16 技术 29 10 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 工程 53 营销 76 财务 42 核算 24 行政管理 67 合计 307 2、教育程度情况 教育程度的类别 教育程度的人数 研究生 5 本科 73 大专 154 大专以下 75 合计 307 六、公司治理结构 （一）公司治理的情况 2004 年公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规的要求，坚持 规范运营，逐步完善公司治理结构，并做好信息披露工作。公司股东大会、董事会、监事会根据各自 职能，独立运作，共同促进公司经营业务发展，公司独立董事勤勉尽责，克服诸多不便积极参会议 事，切实履行各自职能。遵照相关规定，公司与控股股东在人员、业务、资产、机构及财务方面作到 完全分开。根据有关部门新版布的法律法规，及时修订了公司《章程》和相关议事规则。 （二）独立董事履行职责情况 1、独立董事参加董事会的出席情况 独立董事姓名 本年应参加董事会次数 亲自出席（次） 委托出席（次） 缺席（次） 备注 聂梅生 7 6 1 0 陈华康 7 7 0 0 朱 伟 7 7 0 0 本公司第三届董事会第一次会议于 2004 年 4 月 29 日在常州国际金融大厦六楼会议室召开，独立 董事聂梅生因公未能出席会议，授权委托独立董事陈华康出席会议并表决。 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。 11 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （三）公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况 1、业务方面：公司现有业务均由公司自身及下属子公司独立开展，拥有独立的房地产开发企业 资质，包括下属控股子公司在内，拥有完整的房地产开发业务流程，与控股股东之间实行严格的业务 分开，控股股东按承诺避免同业竞争。 2、人员方面：公司或公司下属控股子公司均与员工签订了《劳动合同》，员工职务、人事、工 资及医疗、养老保险等福利均统一由公司人力资源部办理，与控股股东无任何关系。 3、资产方面：公司的资产独立完整、权属清晰，控股股东未占用、支配公司任何资产或干预公 司资产管理。 4、机构方面：公司现已建立与房产开发业务相关的完整的组织结构，并配备相关人员，公司与 下属分、子公司均各自有独立的办公场所及设备，机构与控股股东完全分开。 5、财务方面：公司有独立的财务部门，财务会计制度和核算体系也已建立并不断完善，有独立 的银行资金帐户，独立纳税。 （四）高级管理人员的考评及激励情况 公司根据个人自评、人力资源部门制定的薪酬考核体系测评，确定公司全体员工的年度报酬。 七、股东大会情况简介 （一）年度股东大会情况 1、股东大会的通知、召集、召开情况： 本报告期内，公司召开了一次股东大会，大会的召集、召开符合《公司法》、《证券法》、公司 《章程》等法律法规的规定。公司于 2004 年 3 月 25 日在《中国证券报》、《上海证券报》和《香港 商报》上刊登了召开公司 2003 年度股东大会的公告。2004 年 4 月 29 日，公司 2003 年度股东大会如 期召开，出席本次会议的股东和委托代理人共计 10 人，代表公司股份 199,171,031 股，占公司股份 总数的 60%；其中 B 股股东及委托代理人 3 名，代表公司股份 1,435,031 股，占到会股东所代表股份 数的 0.72%；公司董事、监事及高级管理人员共 13 人出席了会议。 2、股东大会通过的决议及披露情况： 本次会议审议并通过了“公司 2003 年度董事会工作报告”、“公司 2003 年度监事会工作报 告”、“公司 2003 年度财务决算案”、“公司 2003 年度利润分配预案”、“关于聘请公司 2004 年 度审计师并授权董事会决定其报酬的议案”、“关于公司董事会换届选举的议案”、“关于公司监事 会换届选举的议案”、“关于变更公司住所的议案”、“公司《章程》修正案”、“公司《股东大会 议事规则》修正案”、“公司《董事会议事规则》修正案”、“公司《关联交易决策制度》修正案” 和“公司《对外担保决策制度》修正案”。 12 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 3、选举更换公司董事监事情况： 本次股东大会进行了公司董事会、监事会换届选举工作，经参加会议的全体股东表决，王振华、 周中明、徐国平、吕小平、戚伯明、王玮、聂梅生、陈华康、朱伟任公司董事，费卫彬、王建美任公 司监事，职工监事由公司职代会选举曹元炳担任。 公司年度股东大会决议公告已于 2004 年 4 月 30 日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》和 《香港商报》上。 八、董事会报告 （一）报告期内整体经营情况的讨论与分析 2004 年是国家经济宏观调控年，各方面措施连续出台显现中央对当前经济持续健康发展的重 视，尤其对于钢铁、水泥、房地产等几个增长快速的行业加强了调控，房地产企业无论从土地资源的 获得、开发实力、自有资金量以及房产销售市场都面临了近年来较紧张的局面。有挑战也有机遇，房 地产业作为国民经济体系中的支柱产业地位更加突出，企业的专业化、规模和品牌在竞争中显得越来 越重要。 2004 年度，公司发展区域继南京、上海后进入第四个城市苏州市，项目公司总数已达 10 个，已 经发展成为区域性的专业房地产公司，公司房产开发规模急速扩大，异地子公司项目纷纷进入实质性 开发阶段。公司规模的急剧扩大对公司总部管理带来较大的压力，各职能部门迎难而上，通过业务流 程的不断改进、项目管理的效率和效能提升，出色地完成各项工作，公司总部的专业职能管理能力明 显提高，公司战略管理、统筹协调能力得到进一步加强。专业人才是公司扩张首先要解决的问题，为 此公司通过内提外招、不拘一格选人才，基本满足了公司发展所需的各类专业人才，截至 2004 年 底，公司在职员工 307 人，各专业条线力量进一步充实。资金是房地产企业发展的瓶颈，公司针对项 目多，开发时间不一的特点，通过在集团内部资金的统一划拔、加快周转，来提高资金的使用效率， 并通过公司自身优势积极开拓融资途径，在解决资金压力的同时公司财务力量也得到了进一步的煅 炼。 （二）报告期公司经营情况 1、公司主营业务的范围及其经营情况 (1)公司主营业务经营情况的说明 公司主营业务为房地产投资、开发、销售，公司主营业务收入均来自于房地产业务。2004 年度 公司在建新建项目达 12 个，在建项目总面积 129.85 万平米，中凉新村七期 B、四季新城三期、金色 新城二期、芳草园、新城枫景一期、新城逸境居实现竣工交付，竣工交付总面积达 36.69 万平方米。 13 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 2004 年度公司实现主营业务收入 10.19 亿元，回笼资金 19.86 亿元，实现净利润 1.14 亿元。2004 年 度公司新增土地储备 1338 亩，公司总共储备土地 2677.72 亩，有力地保障了公司的可持续发展。 (2)主营业务分行业情况表 单位:元 币种:人民币 占主营业务收入 占主营业务利润 分行业 主营业务收入 主营业务利润 比例(%) 比例(%) 房地产开发与经营 1,019,459,530.32 100 258,965,261.17 100 (3)主营业务分地区情况表 单位:元 币种:人民币 占主营业务收 占主营业务利 分地区 主营业务收入 主营业务利润 入比例(%) 润比例(%) 常州市 561,926,460.15 55.12 150,482,696.49 58.11 上海市 249,266,420.50 24.45 69,106,735.87 26.69 南京市 208,266,649.67 20.43 39,375,828.81 15.20 合计 1,019,459,530.32 100 258,965,261.17 100 公司房地产业务主要分布于常州、上海、南京、苏州四地，由于苏州项目尚未有收益，故本报告 期暂不列入分地区情况。 (4)占主营业务收入或主营业务利润总额 10%以上的主要产品 单位:元 币种:人民币 分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%) 房地产开发与经营 1,019,459,530.32 700,856,416.86 31.25 2、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩 （1）公司控股子公司常州新城房产，注册资本 10,018 万元，具有房地产开发企业壹级资质，主 营业务为房产投资、开发、销售。报告期内常州新城房产实现主营业务收入 56192.65 万元，净利润 13427.47 万元，总资产 200866.34 万元，净资产 42231.78 万元。 （2）公司与常州新城房产共同设立的南京新城创置，注册资本 5000 万元，主营业务为房地产开 发与经营，物业管理，房屋租赁，室内外装饰工程；建筑材料、装潢材料销售，经济信息咨询服务 等。报告期内南京新城创置的“新城逸境”项目全部竣工并大部分交付，实现主营业务收入 20826.66 万元，净利润 2802.98 万元，总资产 19995.91 万元，净资产 7451.50 万元。 （3）公司与常州新城房产共同设立的上海新城创置，注册资本 3000 万元，主营业务为房地产开 发与经营，物业管理，房屋租赁，室内外装饰工程；建筑材料、装潢材料销售，经济信息咨询服务 等。报告期内上海新城创置的“新城逸境”项目实现开盘预售，订购率已达 95%以上。因项目未竣工 交付，没有实现销售收入，净利润-304.93 万元，总资产 19359.32 万元，净资产 2513.78 万元。 14 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （4）公司与常州新城房产共同设立的上海新城万嘉，注册资本 3000 万元，主营业务为房地产开 发、经营，物业管理，房屋租赁，室内装潢，经济信息咨询服务，建筑材料、装潢材料的销售。报告 期内上海新城万嘉“新城枫景一期”项目竣工并交付，实现主营业务收入 24926.64 万元、净利润 4480.60 万元，总资产 25879.81 万元，净资产 7222.05 万元。 （5）常州新城房产与上海新城万嘉共同设立的上海新城宝缘，注册资本 3000 万元，主营业务为 房地产开发经营；物业管理；室内装潢；商务信息咨询服务；建材、装潢材料批兼零。报告期内上海 新城宝缘的“新城尚景苑”项目已开工建设，尚未开盘预售，没有实现销售收入，净利润-134.91 万 元，总资产 13671.24 万元，净资产 2865.10 万元。 （6）公司与常州新城房产共同设立的苏州新城万嘉，注册资本 10000 万元，主营业务为房地产 开发与经营。报告期内苏州新城万嘉尚处于公司开办初期，未有销售收入。 （7）公司与常州新城房产共同设立的常州新龙创置，注册资本 1000 万元，主营业务为房地产开 发、销售。报告期内常州新龙创置刚被公司收购不久，所属地块尚未开工建设，未有销售收入。 3、投资收益对公司净利润影响达到 10%以上的参股公司的经营情况及业绩 单位:万元 币种:人民币 参股公司 占上市公 公司名称 业务性质 主要产品或服务 净利润 贡献的投 司净利润 资收益 的比重(%) 常州新城房产开发 房地产业务 房地产投资、开发和销售 13,427.47 12,863.51 111.87 有限公司 4、主要供应商、客户情况 报告期内，本公司及控股子公司向前五位供应商采购的金额合计为 13173.93 万元，占采购总额 的 66.76%。公司前五位客户均为购买公司商品房者，销售金额合计为 950.48 万元，占销售总额的 0.93%。 5、经营中出现的问题与困难及解决方案 公司作为专业从事房地产开发与经营的公司，在快速发展壮大的过程中经常面临资金瓶颈、土地 储备和人才储备三大问题。为此公司在除银行融资外，积极拓展融资渠道，并通过加强项目开发的计 划与控制和成本管理，整合业务流程来提高资金的使用效率；公司从前期调查、策划，规划设计，项 目管理等各方面进行深入细致的工作；力求增加土地竞投标的中标率，以保证公司开发用地需求；公 司通过内部物色选拔，外部高密度的选聘工作满足公司发展所需的人力资源。 6、公司本年度盈利预测与实际实现数形成差异的说明 公司主营业务为房地产开发、销售，受房产开发进程的影响，在房产开发过程结束实行交付后才 能确认销售收入，故公司保守预测 2004 年度业绩增长 50%以上,与实际实现利润存在较大差异。 15 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （三）公司投资情况 1、募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 2、非募集资金项目情况 （1）2004 年 2 月 18 日，常州新城房产与上海新城万嘉共同出资设立的上海新城宝缘房地产有 限公司在上海市宝山区成立。上海新城宝缘注册资本 3000 万元，常州新城房产出资 2700 万元，占该 公司注册资本的 90%；上海新城万嘉出资 300 万元，占该公司注册资本的 10%。公司法定代表人：王 振华，经营范围：房地产开发经营；物业管理；室内装潢；商务信息咨询服务；建材、装潢材料批兼 零。 （2）经常州新城房产于 2004 年 3 月 27 日召开的股东会决议，常州新城房产按原比例增资 2000 万元，即法人股东江苏新城房产股份有限公司增加出资 1916 万元，增资后合计出资 9596 万元，占总 股本的 95.8%，自然人股东陈婉芳增加出资 84 万元，增资后合计出资 422 万元，占总股本的 4.2%， 增资后，公司注册资本金由 8018 万元变更为 10018 万元。 （3）经南京新城创置于 2004 年 3 月 26 日召开的股东会决议，南京新城创置按原比例增资 2000 万元，即江苏新城房产股份有限公司增加出资 200 万元人民币，增资后合计出资 500 万元，占该公司 注册资本比例仍为 10%；由常州新城房产增加出资 1800 万元人民币，增资后合计出资 4500 万元，占 该公司注册资本比例仍为 90%。增资后，公司注册资本金由 3000 万元变更为 5000 万元。 （4）2004 年 9 月 17 日，本公司与常州新城房产共同出资设立的苏州新城万嘉房地产有限公司 在苏州昆山成立。苏州新城万嘉注册资本 10000 万元，常州新城房产出资 9000 万元，占该公司注册 资本的 90%；本公司出资 1000 万元，占该公司注册资本的 10%。公司法定代表人：吕小平，经营范 围：房地产开发与经营。 （5）2004 年 11 月 16 日，本公司与常州新城房产共同出资受让常州新龙创置 100%股权的工商变 更登记手续办理结束，常州新龙创置注册资本 1000 万元，常州新城房产持有 90%股权，本公司持有 10%股权。公司法定代表人王振华，经营范围：房地产开发、销售。 （四）报告期内公司财务状况经营成果分析 单位:元 币种:人民币 增减幅度 项目名称 期末数 期初数 增减额 （％） 总资产 3,059,540,242.31 1,668,074,162.52 1,391,466,079.79 83.42 主营业务利润 258,965,261.17 128,286,543.40 130,678,717.77 101.86 净利润 114,983,355.89 42,098,684.97 72,884,670.92 173.13 现金及现金等价物净增加额 159,843,652.09 9,475,046.65 150,368,605.44 1,586.996 股东权益 520,658,101.08 405,674,745.19 114,983,355.89 28.34 16 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 分析： （1）总资产增加主要是公司存货、预付帐款、待摊费用及货币资金的大幅增加，存货增加是由于本 公司及控股子公司新开工项目增加而致开发成本增多；预付帐款增加主要是控股子公司竞买土地的地 价款增多；待摊费用增加主要是本年度预收房款增加而相应计提的预征营业税及所得税等增加；货币 资金增加主要是本年度新开发项目预收房款增加及新增开发项目贷款。 （2）主营业务利润增加主要是本年度控股子公司交付项目实现主营业务收入大幅增加。 （3）净利润和股东权益增加主要是主营业务利润大幅增加。 （4）现金及现金等价物净增加额增加主要是商品房预售回款增加和新增开发项目贷款。 （五）董事会日常工作情况 1、董事会会议情况及决议内容 2004 年度，公司董事会共召开了七次会议 （1）本公司第二届董事会第二十五次会议于 2004 年 2 月 9 日以通讯方式召开，9 名董事全部参 加会议会议，会议审议并通过设立公司分支机构常州新城南都售楼中心的事宜，该分支机构为不具有 独立法人资格的营销机构，名称为“江苏新城房产股份有限公司常州新城南都售楼中心”；该分支机 构的经营范围为销售公司开发的商品房，接待咨询，开展相关宣传活动；该分支机构住所为常州市武 进区湖塘镇花园街；委派周中明为该分支机构负责人。 （2）本公司第二届董事会第二十六次会议于 2004 年 3 月 23 日召开，公司 9 名董事全部出席， 会议审议并通过了“公司 2003 年度总经理工作报告”、“公司 2003 年度董事会工作报告”、“公司 2003 年度财务决算案”、“公司 2003 年度利润分配预案”、“公司 2003 年度报告，及公司 2003 年 度报告摘要”、“关于支付公司所聘请 2003 年度审计师报酬的议案”、“关于聘请公司 2004 年度审 计师并授权董事会决定其报酬的议案”、“关于公司董事会换届选举的议案”、“关于变更公司住所 的议案”、“公司《章程》修正案”、“公司《股东大会议事规则》修正案”、“公司《董事会议事 规则》修正案”、“公司《关联交易决策制度》修正案”、“公司《对外担保决策制度》修正案”、 “公司《投资者关系管理制度》”和“关于召开公司 2003 年度股东大会的通知的议案”。 （3）本公司第二届董事会第二十七次会议于 2004 年 4 月 18 日以通讯方式召开，公司 9 名董事 全部参加会议，公司监事阅读了会议议案，会议审议并通过了公司 2004 年第一季度报告。 （4）本公司第三届董事会第一次会议于 2004 年 4 月 29 日召开，应出席会议董事 9 人，实到 8 人，独立董事聂梅生因公未能出席会议，授权委托独立董事陈华康出席会议并表决，会议审议并通过 了“关于推选公司第三届董事会董事长的议案”、“关于聘任公司总经理、董事会秘书的议案”和 “关于聘任公司副总经理、财务负责人及总经理助理的议案”。 （5）本公司第三届董事会第二次会议于 2004 年 8 月 23 日召开，公司 9 名董事全部出席会议， 会议审议并通过了“公司 2004 年半年度报告全文及其摘要”和“关于聘任公司总经理的议案”。 17 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （6）本公司第三届董事会第三次会议于 2004 年 10 月 21 日以通讯方式召开，公司 9 名董事全部 参加会议，会议审议并通过了“公司 2004 年第三季度报告全文及正文”、“关于向农行武进支行申 请项目开发贷款的议案”和“关于向工行常州分行申请项目开发贷款的议案”。 （7）本公司第三届董事会第四次会议于 2004 年 12 月 27 日以通讯方式召开，公司 9 名董事全部 参加会议，会议审议并通过了“关于收购上海叶城房地产有限公司产权的议案”并授权公司董事长签 署本次交易的相关文件。 2、董事会对股东大会决议的执行情况 报告期内，公司董事会严格执行股东大会各项决议，并在股东大会授权范围内积极进行各项投资 经营活动，大幅提升了公司业绩。 报告期内，公司无利润分配和资本公积金转增股本方案，也无配股和增发新股方案。 （六）本次利润分配或资本公积金转增预案 经江苏公证会计师事务所有限公司审计，公司 2004 年度实现净利润为 114,983,355.89 元，年初 未分配利润为 31,549,646.60 元，累计未分配利润为 146,533,002.49 元，提取 10%法定公积金和 5%法定公益金后剩余可供股东分配利润为 100,358,290.64 元； 经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，公司 2004 年度实现净利润为 151,437,565 元，年 初未分配利润 39,756,289 元，累计未分配利润为 191,193,854 元，提取 10%法定公积金和 5%法定 公益金后剩余可供股东分配利润为 144,640,752 元。 根据公司章程和有关规定，当境内、外两个会计师审计报告结果不一致时，以未分配利润数 较低的结果作为股利分配标准，因此本年度可供股东分配利润为 100,358,290.64 元。公司决定 2004 年度利润分配预案为： 1、以 2004 年 12 月 31 日公司总股本 331,914,000 股为基数，向全体股东按每 10 股派发现 金红利人民币 1 元（含税），分配红利合计为人民币 33,191,400 元，余额人民币 67,166,890.64 元滚存下一年度分配。 公司外资股股利以人民币计算，以美元支付，美元兑人民币的汇率以股东大会决议派发股利 日期的下个营业日中国银行公布的美元兑人民币汇率计算。 2、不送红股，资本公积金不转增股本。 （七）注册会计师对公司控股股东及其他关联方占用资金的专项说明 江苏新城房产股份有限公司全体股东： 我们接受委托，对江苏新城房产股份有限公司（以下简称“新城房产公司”）2004 年度会计报 表进行了审计。关于对新城房产公司 2004 年度控股股东及其他关联方占用资金情况的专项说明可用 18 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 于补充分析，但不是会计报表的组成部分，而是根据中国证监会证监发[2003]56 号《关于规范上市 公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》的规定提供的补充信息。2004 年度新 城房产公司与控股股东及其他关联方的资金往来情况如下： 一、存在资金往来的关联方关系 关 联 方 关 联 关 系 常州新城房产开发有限公司 控股子公司 上海新启投资有限公司 同一实际控制者 上海新城万嘉物业管理有限公司 联营企业 江苏新城物业管理有限公司 同一实际控制者 （注：本表关联方应与下表关联方对应） 二、与控股股东及其他关联方的资金往来情况 年初余额 期末余额 月平均占用额 关 联 方 年累计借方发生额 年累计贷方发生额 备注 （借方/贷方-） （借方/贷方-） （借方/贷方-） 常州新城房产开发 -138,669,222.40 1,382,893,386.79 749,287,756.94 494,936,407.45 107,772,366.38 注1 有限公司 上海新启投资有限 1,880,000.00 -1,880,000.00 -78,333.33 注2 公司 上海新城万嘉物业 385,200.00 -385,200.00 -16,050.00 注3 管理有限公司 江苏新城物业管理 349,587.00 -349,587.00 -14,566.13 注3 有限公司 合 计 -138,669,222.40 1,382,893,386.79 751,902,543.94 492,321,620.45 107,663,416.92 注 1、常州新城房产开发有限公司（以下简称常州新城）为新城房产公司的控股子公司，主要从 事商品房的开发、销售，新城房产公司将与该公司的往来在“其他应付款”中进行核算，2004 年年 初，新城房产公司账面上“其他应付款—常州新城房产开发有限公司”的余额为 138,669,222.40 元， 2004 年常州新城累计占用新城房产公司资金 1,382,893,386.79 元，累计还款 749,287,756.94 元，截 止 2004 年 12 月 31 日，新城房产公司账面上“其他应付款—常州新城房产开发有限公司”的余额为- 494,936,407.45 元。 注 2、上海新启投资有限公司为新城房产公司控股子公司苏州新城万嘉房地产有限公司提供招标 土地代理等服务，2004 年应支付代理费 1,230,000.00 元，截止 2004 年 12 月 31 日，子公司苏州新城 万嘉公司应付账款余额 1,230,000.00 元；上海新启投资有限公司为新城房产公司提供管理咨询服务， 19 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 2004 年应支付咨询费 650,000.00 元，截止 2004 年 12 月 31 日，新城房产公司应付账款余额 650,000.00 元。 注 3、新城房产公司所有开发项目的保安保洁服务及房屋交付交接管理除上海地区由上海新城万 嘉物业管理有限公司进行外，其余均由江苏新城物业管理有限公司进行，其中保安保洁服务费按现场 人员配置数收取，房屋交接管理费按建筑面积的每平方米 1 元收取，2004 年度新城房产公司应支付上 海新城万嘉物业管理有限公司服务及管理费 385,200.00 元，应支付江苏新城物业管理有限公司服务及 管理费 1,256,189.22 元，截止 2004 年 12 月 31 日，新城房产公司应付上海新城万嘉物业管理有限公 司余额 385,200 元，新城房产公司应付江苏新城物业管理有限公司余额 349,587.00 元。 经审计，我们未发现新城房产公司为控股股东及其他关联方垫支工资、福利、保险、广告等期 间费用，承担成本和其他支出，也未发现新城房产公司通过银行或非银行金融机构向关联方提供委 托贷款、委托控股股东及其他关联方进行投资活动、为控股股东及其他关联方开具没有真实交易背 景的商业承兑汇票、代控股股东及其他关联方偿还债务。 本说明仅供新城房产公司董事会、股东大会及中国证监会使用。因使用不当造成的后果，与执 行本审计业务的注册会计师及会计师事务所无关。 江苏公证会计师事务所有限公司 中国注册会计师：王亚明 邹雪娟 中国·无锡 2005 年 3 月 18 日 （八）公司独立董事关于对外担保的专项说明及独立意见 公司三名独立董事按照中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若 干问题的通知》的要求对公司累计和当期对外担保情况，进行了认真审查，并说明和发表独立意见如 下： 1、公司没有为控股股东、控股股东的子公司、公司持股 50%以下的关联方和其他非法人单位提 供担保。 2、公司在报告期内为上海新城创置房地产有限公司向中国银行青浦支行的 2000 万元贷款提供了 担保，此为公司为实际控制的子公司提供担保，提供担保主要为公司及子公司自身经营所需，符合公 司《章程》规定，不存在损害公司及股东利益的情况。 3、截止 2004 年 12 月 31 日，本公司及控股子公司为商品房承购人提供银行按揭贷款担保，累计 担保金额为 61258.24 万元，其中：上海新城万嘉为 1322.10 万元、常州新城房产为 24004.95 万元、 本公司为 35931.19 万元。该项担保是房地产行业通行的销售结算方式，商品房承购人采用银行按揭 20 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 (抵押贷款)方式购房,待房产交付办妥产权证并与银行办妥抵押手续后，公司担保责任随即解除，无 担保风险。 独立董事：聂梅生 陈华康 朱伟 2005 年 3 月 18 日 九、监事会报告 （一）监事会的工作情况 1、本公司第二届监事会第十一次会议于 2004 年 3 月 23 日召开，公司 3 名监事全部出席会议， 会议审议并通过了“公司 2003 年度监事会工作报告”、“公司 2003 年度财务决算案”、“公司 2003 年度利润分配预案”、“公司 2003 年年度报告及年度报告摘要”和“关于公司监事会换届选举 的议案”。 2、本公司第三届监事会第一次会议于 2004 年 4 月 29 日召开，公司 3 名监事全部出席会议，会 议审议并通过了“关于推选公司第三届监事会主席的议案”，与会监事一致同意曹元炳先生任公司第 三届监事会主席。 3、监事会根据《证券法》、《公司法》等法律、法规的规定和《公司章程》所赋予的各项职 权，认真履行了监事会的职责，对公司 2004 年度的生产经营状况及财务状况进行监督。现就下列事 项发表独立意见： （1）公司董事会在 2004 年度能按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》规范 运作，董事和高管人员行为规范，无损害公司股东利益的行为。 （2）公司 2004 年度财务状况经境内和境外审计师审计，均出具了标准无保留意见的审计报告， 真实反映了公司财务状况和经营成果。 （3）公司报告期内无募集资金。 （4）公司报告期内无重大资产收购与出售、关联交易行为。 （二）监事会对公司利润实现与预测存在较大差异的独立意见 公司主营业务为房地产开发、销售，受房产开发进程的影响，在房产开发过程结束实行交付后才 能确认销售收入，故公司保守预测 2004 年度业绩增长 50%以上,与实际实现利润存在较大差异。 21 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 十、重要事项 （一）报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。 （二）报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项 1、收购资产情况 （1）2004 年 10 月 29 日，本公司和控股子公司常州新城房产向常州新龙创置房地产开发有限公 司购买 100%股权，该资产的帐面价值为 10,000,000 元人民币，实际购买金额为 26,800,000 元人民 币，本次收购价格的确定依据是协议转让，该事项已于 2004 年 12 月 2 日刊登在《中国证券报》、 《上海证券报》、《香港商报》上。收购该公司股权是为获得该公司已拥有的项目开发权益，以满足 公司持续发展的需要，对业务连续性、管理层稳定性无影响。本次收购在报告期内对公司财务状况和 经营成果无重大影响。本公司和常州新城房产受让常州新龙创置的工商变更登记手续于 2004 年 11 月 16 日办理结束。 （2）2004 年 12 月 28 日，本公司和控股子公司常州新城房产向上海叶城房地产有限公司购买 100%产权，该事项已于 2004 年 12 月 31 日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《香港商报》 上。收购该公司产权是为获得该公司已拥有的项目开发权益，以满足公司持续发展的需要，对业务连 续性、管理层稳定性无影响。本次收购在报告期内对公司财务状况和经营成果无重大影响。本次交易 产权的交割将根据法律法规的规定在 2005 年 5 月 31 日前完成产权转让所需的全部移交、交接、过 户、更名、变更登记等手续，至报告出具日尚在办理过程中。 （三）报告期内公司无重大关联交易事项 （四）重大合同及其履行情况 1、本年度公司无托管事项。 2、本年度公司无承包事项。 3、本年度公司无租赁事项。 4、担保情况 单位:万元 币种:人民币 担保是否 是否为 担保对象 发生日期 担保金额 担保类型 担保期限 已经履行 关联方 完毕 担保 连带责任 上海新城创置房地产有限公司 2004-04-12 2000 2004-04-12～2006-04-11 否 是 担保 商品房承购人 61,258.24 一般担保 ～ 否 否 报告期内担保发生额合计 38,546.40 报告期末担保余额合计 61,258.24 22 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 公司对控股子公司的担保情况 报告期内对控股子公司担保发生额合计 2000 报告期末对控股子公司担保余额合计 2000 公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保） 担保总额 63258.24 担保总额占公司净资产的比例 121.50% 公司违规担保情况 为控股股东及公司持股 50％以下的其他关联方提供担保 0 的金额 直接或间接为资产负债率超过 70％的被担保对象提供的 0 债务担保金额 担保总额是否超过净资产的 50％ 是 违规担保总额 0 （1）2004 年 4 月 12 日，本公司为控股子公司上海新城创置提供担保，担保金额为人民币 2000 万元，担保期限为 2004 年 4 月 12 日至 2006 年 4 月 11 日。 （2）截止 2004 年 12 月 31 日，本公司及控股子公司为商品房承购人提供银行按揭贷款担保，累 计担保金额为 61258.24 万元，其中：上海新城万嘉为 1322.10 万元、常州新城房产为 24004.95 万 元、本公司为 35931.19 万元。该项担保是房地产行业通行的销售结算方式，商品房承购人采用银行 按揭(抵押贷款)方式购房,待房产交付办妥产权证并与银行办妥抵押手续后，公司担保责任随即解 除，无担保风险。 5、本年度公司无委托理财事项。 6、其他重大合同 （1）本公司控股子公司常州新城房产 2003 年竞标获得上海市宝山区长江南路东侧、淞发路北侧 一地块，地块总面积 43349.9 平方米，2004 年 4 月 27 日由常州新城房产与上海新城万嘉共同设立的 上海新城宝缘与上海市宝山区房屋土地管理局签订了《上海市国有土地使用权出让合同》，并在合同 签订日后六十日内付清土地出让金 42,657,000 元。 （2）本公司控股子公司常州新城房产分别于 2004 年 5 月 11 日和 2004 年 5 月 20 日与中国建设 银行常州分行签订《借款合同》、《最高额抵押合同》，向建行共借款人民币 9000 万元，借款期限 一年，其中 5000 万元自 2004 年 5 月 13 日起至 2005 年 5 月 12 日止，4000 万元自 2004 年 5 月 21 日 起至 2005 年 5 月 20 日止。常州新城房产以其拥有的金色新城西城区土地使用权（权证号：常国用 2004 第 00134 号）作借款抵押。 此公告刊登于 2004 年 7 月 9 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《香港商报》。 （3）本公司控股子公司常州新城房产于 2004 年 8 月 4 日通过挂牌竞价，以 720 元/平方米获得 位于昆山市玉山镇 312 国道南侧、青阳港西侧地块，该地块总面积为 255717 平方米，用途为商住和 住宅，《国有土地使用权出让合同》于 2004 年 8 月 19 日签订。 此公告刊登于 2004 年 8 月 10 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《香港商报》。 23 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （4）本公司控股子公司常州新城房产于 2004 年 9 月 6 日通过挂牌竞价，以 1212 元/平方米获得 位于昆山市巴城镇古城路西侧、马鞍山路南侧、苏州环城高速公路东侧地块，该地块总面积为 165,751.2 平方米，用途为商住，《国有土地使用权出让合同》于 2004 年 9 月 21 日签订。 此公告刊登于 2004 年 9 月 14 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《香港商报》。 （5）经董事会批准，公司分别与农行武进支行和工行常州分行签署了《借款合同》和《最高额 抵押合同》。公司向农行武进支行贷款 17000 万元,以新城南都 19.5 万平方米的国有土地使用权作抵 押担保，贷款年利率为 5.49%，按月结息,贷款期限为 2004 年 10 月起至 2006 年 10 月止。公司向工 行常州分行贷款 15000 万元,以新城南都 20.67 万平方米的国有土地使用权作抵押担保，其中 5000 万 元贷款年利率为 5.5998%，按月结息，期限为 2004 年 9 月 29 日起至 2006 年 3 月 28 日止；5000 万元 贷款年利率为 6.048%，按月结息，期限为 2004 年 10 月 29 日起至 2006 年 2 月 28 日止；5000 万元贷 款年利率为 6.048%，按月结息，期限为 2004 年 11 月 26 日起至 2006 年 1 月 25 日止。 此公告刊登于 2004 年 11 月 13 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《香港商报》。 （6）公司控股子公司常州新城房产与农行武进支行签署《借款合同》和《最高额抵押合同》， 贷款 5000 万元，常州新城房产以其拥有的小庙和东庄地块的国有土地使用权作抵押担保，贷款年利 率为 5.31%，按月结息，贷款期限为 2004 年 10 月 15 日起至 2005 年 10 月 15 日止。 此公告刊登于 2004 年 11 月 13 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《香港商报》。 （7）经公司 2004 年 12 月 27 日召开的第三届董事会第四次会议决议通过，本公司和常州新城房 产与上海叶城房地产有限公司及其股东单位于 2004 年 12 月 28 日签署了《产权交易合同》，受让上 海叶城 100%的产权。 此事项公告刊登于 2004 年 12 月 31 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《香港商报》。 （五）报告期内或持续到报告期内，公司或持股 5%以上股东没有承诺事项。 （六）聘任、解聘会计师事务所情况 报告期内，公司未改聘会计师事务所，公司原聘任江苏公证会计师事务所有限公司为公司的境内 审计机构，支付其上一年度审计工作的酬金共约 330,000 元人民币，公司聘任江苏公证会计师事务所 有限公司为公司 2004 年度境内审计机构，拟支付其年度审计工作的酬金共约 380,000 元人民币，截 止本报告期末，该会计师事务所已为本公司提供了 8 年审计服务。 公司原聘任普华永道中天会计师事务所有限公司为公司的境外审计机构，支付其上一年度审计工 作的酬金共约 680,000 元人民币，公司聘任普华永道中天会计师事务所有限公司为公司 2004 年度境 外审计机构，拟支付其年度审计工作的酬金共约 800,000 元人民币，截止本报告期末，该会计师事务 所已为本公司提供了 8 年审计服务。 24 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 （七）公司无董事会、董事受处罚及整改情况。 （八）报告期内公司无其他重大事项。 十一、财务会计报告 （一）、审计报告 审计报告 苏公 W[2005]A212 号 江苏新城房产股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的江苏新城房产股份有限公司（以下简称新城公司）2004 年 12 月 31 日的合并 资产负债表和资产负债表、2004 年度的合并利润表和利润表、2004 年度合并现金流量表和现金流量 表。这些会计报表的编制是新城公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些 会计报表发表意见。 我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表是否不存在 重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证据，评价管理当局在编制 会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价会计报表的整体反映。我们相信，我们 的审计工作为发表意见提供了合理的基础。 我们认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大 方面公允反映了新城公司 2004 年 12 月 31 日的财务状况以及 2004 年度的经营成果和现金流量。 江苏公证会计师事务所有限公司 中国注册会计师：王亚明 中国·无锡 2005 年 3 月 18 日 邹雪娟 （二）财务报表（附后） （三）财务报表附注（附后） 25 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 十二、备查文件 （一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 （四）在其它证券市场公布的年度报告。 董事长(签名)：王振华 江苏新城房产股份有限公司 二 OO 五年三月十八日 26 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 资 产 负 债 表 编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位：人民币元 合并报表 母公司报表 资 产 附注 2004-12-31 2003-12-31 2004-12-31 2003-12-31 流动资产 货币资金 5.1 296,213,371.77 136,369,719.68 175,964,433.89 280,227.64 短期投资 应收票据 应收股利 应收利息 应收帐款 5.2 509,069.06 934,115.63 其他应收款 5.3 49,779,311.43 14,943,252.66 503,078,407.45 预付帐款 5.4 824,149,012.29 622,798,237.26 7,354,328.88 99,299,106.03 应收补贴款 存货 5.5 1,646,735,660.40 615,322,638.44 409,752,795.82 待摊费用 5.6 137,314,592.86 33,523,344.43 51,863,526.08 303,700.98 一年内到期的长期债权投资 其他流动资产 流动资产合计 2,954,701,017.81 1,423,891,308.10 1,148,013,492.12 99,883,034.65 长期投资 长期股权投资 5.7 42,890,552.20 32,956,622.36 479,172,416.92 297,900,676.05 其中：合并价差 42,840,552.20 32,906,622.36 长期债权投资 长期投资合计 42,890,552.20 32,956,622.36 479,172,416.92 297,900,676.05 固定资产 固定资产原价 5.8 30,735,646.58 26,493,951.96 806,776.80 30,600.00 减：累计折旧 5.8 4,499,540.47 2,446,504.08 78,936.76 11,260.80 固定资产净值 26,236,106.11 24,047,447.88 727,840.04 19,339.20 减：固定资产减值准备 固定资产净额 26,236,106.11 24,047,447.88 727,840.04 19,339.20 工程物资 在建工程 固定资产清理 固定资产合计 26,236,106.11 24,047,447.88 727,840.04 19,339.20 无形资产及其他资产 无形资产 5.9 35,712,566.19 187,178,784.18 146,552,269.34 长期待摊费用 其他长期资产 无形资产及其他资产合计 35,712,566.19 187,178,784.18 146,552,269.34 递延税项 递延税款借项 资产总计 3,059,540,242.31 1,668,074,162.52 1,627,913,749.08 544,355,319.24 27 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 资 产 负 债 表 编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位：人民币元 合并报表 母公司报表 负债和所有者权益 附注 2004-12-31 2003-12-31 2004-12-31 2003-12-31 流动负债 短期借款 5.10 140,000,000.00 300,000,000.00 应付票据 5.11 19,450,000.00 应付帐款 5.12 194,524,567.59 107,865,401.11 1,483,973.24 预收帐款 5.13 1,580,818,162.03 609,752,837.55 777,682,383.20 应付工资 4,801,370.00 1,862,372.90 400,000.00 应付福利费 19,123.08 10,959.70 2,007.10 应付股利 应交税金 5.14 86,535,354.80 17,899,178.37 5,300,774.13 8,679.65 其他应交款 5.15 921,585.71 1,259,517.25 163,695.79 其他应付款 5.12 7,505,974.37 11,200,336.39 609,294.14 138,669,887.30 预提费用 5.16 2,518,654.25 1,841,000.00 1,615,527.50 预计负债 一年内到期的长期负债 5.17 153,500,000.00 其他流动负债 流动负债合计 2,171,144,791.83 1,071,141,603.27 787,255,648.00 138,680,574.05 长期负债 长期借款 5.18 350,000,000.00 180,000,000.00 320,000,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 其他长期负债 长期负债合计 350,000,000.00 180,000,000.00 320,000,000.00 递延税项 递延税款贷项 负债合计 2,521,144,791.83 1,251,141,603.27 1,107,255,648.00 138,680,574.05 少数股东权益 17,737,349.40 11,257,814.06 所有者权益 实收资本（或股本） 5.19 331,914,000.00 331,914,000.00 331,914,000.00 331,914,000.00 减：已归还投资 实收资本（或股本）净额 331,914,000.00 331,914,000.00 331,914,000.00 331,914,000.00 资本公积 5.20 20,251,497.56 20,251,497.56 20,251,497.56 20,251,497.56 盈余公积 5.21 68,134,312.88 21,959,601.03 25,273,890.53 8,026,387.15 其中：法定公益金 22,711,437.62 7,319,867.01 8,424,630.17 2,675,462.38 未分配利润 5.22 100,358,290.64 31,549,646.60 143,218,712.99 45,482,860.48 所有者权益合计 520,658,101.08 405,674,745.19 520,658,101.08 405,674,745.19 负债和所有者权益合计 3,059,540,242.31 1,668,074,162.52 1,627,913,749.08 544,355,319.24 28 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 利 润 表 编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位：人民币元 合并报表 母公司报表 项 目 附注 2004 年度 2003 年度 2004 年度 2003 年度 一、主营业务收入 5.23 1,019,459,530.32 479,765,255.58 减：主营业务成本 5.24 700,856,416.86 324,566,417.97 主营业务税金及附加 5.25 59,637,852.29 26,912,294.21 二、主营业务利润 258,965,261.17 128,286,543.40 加：其他业务利润 5.26 169,165.69 64,058.62 减：营业费用 24,213,196.13 11,125,596.92 8,657,155.06 461,949.02 管理费用 48,345,425.78 34,427,362.31 5,654,457.69 2,715,329.83 财务费用 5.27 1,090,710.52 10,582,263.14 -590,128.94 8.07 三、营业利润 185,485,094.43 72,215,379.65 -13,721,483.81 -3,177,286.92 加：投资收益 6.30 128,671,740.87 45,280,971.89 补贴收入 5.28 7,116,818.55 营业外收入 5.29 834,658.27 1,541,844.08 134,930.27 减：营业外支出 5.30 1,040,360.69 697,913.02 101,831.44 5,000.00 四、利润总额 192,396,210.56 73,059,310.71 114,983,355.89 42,098,684.97 减：所得税 71,773,319.33 28,654,778.73 少数股东收益 5,639,535.34 2,305,847.01 五、净利润 114,983,355.89 42,098,684.97 114,983,355.89 42,098,684.97 补充资料： 合并报表 母公司报表 项 目 2004 年度 2003 年度 2004 年度 2003 年度 1.出售、处置部门或被投资单位所得收益 2.自然灾害发生的损失 3.会计政策变更增加(或减少)利润总额 4.会计估计变更增加(或减少)利润总额 500,793.11 81,420.00 5.债务重组损失 6.其他 29 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 利 润 分 配 表 编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位：人民币元 合并报表 母公司报表 项 目 附注 2004 年度 2003 年度 2004 年度 2003 年度 一、净利润 114,983,355.89 42,098,684.97 114,983,355.89 42,098,684.97 加：年初未分配利润 31,549,646.60 3,655,055.21 45,482,860.48 9,698,978.26 其他转入 二、可供分配的利润 146,533,002.49 45,753,740.18 160,466,216.37 51,797,663.23 减：提取法定盈余公积金 30,783,141.24 9,469,395.72 11,498,335.59 4,209,868.50 提取法定公益金 15,391,570.61 4,734,697.86 5,749,167.79 2,104,934.25 提取职工奖励及福利基金 提取储备基金 提取企业发展基金 利润归还投资 三、可供投资者分配的利润 100,358,290.64 31,549,646.60 143,218,712.99 45,482,860.48 减：应付优先股股利 提取任意盈余公积 应付普通股股利 转作资本（或股本）的普通股股利 四、未分配利润 100,358,290.64 31,549,646.60 143,218,712.99 45,482,860.48 资产减值准备明细表(合并) 2004 年度 编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位金额：人民币元 本 年 减 少 数 项 目 年初余额 本年增加数 因资产价值回 其他原因 年末余额 合计 升转回数 转出数 一、坏账准备合计 357,346.12 380,884.76 150,941.94 150,941.94 587,288.94 其中：应收账款 206,404.18 80,884.76 287,288.94 其他应收款 150,941.94 300,000.00 150,941.94 150,941.94 300,000.00 二、短期投资跌价准备 三、存货跌价准备合计 四、长期投资减值准备 五、固定资产减值准备 六、无形资产减值准备 七、在建工程减值准备 八、委托贷款减值准备 30 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 现 金 流 量 表 2004 年度 编制单位：江苏新城房产股份有限公司 单位：人民币元 项 目 附注 合并报表 母公司报表 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 1,986,035,435.60 777,682,383.20 收到的税费返还 7,116,818.55 收到的其他与经营活动有关的现金 5.31 7,199,717.16 1,322,403.06 现金流入小计 2,000,351,971.31 779,004,786.26 购买商品、接受劳务支付的现金 1,684,567,562.27 164,936,894.83 支付给职工以及为职工支付的现金 11,916,817.39 650,045.82 支付的各项税费 174,738,321.87 48,430,395.64 支付的其他与经营活动有关的现金 5.32 82,621,126.86 652,863,434.42 现金流出小计 1,953,843,828.39 866,880,770.71 经营活动产生的现金流量净额 46,508,142.92 -87,875,984.45 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 4,091,763.02 776,176.80 投资所支付的现金 16,800,000.00 52,600,000.00 支付的其他与投资活动有关的现金 现金流出小计 20,891,763.02 53,376,176.80 投资活动产生的现金流量净额 -20,891,763.02 -53,376,176.80 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资所收到的现金 840,000.00 借款所收到的现金 1,053,000,000.00 320,000,000.00 收到的其他与筹资活动有关的现金 现金流入小计 1,053,840,000.00 320,000,000.00 偿还债务所支付的现金 889,500,000.00 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 30,112,727.81 3,063,632.50 支付的其他与筹资活动有关的现金 现金流出小计 919,612,727.81 3,063,632.50 筹资活动产生的现金流量净额 134,227,272.19 316,936,367.50 四、汇率变动对现金的影响 五、现金及现金等价物净增加额 159,843,652.09 175,684,206.25 31 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 补 充 资 料 合并报表 母公司报表 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 114,983,355.89 114,983,355.89 加：少数股东收益 5,639,535.34 加：计提的资产减值准备 229,942.82 固定资产折旧 2,053,036.39 67,675.96 无形资产摊销 682,998.78 长期待摊费用摊销 待摊费用减少（减：增加） -103,791,248.43 -51,559,825.10 预提费用增加（减：减少） -361,000.00 1,060,000.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益） 固定资产报废损失 财务费用 5,298,237.80 投资损失（减：收益） -128,671,740.87 递延税款贷项（减：借项） 存货的减少（减：增加） -1,031,413,021.96 -409,752,795.82 经营性应收项目的减少（减：增加） -235,511,298.45 -411,133,630.30 经营性应付项目的增加（减：减少） 1,111,730,741.27 646,959,546.45 其他 176,966,863.47 150,171,429.34 经营活动产生的现金流量净额 46,508,142.92 -87,875,984.45 2、不涉及现金收支的投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净增加情况： 现金的期末余额 296,213,371.77 175,964,433.89 减：现金的期初余额 136,369,719.68 280,227.64 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 159,843,652.09 175,684,206.25 32 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 江苏新城房产股份有限公司 二零零四年度会计报表附注 附注1：公司的基本情况 江苏新城房产股份有限公司前身为江苏五菱柴油机股份有限公司（以下简称“本公司”或“公 司”）是经江苏省人民政府苏政复[1997]81号文批准，由武进柴油机厂作为主要发起人，与武进市油 泵油嘴厂、武进市湖塘邱墅铸造厂、武进市戴溪东尖有色金属铸造厂、武进市万盛机械厂、武进市夏 溪农机具修造厂，以募集方式于1997年10月10日共同发起设立的股份有限公司，公司原股本为25,145 万元，在江苏省工商行政管理局登记注册。1998年5月25日经股东大会决议,并经江苏省证管委字 (1998)101号文批准,公司以资本公积25,145,000元转增股本(即每10股转增1股),转增后股本总额为 276,595,000元， 2000年5月26日经股东大会决议，公司以资本公积55,319,000元向全体股东每10股 转增2股股份，转增后总股本为331,914,000元， 2001年6月5日公司经江苏省工商行政管理局核准， 公司注册资本为33,191.4万元。公司股票简称：五菱B股；股票代码：900950。 2001年8月6日江苏新城实业集团有限公司、常州环球房地产发展有限公司、常州泛华科技投资有 限公司分别与武进柴油机厂签订《股权转让协议书》，分别受让武进柴油机厂持有的本公司的 29.36%、22%、和7.5%的股权。 上述国有股权转让协议已经公司2001年度第一次临时股东大会决议并得到江苏省人民政府苏政复 ［2001］153号文，江苏省财政厅苏财国资[2001]206号文和财政部财企（2002）305号文的批准。 2001年11月15日，经公司2001年度第一次临时股东大会决议，以2001年6月30日为截止日将与柴 油机生产相关除部分应收账款外的全部资产和负债转让给武进柴油机厂，同时受让江苏新城实业集团 有限公司持有的常州新城房产开发有限公司95.8%的股权及受让常州环球房地产发展有限公司拥有的 33.33万平方米土地的土地使用权。由此,公司的经营范围变更为房地产开发与经营,物业管理，房屋 租赁，室内外装饰工程，建筑材料、装潢材料销售，经济信息咨询服务。2001年11月30日公司名称变 更为“江苏新城房产股份有限公司”，换领了江苏新城房产股份有限公司的企业法人营业执照，注册 号3200001103782。公司股票简称变更为：新城B股。 截止2004年12月31日，公司股本结构为： 1、非发起人境内法人股19,536万股，占公司总股本的58.86%： 33 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 其中：江苏新城实业集团有限公司：97,445,370股,占29.36%； 常州环球房地产发展有限公司：73,021,080股，占22%； 常州泛华科技投资有限公司：24,893,550股，占7.5%； 2、发起人境内法人股264万股，占公司总股本的0.8%； 其中：武进湖塘邱墅铸造厂：66万股，占0.20%； 武进戴溪东尖有色金属铸造厂：66万股，占0.20%； 武进油泵油嘴厂：52.8万股，占0.16%； 武进夏溪农机具修造厂：52.8万股，占0.16%； 武进万盛机械厂：26.4万股，占0.08%； 3、境内上市外资股（B股）13,391.4万股，占公司总股本的40.34%。 附注2：会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法 1.会计制度 本公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。 2.会计年度 本公司的会计年度为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。 3.记账本位币 以人民币为记账本位币。 4.记账基础和计价原则 以权责发生制为记账基础；以历史成本为计价原则。 5.外币业务核算方法 会计年度内涉及外币的经济业务,按年初中国人民银行公布的市场汇价折合人民币入账。各种外 币账户的外币余额，年末时按照年末市场汇价进行调整,按年末汇率折合的记账本位币金额与账面记 账本位币金额之间的差额,作为汇兑损益；属于与购建固定资产有关的借款产生的汇兑损益，按照借 款费用资本化的原则进行处理；属于筹建期间发生汇兑损益的，计入长期待摊费用；除上述情况以外 发生的汇兑损益，计入财务费用。 6.现金等价物的确定 34 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 现金等价物指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的 投资。 7.短期投资核算方法 短期投资按取得时实际支付的全部价款（包括税金和手续费等相关费用）扣除已宣告但尚未领取 的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息后的余额计入投资成本，持有期间所获得的股利或利 息冲减短期投资账面价值。处置时，按所收到的处置收入与短期投资账面价值的差额确认为当期投资 收益。期末短期投资按成本与市价孰低计价,短期投资跌价准备按投资总体成本高于市价的差额提 取。已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复后，在原先已确认的投资损失金额内转回。 8.坏账损失核算方法 坏账的确认标准：因债务人破产或死亡,以其破产财产或遗产清偿后仍无法收回的，或因债务人 逾期未履行清偿义务超过三年而且具有明显特征表明无法收回的应收款项确认为坏账损失。 坏账损失采用备抵法核算；公司按应收款项(包括应收账款和其他应收款)计提坏账准备。当有 确凿证据表明应收款项不能收回,或收回的可能性不大(如债务单位破产、资不抵债、现金流量严重不 足、发生严重自然灾害等导致停产而在短时间内无法偿付债务的,以及其他足以证明应收款项可能发 生损失和应收款项逾期五年以上),全额计提坏账准备，此外,公司按账龄分析法计提坏账准备，应 收款项计提的坏账准备分为一般坏账准备和特别坏账准备。应收账款一般坏账准备的计提比例为： 账龄 计提比例 一年以内 2% 一至二年 25% 二至五年 60% 五年以上 100% 根据公司董事会决议其他应收款坏账准备根据具体情况，采取个别认定法。 9.存货核算方法 1）分类 本公司的存货分为库存材料、开发成本、开发产品、出租开发产品、低值易耗品等。 2）计价及摊销 ①库存材料的取得按实际成本计价,发出按先进先出法核算； ②开发产品的结转按个别计价法核算； 35 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 ③低值易耗品在领用时一次摊销。 3）存货采用永续盘存制。 4）开发用土地的核算方法： 对取得的土地使用权，在尚未开发前，作为无形资产核算，并按规定的期限摊销。在开发商品房 时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本核算。 5）公共配套设施费用的核算方法： 住宅小区中非营业性公共配套设施所需建设费用计入小区开发成本，开发产品办理竣工验收时， 公司按照建筑面积将尚未发生的公共设施配套费采用预提的方法计入开发产品成本中列支。 6）期末存货按成本与可变现净值孰低计价，在对存货进行全面清查时，如由于存货遭受毁损、 全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于其可变现净值，在中期期末或年终 按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。 10.长期股权投资核算方法 1)初始投资成本的确定 (1)公司以现金购入的长期股权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、手续费等 相关费用）作为初始投资成本；实际支付的价款中若包含已宣告但尚未领取的现金股利，则按实 际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利后的差额作为初始投资成本。 (2)公司接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期股权投资，或以应收债权换入长期股 权投资的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本；涉及补价的，则根据 收到或支付的补价，分别按减去或加上补价后的金额作为初始投资成本。 (3)以非货币性交易换入的长期股权投资（包括以股权投资换股权投资），按换出资产的账面价 值加上应支付的相关税费作为初始投资成本； 涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减 去补价后的余额，作为初始投资成本。②支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费 和补价，作为初始投资成本。 (4)通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值作为初始投资成本。 2)股权投资差额 36 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 长期股权投资采用权益法核算时，投资最初以初始投资成本计价，初始投资成本与应享有被投资 单位所有者权益份额之间的差额确认为股权投资差额，分别进行会计处理。 股权投资差额的摊销期限，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销；没有规定投资期限的，初 始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过 10 年的期限摊销；初始投 资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，转入资本公积。 3)长期股权投资在处置时，按处置收入与账面价值的差额确认为投资收益。 对于股票投资或其他股权投资，若持有被投资单位有表决权资本总额20%以下，或持有被投资单 位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，采用成本法核算；若持有被投资单位有表 决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，采用权益法核算；若持有被投资 单位有表决权资本总额50%以上，或虽不足50%但具有实际控制权的采用权益法核算并合并会计报表。 11.长期债权投资核算方法 1)初始投资成本的确定 (1)公司以现金购入的长期债权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、手续费等相关 费用）减去已到付息期但尚未领取的债券利息，作为初始投资成本，实际支付的价款中包含的已到付 息期但尚未领取的债券利息，作为应收项目单独核算； (2)公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期债权投资，或以应收债权换入的长 期债权投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本，涉及补价的，则根 据收到或支付的补价，分别按减去或加上补价后的金额作为初始投资成本； (3)以非货币性交易换入的长期债权投资，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为初 始投资成本，涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关 税费减去补价后的余额，作为初始投资成本。②支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相 关税费和补价，作为初始投资成本。 2)长期债权投资的溢价及折价 公司购入的长期债权投资，初始投资成本减去相关费用及尚未到期的债券利息后与债券面值之 间的差额，作为债券投资的溢价或折价；债券的溢价或折价在债券存续期间内于确认相关债券利息收 入时摊销，摊销方法采用直线法。 3)长期债权投资在处置时，按处置收入与账面价值的差额确认为投资收益。 37 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 12.长期投资减值准备核算方法 期末对长期投资进行逐项检查，如由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可 收回金额低于账面价值的,则将可收回金额低于账面价值的差额作为当期投资损失，于中期期末或年 度终了提取长期投资减值准备。 13.固定资产核算方法 1)固定资产的标准:使用年限在一年以上,单位价值在 2000 元以上的房屋、建筑物、机器、 机械、运输工具和其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等，以及不属于生产经营主要设备 但使用年限在二年以上并且单位价值在 2000 元以上的资产； 2)固定资产按实际成本计价，以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上 应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值： (1)收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余 额，作为入账价值； (2)支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。 3)接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固定资产，按 应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定换入固 定资产的入账价值： (1)收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为入账价值； (2)支付补价的，按应收债权的账面价值加上应支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价 值。 4)固定资产折旧采用平均年限法计算，折旧年限及分类折旧率分别为： 类 别 折旧年限 净残值率 年折旧率 房屋建筑物 25-35 年 4% 3.84%-2.74% 运输设备 5-10 年 4% 19.2%-9.6% 电子设备 5-10 年 4% 19.2%-9.6% 其他设备 5-10 年 4% 19.2%-9.6% 5)固定资产的盘盈、盘亏、报废和出售经适当程序批准后将其清理净损益计入营业外收支。 6)固定资产减值准备 38 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 期末对固定资产进行逐项检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导 致其可收回金额低于账面价值的，按单项固定资产可收回金额低于账面价值的差额在中期期末或年度 终了计提固定资产减值准备。 对存在下列情况之一的固定资产，全额计提减值准备： 长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资产； 虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格品的固定资产； 已遭毁损，以致于不再具有使用价值和转让价值的固定资产； D. 由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产； E. 其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。 14.在建工程核算方法： 在建工程是指兴建中的厂房、设备及其他设施，在建工程在达到预定可使用状态后，按实际 发生的全部支出确认为固定资产；若所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工 决算的，自达到预定可使用状态之日起，按估计的价值转入固定资产并按规定计提折旧，待办理 竣工决算手续后再作调整。 期末对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程已经发生了减值，在中期期末或年度终 了计提在建工程减值准备。 15.借款费用的会计处理方法 为开发房地产而借入的专门借款所发生的利息等借款费用在开发产品完工之前计入开发成本；在 完工之后计入财务费用。 16.无形资产核算方法： 1) 无形资产的计价 无形资产在取得时，按实际成本计量。取得时的实际成本按以下方法确定： (1)对购入的无形资产,按实际支付的价款作为实际成本； (2)对投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值作为实际成本； (3)接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得或以应收债权换入的无形资产，按应收债权的 账面价值加上应支付的相关税费作为实际成本； (4)以非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为实际 成本，涉及补价的，①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费 39 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 减去补价后的余额，作为实际成本。②支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和 补价，作为实际成本； (5)自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律师费等 费用作为无形资产的实际成本。 2) 无形资产的摊销 各种无形资产自取得当月起在预计使用年限内按直线法平均摊销，计入损益。如预计使用年 限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确 定： (1)合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限不超过合同规定的受益年限； (2)合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销年限不超过法律规定的有效年限； (3)合同规定了受益年限，法律也规定有效年限的，摊销年限不超过受益年限和有效年限两者 之中较短者； (4)如果合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过 10 年。 本公司土地使用权在尚未开发前按土地使用权证上的使用年限摊销；商品化软件分别按 5-10 年摊销。 3）无形资产减值准备 期末检查各项无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于账面价 值的，在中期期末或年度终了计提无形资产减值准备。 17.长期待摊费用 对公司发生的开办费待公司开始经营起一次计入开始生产经营当期的损益。其他长期待摊费 用的摊销办法按规定在受益期内分期平均摊销。 18.收入确认原则 商品销售：本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，不再对该商品实施继 续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品相关的成 本能够可靠地计量时，确认营业收入实现。 开发产品收入实现的具体条件：工程已经竣工并通过有关部门验收；具有经购买方确认的结 算通知书；履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得；成本能够可靠地计量。 40 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 提供劳务：在同一会计年度内开始并完成的劳务，应当在完成劳务时确认收入。如劳务的开 始和完成分属不同的会计年度，当以下条件均能满足时：劳务总收入和总成本能够可靠地计量； 与交易相关的经济利益能够流入企业；劳务的完成程度能够可靠到确定，在资产负债表日按完工 百分比法确认相关的劳务收入。 让渡资产使用权：让渡资产使用权在与交易相关的经济利益能够流入公司，收入的金额能够 可靠地计量时，确认收入实现。利息收入按让渡现金使用权的时间和适用利率计算确定，使用费 收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。 19.维修基金、质量保证金的核算方法 维修基金的核算方法：开发产品办理竣工验收后，如发生应由公司承担的维修费计入营业费 用。 质量保证金的核算方法：质量保证金按施工单位工程款的5%预留，列入“应付账款 ”，待 工程验收合格并在约定的保证期内无质量问题时，支付给施工单位。 20.所得税的会计处理 采用应付税款法。 21.合并会计报表的编制方法 本公司合并会计报表是根据财政部《合并会计报表暂行规定》，以母公司及纳入合并范围的 控股子公司的会计报表及其他有关资料为依据，将它们之间的投资、内部往来、资产购销和其他 重大交易及未实现损益全部抵销的基础上，逐项合并并计算少数股东权益和少数股东收益。 少数股东权益的数额是根据母公司所属子公司所有者权益的数额减去母公司拥有的份额计算 确定。少数股东损益是根据母公司所属子公司于当年内实现的损益扣除母公司拥有的投资收益后 的余额计算确定。 22.会计估计变更的说明 公司对其他应收款一般坏账准备原按照年末余额的1%提取。特别坏账准备采取个别认定法， 根据公司的实际情况其他应收款主要为控股子公司预付项目前期资金等，而子公司的项目正在如 期进行，不会产生减值。根据董事会决议，从2004年起，其他应收款均按个别认定法计提坏账准 备。 41 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 附注3：税项 本公司适用的主要税种和税率如下： (1)流转税 营业税:均按预收房款的5%计算缴纳。 (2)城建税及教育费附加 城建税：本公司及常州新城房产开发有限公司、南京新城创置房地产有限公司、苏州新城万嘉 房地产有限公司按应缴流转税的7%计算缴纳；上海新城万嘉房地产有限公司、上海新城创置房地产有 限公司按应缴流转税的1%计算缴纳，上海新城宝缘房地产有限公司按应缴流转税的5%计算缴纳。 教育费附加：本公司及常州新城房产开发有限公司、南京新城创置房地产有限公司、苏州新城 万嘉房地产有限公司按应缴流转税的 4%计算缴纳；上海新城创置房地产有限公司、上海新城宝缘房 地产有限公司、上海新城万嘉房地产有限公司按应缴流转税的 3%计算缴纳。 (3)企业所得税 按武进地方税务局城区分局的有关文件，常州新城房产开发有限公司享受所得税减免10%的优惠 政策，实际税率为29.7%，除常州新城房产开发有限公司外，本公司及其他纳入合并会计报表的子公 司所得税税率均为33%。 本公司及子公司对预收房款按15%的利润率预征企业所得税。 (4)房产税 自用房产以上年末房产原值的70%为计税依据,税率为1.2%，出租房产以房产出租收入为计税依 据，税率为12%。 (5)印花税 按印花税所涉及的项目缴纳。 (6)土地增值税 本公司及常州新城房产开发有限公司2004年1-3月按预收商业用房和别墅房收入的1%实行预征， 2004年4月起，除本公司及常州新城房产开发有限公司按预收商业用房和别墅房收入的2%实行预征， 普通住宅按预收房款的1%实行预征外，其他子公司均按预收房款的1%实行预征，开发项目竣工决算销 售完毕由企业提出书面申请后进行清算。 42 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 附注4：控股子公司及合营企业 1、截止2004年12月31日本公司控股子公司及合营企业情况（万元）： 公 司 名 称 注册地址 法定代表 注册资本 持股比例 主营业务 人 常州新城房产 武进高新技术 王振华 95.8% 房产投资、开发、销售 RMB10 开发有限公司 产业开发区 018 (有限责任公司) 南京新城创置 南京浦口区天 徐国平 RMB5000 96.22% 房产开发与经营、物业管理、建 房地产有限公司 浦路1号 筑材料、装潢材料销售、经济信 (有限责任公司) 息咨询服务 上海新城创置 上海市青浦区 王振华 RMB3000 96.22% 房产开发与经营、物业管理、房 房地产有限公司 青浦镇青松路 屋租赁、建筑材料、装潢材料销 (有限责任公司) 128号 售、经济信息咨询服务 上海新城万嘉 上海市嘉定区 王振华 RMB3000 96.22% 房产开发与经营、物业管理、房 房地产有限公司 嘉定镇人民路 屋租赁、建筑材料、装潢材料销 (有限责任公司) 18号 售、经济信息咨询服务 上海新城宝缘 上海市宝山区 王振华 RMB3000 95.84% 房产开发与经营、物业管理、房 房地产有限公司 凇南路427号- 屋租赁、建筑材料、装潢材料销 (有限责任公司) 98 售、经济信息咨询服务 苏州新城万嘉 玉山镇前进西 吕小平 RMB10000 96.22% 房产开发与经营 房地产有限公司 路168号 (有限责任公司) 常州新龙创置房地产开发 常州新北区黄 王振华 RMB1000 99.16% 房地产开发销售 有限公司 山路555-5-58 (有限责任公司) 43 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 2、公司合并报表范围变动情况： 本公司的控股子公司常州新城房产开发有限公司和上海新城万嘉房地产有限公司于 2004 年 2 月 分别投资 300 万元和 2700 万元成立上海新城宝缘房地产有限公司，分别占其注册资本的 10%和 90%。 2004 年度将其纳入公司合并报表范围。 本公司与控股子公司常州新城房产开发有限公司于 2004 年 9 月分别投资 1000 万元和 9000 万元 成立苏州新城万嘉房地产有限公司，分别占其注册资本的 10%和 90%。由于本公司拥有常州新城房产 开发有限公司 95.8%的股权，故本公司直接和间接合计拥有苏州新城万嘉房地产有限公司 100%的股 权，2004 年度将其纳入公司合并报表范围。 本公司与控股子公司常州新城房产开发有限公司于 2004 年 11 月分别出资 2144 万元和 536 万元 购买常州新龙创置房地产开发有限公司的全部股权，分别占其注册资本的 80%和 20%。由于本公司拥 有常州新城房产开发有限公司 95.8%的股权，故本公司直接和间接合计拥有常州新龙创置房地产开发 有限公司 100%的股权，2004 年度将其纳入公司合并报表范围。 本年度除新增合并上述三家公司外，合并会计报表范围无其他变化。 3、公司无合营企业。 附注5：合并会计报表主要项目注释 下列项目无特殊说明,金额均以人民币元为单位 1.货币资金 项 目 2004.12.31 2003.12.31 现 金 883,391.04 692,739.94 银行存款 294,979,980.73 135,676,979.74 其它货币资金 350,000.00 ------------------ ------------------ 296,213,371.77 136,369,719.68 =========== =========== 货币资金期末余额比期初余额增加 15,984.37 万元，主要原因系本年度预收款和银行借款增加 所致。 44 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 2.应收账款 (1)按账龄分类 2004.12.31 比例(%) 坏账准备 坏账比例(%) 1 年以内 98,217.00 12.33 1,964.34 2.00 1～2 年 381,600.00 47.92 95,400.00 25.00 2～5 年 316,541.00 39.75 189,924.60 60.00 ----------------- -------- ------------- 796,358.00 100.00 287,288.94 ========== ====== ======== 2003.12.31 比例(%) 坏账准备 坏账比例(%) 1 年以内 823,978.81 72.25 16,479.58 2.00 2～5 年 316,541.00 27.75 189,924.60 60.00 ----------------- -------- ------------- 1,140,519.81 100.00 206,404.18 ========== ====== ======== (2)应收账款中无持有本公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位欠款。 (3)已按本会计报表附注 2 之 8 条所述政策计提坏账准备，坏账准备实际计提比例与坏账准备政 策计提比例一致。 (4)应收账款期末余额比期初余额减少 34.42 万元，主要原因系公司上年部分应收房款的收回。 3.其他应收款 (1)按账龄分类 2004.12.31 比例(%) 坏账准备 1 年以内 45,200,121.74 90.26 1～2 年 3,056,880.64 6.10 2～3 年 564,098.95 1.13 3～5 年 957,210.10 1.91 5 年以上 301,000.00 0.60 300,000.00 --------------- -------- --------------- 45 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 50,079,311.43 100.00 300,000.00 ========== ===== ========= 2003.12.31 比例(%) 坏账准备 坏账比例(%) 1 年以内 11,957,935.85 79.22 119,579.35 1.00 1～2 年 1,478,048.65 9.79 14,780.49 1.00 2～3 年 1,007,210.10 6.68 10,072.10 1.00 3～4 年 651,000.00 4.31 6,510.00 1.00 --------------- -------- --------------- 15,094,194.60 100.00 150,941.94 ========== ===== ========= (2)本公司其他应收款主要明细项目列示如下: 债务人名称 2004.12.31 欠款时间 欠款原因 土地招投标保证金 30,000,000.00 一年以内 投标保证金 一年以内及部 常州住房公积金管理中心 5,850,000.00 住房公积金贷款保证金 分一年以上 武进住房公积金管理中心 4,510,000.00 一年以内 住房公积金贷款保证金 常州市武进柴油机厂 3,000,000.00 一年以内 代付武柴厂民事调解款 燃气建设费 1,057,000.00 一年以内 新城南都一期燃气建设费 (3)公司原其他应收款一般坏账准备按照年末余额的1%提取。特别坏账准备根据具体情况， 采取个别认定法，2004年起，公司根据董事会决议，其他应收款坏账准备均按个别认定法计提。 本年除将账龄在 5 年以上的一户全额计提坏账准备 30 万元以外，其余均未计提，并将以前年度 计提的坏账准备冲回。 (4)其他应收款期末余额比期初余额增加 3,498.51 万元，主要原因系公司支付了土地招投标保证 金 3,000.00 万元。 (5)本公司其他应收款欠款金额前五名的累计总欠款金额为 4,441,70 万元，占其他应收款总余额 的 88.69%。 (6)其他应收款中无持本公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位的款项。 46 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 4.预付账款 (1)按账龄分类 2004.12.31 比例(%) 2003.12.31 比例(%) 1 年以内 716,599,084.07 86.95 489,666,730.52 78.62 1～2 年 90,649,949.85 11.00 60,740,940.00 9.75 2～3 年 13,462,929.43 1.63 72,326,418.74 11.61 3～5 年 3,425,420.94 0.42 52,520.00 0.02 5 年以上 11,628.00 0.00 11,628.00 0.00 ----------------- ---------- ---------------- ------ 824,149,012.29 100.00 622,798,237.26 100.00 ========== ====== ========== ====== (2)预付账款期末余额较期初余额增加 20,135.08 万元，主要原因系支付开发项目工程进度款及部 分土地出让金所致。 (3)本项目中无持有本公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位欠款。 (4)本公司预付账款账龄在一年以上的原因为预付土地出让金以及工程进度款但尚未结算。 5.存货 项 目 2004.12.31 2003.12.31 金 额 跌价准备 金 额 跌价准备 开发成本 1,439,316,912.66 558,519,556.90 开发产品 206,427,531.65 55,778,824.90 出租开发产品 991,216.09 1,024,256.64 ------------------- --------------- ------------------- --------------- 1,646,735,660.40 615,322,638.44 =========== ========= =========== ========= 47 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 其中: ①开发成本 开工时间 预计首批竣工时间 预计总投资(万元) 期末余额 期初余额 2003/3 四季新城 3 期-5 期 2003/12 12,300.00 71,165,925.82 9,678,249.77 —2004/7 金色新城 2001/12 2003/6 63,200.00 128,493,085.11 233,873,624.05 芳草苑 2002/12 2004/12 7,400.00 23,182,500.91 中凉新村 7 期 2002/6 2003/9 9,000.00 11,619,006.60 怀德北路改造 未定 未定 4,000.00 398,510.00 198,510.00 南京新城逸境 2003/7 2004/12 19,300.00 109,805,141.03 南京玄武门 未定 未定 未定 155,877,444.08 168,516.00 上海新城枫景 2003/9 2004/12 48,000.00 67,984,535.68 124,321,939.79 人民家园 2 期 未定 未定 未定 2,378,449.00 金色新城西城区 2004/8 2005/11 68,000.00 263,410,286.99 湖塘夏家村(夏雷) 未定 未定 未定 101,152,335.31 鸣凰小庙村 未定 未定 未定 13,657,373.70 新城逸境 1 期(青浦) 2004/4 2005/6 11,400.00 72,307,936.04 45,672,068.75 新城逸境 2 期(青浦) 2005/5 2006/8 4,600.00 14,929,721.13 苏州巴城项目 2005/5 2006/7 66,000.00 907,200.00 苏州玉山项目 2005/4 2006/6 80,000.00 1,157,768.00 尚景苑 2005/3 2006/12 38,000.00 135,743,545.98 新城南都 2004/5 2005/12 160,000.00 409,752,795.82 ---------- ----------------- ----------------- 1,439,316,912.66 558,519,556.90 =========== =========== 48 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 ②开发产品 竣工时间 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额 2000/11、 新城花苑及四季新城 2002/12 31,102,067.16 42,582,435.31 51,771,946.30 21,912,556.17 2000/12、 中凉新村 2004/9 6,269,915.95 40,970,158.30 44,248,788.33 2,991,285.92 2000/11、 湾里新村及别墅 2001/11 1,126,738.55 127,987.46 125,101.65 1,129,624.36 万博花苑 2000/6 34,433.56 200,000.00 199,978.03 34,455.53 清潭花苑 2001/6 67,402.45 -3,736.00 -3,733.46 67,399.91 置换房 888,671.00 127,802.00 638,060.00 378,413.00 人民新家园 2002/1 2,957,320.92 21,822.65 641,107.05 2,338,036.52 2003/6、 金色新城 2004/3 13,332,275.31 261,769,372.60 223,377,624.68 51,724,023.23 芳草园 2004/12 73,754,769.07 59,862,673.55 13,892,095.52 上海新城枫景 1 期 2004/12 239,701,215.81 164,580,533.34 75,120,682.47 南京新城逸境 2004/12 192,253,296.41 155,414,337.39 36,838,959.02 ---------------- ------------------ ---------------- ---------------- 55,778,824.90 851,505,123.61 700,856,416.86 206,427,531.65 =========== ========== =========== ========== ③出租开发产品 期初余额 本年增加 本年摊销 摊余价值 中凉新村店面房 1,024,256.64 33,040.55 991,216.09 (1)存货期末余额较期初余额增加 103,141.30 万元，主要原因系本年新城南都、金色新城西城区一 期、南京玄武门等项目的开发成本增加。 (2)抵押情况: 本公司将拥有的新城南都地块的土地使用权（面积为 68,319.5 平方米）向中国农业银行常州市 武进支行抵押贷款，抵押金额为 6,000 万元，抵押期限 2004.10.13—2006.10.12。 子公司常州新城房产将拥有的金色新城西城区地块土地使用权抵押给中国建设银行常州分行，抵 押面积 132728.4 平方米，抵押金额 20,000.00 万元，抵押期限 2004.5.13—2005.5.20。 49 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 子公司常州新城房产将拥有的金色新城土地使用权（面积为 23,070.00 平方米）向中国工商银行 常州分行营业部抵押贷款，经评估，该土地使用权总价为 4,419.29 万元，抵押金额为 3,000 万元， 抵押期限 2003.10.15—2004.10.14，截止 2004 年 12 月 31 日，抵押尚未解除。 子公司上海新城万嘉将拥有的上海嘉定菊园新区 1 街坊 1-1 宗地土地使用权及该地块上在建工程 抵押给中国农业银行上海嘉定支行，抵押金额为 5,441.37 万元，抵押期限 2004.3.31—2005.7.25。 子公司南京新城创置将拥有的玄武地块的土地使用权（面积为 13,801.70 平方米）向中国工商银 行南京市玄武支行抵押贷款，抵押金额为 6,650 万元，抵押期限 2004.9. 9—2005.8.22。 6.待摊费用 费用类别 2003.12.31 本期增加 本期减少 2004.12.31 房租 161,331.85 766,473.00 709,501.35 218,303.50 营业税 30,438,990.91 99,574,893.77 50,972,976.52 79,040,908.16 城建税 2,130,729.36 5,565,552.09 2,736,031.53 4,960,249.92 教育费附加 9,441.57 3,755,839.96 790,432.93 2,974,848.60 报刊费 2,451.60 2,324.64 2,451.60 2,324.64 土地增值税 339,198.16 19,240,735.82 5,013,778.10 14,566,155.88 广告费 391,200.98 391,200.98 律师费 50,000.00 50,000.00 企业所得税 59,794,128.95 24,344,849.41 35,449,279.54 河道管理费 227,155.83 124,633.21 102,522.62 ----------------- --------------- ---------------- ----------------- 33,523,344.43 188,927,104.06 85,135,855.63 137,314,592.86 ========== ========= ========== ========== (1)待摊费用期末余额较期初余额增加 10,379.12 万元，主要原因系本公司与纳入合并会计报表的 子公司本年度预收房款增加相应计提的税金增加。 (2)期末税金及附加为根据税法要求按预收房款的一定比例交纳的税费，按权责发生制原则尚未转 入损益的待转税费。 7.长期股权投资 50 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 (1)合并价差 被投资单位名称 初始金额 摊销期限 期初余额 本期摊销额 摊余金额 常州新城房产开发有限公司 46,617,714.86 85个月 32,906,622.36 6,581,324.40 26,325,297.96 常州新龙创置房地产开发有限公司 16,800,000.00 118 个月 284,745.76 16,515,254.24 -------------- ----------------- ----------------- ---------------- 63,417,714.86 32,906,622.36 6,866,070.16 42,840,552.20 ========== ====== ========= ========= ========= 常州新城房产开发有限公司股权投资差额形成原因为本公司于 2001 年 11 月 15 日以 21,051.5 万 元的价格受让江苏新城实业集团有限公司持有的常州新城房产开发有限公司 95.8%的股权, 2001 年 11 月 30 日常州新城房产开发有限公司账面净资产 17,108.28 万元，收购价大于应享有的被投资单位 所有者权益份额之间的差额为 4,661.77 万元，本公司于 2001 年 12 月起按 85 个月期限(常州新城房 产开发有限公司原剩余经营年限)摊销。2004 年度摊销 658.13 万元。 常州新龙创置房地产开发有限公司股权投资差额形成原因为本公司与常州新城房产开发有限公司 于 2004 年 10 月 29 日分别以 2,144 万元和 536 万元的价格受让江苏百兴房地产有限公司和顾骏持有 的常州新龙创置房地产开发有限公司 80%和 20%的股权, 2004 年 10 月 29 日常州新龙创置房地产开发 有限公司账面净资产 1,000.00 万元，收购价大于应享有的被投资单位所有者权益份额之间的差额为 1,344 万元和 336 万元，本公司于 2004 年 10 月起按 118 个月期限(常州新龙创置房地产开发有限公 司剩余经营年限)摊销。2004 年度摊销 28.47 万元。 (2)其他投资 被投资单位名称 2003.12.31 本年增加 本年减少 2004.12.31 上海新城万嘉物业管理有限公司 50,000.00 50,000.00 ========= ====== ======== ======= 2003 年 11 月，由上海新城万嘉房地产有限公司出资人民币 50,000.00 元，与江苏新城物业管理 有限公司（出资人民币 450,000.00 元）,共同投资成立上海新城万嘉物业管理有限公司。 8.固定资产及累计折旧 ⑴.固定资产原值 固定资产类别 2003.12.31 本期增加 本期减少 2004.12.31 51 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 房屋建筑物 15,667,567.96 639,879.58 16,307,447.54 运输设备 8,451,530.00 1,837,909.00 10,289,439.00 电子设备 1,853,688.00 1,117,861.14 2,971,549.14 其他设备 521,166.00 646,044.90 1,167,210.90 ------------------ ----------------- ----------------- ------------------- 26,493,951.96 4,241,694.62 30,735,646.58 =========== =========== ========== =========== (2).累计折旧 固定资产类别 2003.12.31 本期增加 本期减少 2004.12.31 房屋建筑物 525,502.81 576,695.49 1,102,198.30 运输设备 1,158,110.67 914,008.64 2,072,119.31 电子设备 607,405.86 427,750.03 1,035,155.89 其他设备 155,484.74 134,582.23 290,066.97 ----------------- --------------- ---------------- ----------------- 2,446,504.08 2,053,036.39 4,499,540.47 ========== ========= ========== ========== 固定资产净值 24,047,447.88 26,236,106.11 ========== ========== (3)本公司固定资产中无置换、抵押、担保等情况。 9.无形资产 单位金额:人民币(万元) 项目 原 值 期初余额 本期增加额 本期摊销额 本期转出 期末余额 剩余摊销月份 文秀苑地块 15,123.33 14,655.22 14,655.22 东庄大圆盘地 块 99.37 96.28 1.49 94.79 767 个月 鸣凰小庙村地 块 352.78 341.82 5.26 336.56 767 个月 工商所北地块 68.64 62.84 0.98 61.86 757 个月 武进农药厂地 块 3,654.90 3,541.77 52.22 456.15 3033.40 802 个月 营销软件 10.00 8.50 2.00 6.50 39 个月 52 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 IOA 软件 7.76 7.18 1.55 5.63 99 个月 管理软件 25.77 25.77 3.38 22.39 52 个月 合同软件 3.00 3.00 0.20 2.80 56 个月 软件(南京) 3.73 2.36 1.03 0.69 2.70 43 个月 财务软件(苏 州) 1.50 1.50 0.07 1.43 57 个月 财务软件(上海 创置) 1.02 0.95 0.60 0.22 1.33 49 个月 财务软件(上海 万嘉) 1.02 0.95 0.10 0.85 44 个月 财务软件(上海 宝缘) 1.15 0.00 1.15 0.13 1.02 55 个月 ----------- ------------ ------------ ---------- ----------- 18,717.87 33.05 68.29 15,111.37 3,571.26 ======= ======= ====== ======= ====== (1)文秀苑地块为 2001 年 11 月 15 日，经公司 2001 年度第一次临时股东大会决议，以 15,123.33 万元的价格（此价格为江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司苏地估字 2001-070 号评 估报告（房地产估价报告的评估价值）受让常州环球房地产发展有限公司拥有的 33.33 万平方米土地 的土地使用权。本土地使用权使用年限为 70 年，公司本年度已转入开发成本。 (2)文秀苑地块中 206,667.7 平方米已抵押给中国工商银行常州分行，抵押期限 2004.9.16- 2006.9.16，抵押金额为 15,000.00 万元；文秀苑地块中 126,665.63 平方米已抵押给中国农业银行常 州市武进支行，抵押期限 2004.10.13-2006.10.12，抵押金额为 11,000.00 万元。 (3)湖塘镇东庄村地块 18,466 平方米已抵押给中国农业银行常州市武进支行，抵押金额为 2,000.00 万元，抵押期限 2004.10.13-2006.10.12。 (4)湖塘镇小庙村地块 34000 平方米已抵押给中国农业银行常州市武进支行，抵押金额为 3,000.00 万元，抵押期限 2004.10.13-2006.10.12。 (5)武进农药厂地块已抵押给中国工商银行常州分行，抵押面积 67,577.1 平方米，抵押金额 3,500.00 万元，抵押期限 2003.10.15—2005.10.14。 武进农药厂地块部分地块本年度已转入开发成本 456.15 万元。 (6)无形资产中各地块，均已取得土地使用权证，除转出列入开发成本外其余尚未开发。 53 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 10.短期借款 借款类别 2004.12.31 2003.12.31 抵押借款 140,000,000.00 50,000,000.00 担保借款 250,000,000.00 ----------------- ----------------- 140,000,000.00 300,000,000.00 ========== ========== 短期借款期末余额较期初余额减少 16,000 万元，主要为本年归还部分贷款所致。 11.应付票据 类别 2004.12.31 2003.12.31 银行承兑汇票 19,450,000.00 ---------------- ---------------- 19,450,000.00 ========== ========= 12.应付账款 、其他应付款 应付账款中无欠持本公司 5%（含 5%）以上股份的股东单位的款项。 应付账款期末余额较期初余额增加 8,665.92 万元，主要系已完工尚未结算项目预估成本增加。 其他应付款期末余额较期初余额减少 369.44 万元，主要系部分上年款项已支付。 其他应付款中无欠持本公司 5%（含 5%）以上股份股东单位的款项。 13．预收账款 房产项目名称 2004.12.31 2003.12.31 预计/竣工时间 预售比例 湾里别墅 430,000.00 2000 年 11 月 99% 湾里新村 5,000.00 5,000.00 2001 年 11 月 98% 新城花苑 168,789.00 214,511.00 2000 年 11 月 98% 2003/6、2004/3、 金色新城 216,706,515.56 333,997,987.05 85% 2005/12 金色新城朗园 203,692,948.80 2005/12 43% 54 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 2002/ 12、 中凉新村 1,663,984.00 54,630,509.00 2003/12、2004/8 90% 四季新城 2002/12 2003/12 142,672,138.97 93,592,329.70 95% 2004/12、2005/12 清潭花苑 3,000.00 3,000.00 2001/6 99% 人民新家园 847,928.00 275,000.00 2002/1 97% 芳草园 26,917,769.00 122,313,714.90 2004/12 99% 南京逸境居 4,982,471.50 4,720,785.90 2004/12 95% 上海新城逸境园 127,803,920.00 2005/6、2006/8 84% 上海新城枫景 77,241,314.00 2004/12、2006/5 18% 新城南都 777,682,383.20 2005/12、2006/5 35% ------------------- ------------------- 1,580,818,162.03 609,752,837.55 =========== =========== (1)预收账款中无欠持本公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位的款项。 (2)期末余额为 158,081.82 万元,其中账龄超过 1 年的预收账款为 12,534.17 万元，均系预售房 产未交付所形成。 (3)期末余额比期初余额增加 97,106.53 万元，主要系新城南都、新城逸境园、新城枫景等预售 形成。 14.应交税金 税 种 2004.12.31 2003.12.31 执行税率 营 业 税 30,911,285.86 11,604,001.29 参见本会计报表附注 3 之第（1） 城 建 税 747,024.53 270,891.05 参见本会计报表附注 3 之第（2） 所 得 税 49,890,941.82 4,878,114.10 参见本会计报表附注 3 之第（3） 房 产 税 360,705.28 148,899.29 参见本会计报表附注 3 之第（4） 印 花 税 363,082.35 166,297.70 按印花税所涉及的项目缴纳 土地增值税 4,234,775.95 825,611.50 参见本会计报表附注 3 之第（6） 土地使用税 25,189.24 5,195.62 55 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 其 他 2,349.77 167.82 ------------------ ------------------ 86,535,354.80 17,899,178.37 ========== ========== 期末余额比期初余额增加 6,863.62 万元，主要系本年预收账款增加相应增加营业税、城建税； 本年国家税务局按预收账款的 15%核定利润预征所得税。 15.其他应交款 项 目 2004.12.31 2003.12.31 计 缴 标 准 教育费附加 775,689.47 9,449.98 教育费附加参见本会计报表附注 3 之第（2） 规费 1,250,067.27 河道管理费 145,896.24 -------------- -------------- 921,585.71 1,259,517.25 ======== ========= (1)常州新城房产开发有限公司自 2004 年 4 月开始不再缴纳综合性规费。 (2)上海地区的子公司按应缴流转税的 1%计算缴纳河道管理费。 16.预提费用 项 目 2004.12.31 2003.12.31 审计费 1,180,000.00 1,010,000.00 利息 1,098,654.25 771,000.00 房租 60,000.00 60,000.00 董事津贴 180,000.00 --------------- --------------- 2,518,654.25 1,841,000.00 ========= ========= 56 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 17.一年内到期的长期负债 借款类别 2004.12.31 2003.12.31 抵押借款 133,500,000.00 保证借款 20,000,000.00 ----------------- ----------------- 153,500,000.00 ========== =========== 本年增加的原因为上年的长期借款转入。 18.长期借款 借款类别 2004.12.31 2003.12.31 抵押 330,000,000.00 93,500,000.00 保证 20,000,000.00 86,500,000.00 ----------------- ----------------- 350,000,000.00 180,000,000.00 ========== ========== (1)本年增加的原因为公司开发项目增加，所需资金加大，同时，公司销售业绩的增长，公司的 信用等级上升，故贷款金额增加。 (2)截止 2004 年 12 月 31 日，公司无逾期未偿还借款。 19.股 本 （数量单位：股） 2004.12.31 2003.12.31 一、尚未流通股份 1、发起人股份 2,640,000.00 2,640,000.00 2、募集法人股 195,360,000.00 195,360,000.00 3、内部职工股 - - 其中：高管股 - - 尚未流通股份合计 198,000,000.00 198,000,000.00 57 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 二、 已流通股份 133,914,000.00 133,914,000.00 (境内上市的外资股) 三、股份总数 331,914,000.00 331,914,000.00 本年度股本无变动。 20.资本公积 项 目 2003.12.31 本期增加 本期减少 2004.12.31 股本溢价 11,303,969.68 11,303,969.68 关联交易差价 8,548,696.62 8,548,696.62 其他资本公积 398,831.26 398,831.26 ------------------ --------------- ------------------ ------------------ 20,251,497.56 20,251,497.56 ============ ========= =========== =========== 21.盈余公积 项 目 2003.12.31 本期增加 本期减少 2004.12.31 法定盈余公积 14,639,734.02 30,783,141.24 45,422,875.26 法定公益金 7,319,867.01 15,391,570.61 22,711,437.62 ---------------- ----------------- --------------- ---------------- 21,959,601.03 46,174,711.85 68,134,312.88 ========== ========== ========== ========== 本年增加的盈余公积为公司根据本年度净利润的 10%和 5%计提的法定盈余公积、法定公益金 11,498,335.59 元和 5,749,167.79 元，以及子公司根据本年度净利润的 10%和 5%计提的法定盈余公 积、法定公益金母公司拥有的份额 19,284,805.65 元和 9,642,402.82 元。 22.未分配利润 项 目 2003.12.31 本期增加 本期减少 2004.12.31 未分配利润 31,549,646.60 114,983,355.89 46,174,711.85 100,358,290.64 本期增加 114,983,355.89 元，为本年度公司实现的净利润。 58 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 本期减少 46,174,711.85 元，系公司根据本年度净利润的 10%和 5%计提的法定盈余公积、法定 公益金 11,498,335.59 元和 5,749,167.79 元，以及子公司根据本年度净利润的 10%和 5%计提的法定 盈余公积、法定公益金母公司拥有的份额 19,284,805.65 元和 9,642,402.82 元。 23.主营业务收入 项 目 2004 年度 2003 年度 湾里新村及别墅收入 79,454.00 6,558,406.94 中凉新村收入 76,194,849.00 98,979,293.14 新城花苑及四季新城收入 98,462,245.30 116,449,046.90 万博花苑收入 1,199,037.00 清潭花苑收入 88,085.00 6,116,344.00 人民新家园收入 2,075,895.00 11,229,563.00 金色新城收入 280,119,707.40 239,098,564.60 置换房收入 437,914.00 135,000.00 芳草园收入 104,468,310.45 上海新城枫景收入 249,266,420.50 南京逸境居收入 208,266,649.67 ------------------- ------------------- 1,019,459,530.32 479,765,255.58 =========== =========== 本年比上年同期增加 53,969.43 万元，主要系芳草园、上海新城枫景、南京逸境居于 2004 年竣 工交付。 24.主营业务成本 项 目 2004 年度 2003 年度 湾里新村及别墅成本 125,101.65 3,775,395.52 中凉新村成本 44,248,788.33 56,367,954.81 新城花苑及四季新城成本 51,771,946.30 59,566,878.32 万博花苑成本 199,978.03 689,903.98 59 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 清潭花苑成本 -3,733.46 3,847,523.53 人民新家园成本 641,107.05 4,715,282.06 金色新城成本 223,377,624.68 195,463,675.25 置换房成本 638,060.00 139,804.50 芳草园成本 59,862,673.55 上海新城枫景成本 164,580,533.34 南京逸境居成本 155,414,337.39 ------------------- ------------------- 700,856,416.86 324,566,417.97 =========== =========== 本年比上年同期增加 37,629.00 万元系随主营业务收入的增加相应增加。 25.主营业务税金及附加 项 目 2004 年度 2003 年度 计缴标准 营 业 税 50,972,976.52 23,897,108.13 参见本会计报表附注 3 之第（1）计提,实现收入后转入 城 建 税 2,736,031.53 1,679,178.39 参见本会计报表附注 3 之第（2）计提,实现收入后转入 土地增值税 5,013,778.10 825,082.54 参见本会计报表附注 3 之第（6）计提,实现收入后转入 教育附加费 790,432.93 510,925.15 参见本会计报表附注 3 之第（2）计提,实现收入后转入 河道管理费 124,633.21 ----------------- ----------------- 59,637,852.29 26,912,294.21 ========== ========== 本年比上年同期增加的原因系：随主营业务收入的增加相应增加。 26.其他业务利润 2004 年度 2003 年度 项 目 其他业务收入 其他业务支出 其他业务收入 其他业务支出 出租房收入 212,500.00 43,334.31 87,500.00 23,441.38 --------------- -------------- --------------- -------------- 60 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 212,500.00 43,334.31 87,500.00 23,441.38 ========= ======== ========== ========= 系中凉新村商住楼出租收入及相关税金和摊销。 27.财务费用 项 目 2004 年度 2003 年度 利息支出 31,151,382.06 20,656,500.01 减:计入开发成本的利息支出 25,853,144.26 8,049,433.75 减：利息收入 4,249,266.29 2,052,614.29 其 他 41,739.01 27,811.17 ---------------- ---------------- 1,090,710.52 10,582,263.14 ========== ========== 财务费用较上年同期减少 949.16 万元，下降了 89.69%，主要系公司 2004 年专项贷款利息资本 化额大幅增加。 28.补贴收入 项 目 2004 年度 2003 年度 地方政策补贴 7,116,818.55 ------------------ ------------------ 7,116,818.55 =========== =========== 子公司上海新城万嘉公司及南京新城创置公司享受当地经济园区优惠政策分别收到补贴款 1,813,484.95 元和 5,303,333.60 元。 29.营业外收入 项 目 2004 年度 2003 年度 手续费收入 24,275.00 549,989.48 违约金 643,246.00 465,918.60 拆除旧房收入及其他 167,137.27 525,936.00 61 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 ---------------- --------------- 834,658.27 1,541,844.08 ========= ========= 营业外收入较上年同期减少 70.72 万元，下降了 45.87%，主要系公司 2004 年手续费收入下降较 大。 30.营业外支出 项 目 2004 年度 2003 年度 捐赠 257,978.00 116,800.00 赔偿支出及其他 258,165.43 269,942.44 违约金 446,297.86 128,856.84 违约金及手续费税金 77,919.40 182,313.74 ---------------- --------------- 1,040,360.69 697,913.02 ========= ========= 营业外支出较上年同期增加 34.24 万元，上升了 49.07%，主要为公司 2004 年部分商品房迟延交 付所支付的违约金增加所致。 31.收到的其他与经营活动有关的现金 2004 年度发生额为 719.97 万元，其中金额较大的项目情况如下：(万元) 项 目 金 额 利息收入 420.39 代收契税等 126.59 违约金 82.77 购房诚意金 48.00 收回押金 30.50 32.支付的其他与经营活动有关的现金 2004 年度发生额为 8,262.11 万元，其中金额较大的项目情况如下：(万元) 62 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 项 目 金 额 销售及管理费用 4,489.08 土地招投标保证金 2,174.50 住房公积金保证金 685.00 代收代付燃气建设费等、水电费 445.81 代付武进柴油机厂民事调解款 300.00 附注6：母公司会计报表主要项目注释 下列项目无特殊说明,金额均以人民币元为单位 1.其他应收款 (1)按账龄分类 2004.12.31 比例(%) 坏账准备 坏账比例（%） 1 年以内 503,078,407.45 100.00 --------------- -------- --------------- 503,078,407.45 100.00 ========== ===== ========= (2)本公司其他应收款主要明细项目列示如下: 债务人名称 2004.12.31 欠款时间 欠款原因 常州新城房产开发有限公司 494,936,407.45 一年以内 资金往来 武进住房公积金管理中心 3,000,000.00 一年以内 新城南都住房公积贷款保证金 常州市武进柴油机厂 3,000,000.00 一年以内 代付武柴厂民事调解款 燃气建设费 1,057,000.00 一年以内 新城南都一期燃气建设费 常州住房公积金管理中心 1,000,000.00 一年以内 南都住房公积金贷款保证金 (3)公司对其他应收款一般坏账准备原按照年末余额的1%提取，特别坏账准备根据具体情 况，采取个别认定法，2004年起，根据董事会决议，其他应收款坏账准备均按个别认定法计提。 (4)其他应收款期末余额比期初余额增加 50,307.84 万元，主要原因系公司与子公司往来等。 (5)本公司其他应收款欠款金额前五名的累计总欠款金额为 50,299.34 万元，占其他应收款总余 额的 99.98%。 63 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 (6)其他应收款中无持本公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位的款项。 2.长期股权投资 ①项目 2003.12.31 本期增加 本期减少 2004.12.31 长期股权投资 297,900,676.05 188,080,861.88 6,809,121.01 479,172,416.92 -------------------- ------------------- ------------------ ------------------- 合 计 297,900,676.05 188,080,861.88 6,809,121.01 479,172,416.92 =========== ============ ========== =========== 长期投资减值准备 ------------------- ------------------- ------------------- ------------------ 长期股权投资净值 297,900,676.05 188,080,861.88 6,809,121.01 479,172,416.92 =========== =========== ========== =========== ②长期股权投资: (1)被投资单位(万元) 投资比例 投资期限 原始投资额 本期权益 累计权益 2004.12.31 常州新城房产开发有限公司 95.80% 20年 18,305.73 12,863.51 22,152.32 40,458.05 南京新城创置房地产有限公司 10.00% 10年 500.00 280.30 245.15 745.15 上海新城创置房地产有限公司 10.00% 10年 300.00 -30.49 -48.62 251.38 上海新城万嘉房地产有限公司 10.00% 4年 300.00 448.06 422.21 722.21 常州新龙创置房地产开发有限公司 80.00% 10年 800.00 -0.25 -0.25 799.75 苏州新城万嘉房地产有限公司 10.00% 20年 1,000.00 -11.69 -11.69 988.31 上海新城宝缘房地产有限公司 1.00% 15年 -1.35 -1.35 -1.35 ---------- -------- ---------- --------- ---------- --------- 21,205.73 13,548.09 22,757.77 43,963.5 ====== ====== ======= ====== (2)股权投资差额 被投资单位名称 初始金额 期初余额 本期摊销额 期末摊余金额 常州新城房产开发有限公司 46,617,714.86 32,906,622.36 6,581,324.40 26,325,297.96 常州新龙创置房地产开发有限公司 13,440,000.00 227,796.61 13,212,203.39 64 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 ---------------- ---------------- -------------- ----------------- 60,057,714.86 32,906,622.36 6,809,121.01 39,537,501.35 ========= ========== ========= ========== *本期增加 18,808.09 万元主要系： (1)本年度公司投资 1,000.00 万元持有苏州新城万嘉房地产有限公司 10%的股权；投资 2,144.00 万元持有常州新龙创置房地产开发有限公司 80%的股权；分别增加对常州新城房产开发有限公司和南 京新城创置房地产有限公司投资 1,916.00 万元和 200.00 万元。 (2)本公司根据权益法核算增加对子公司常州新城房产开发有限公司投资收益 12,863.51 万元； 对子公司南京新城创置房地产有限公司投资收益 280.30 万元；对上海新城创置房地产有限公司投资 损失 30.49 万元；对上海新城万嘉房地产有限公司投资收益 448.06 万元；对常州新龙创置房地产开 发有限公司投资损失 0.25 万元；对苏州新城万嘉房地产有限公司投资损失 11.69 万元；对上海新城 宝缘房地产有限公司投资损失 1.35 万元。 **本期减少 680.91 万元主要系： 公司本年度摊销对子公司常州新城房产开发有限公司及常州新龙创置房地产开发有限公司的股权 投资差额。 3.投资收益 项 目 2004 年度 2003 年度 期末被投资公司所有者权益净增减 135,480,861.88 51,862,296.29 股权投资差额摊销 -6,809,121.01 -6,581,324.40 ----------------- ----------------- 128,671,740.87 45,280,971.89 =========== =========== 本年比上年增加的原因为子公司常州新城房产开发有限公司、上海新城万嘉房地产有限公司、南 京新城创置房地产有限公司利润增加所致。 4.收到的其他与经营活动有关的现金 2004 年度发生额为 132.24 万元，其中金额较大的项目情况如下：(万元) 65 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 项 目 金 额 利息 60.25 乐居卡诚意金 43.00 违约金 13.49 投标押金 10.50 新城南都诚意金 5.00 5.支付的其他与经营活动有关的现金 2004 年度发生额为 65,286.34 万元，其中金额较大的项目情况如下：(万元) 项 目 金 额 常州新城房产开发有限公司 63,360.56 广告及销售费用 1,088.71 武进住房公积管理中心 300.00 常州市武进柴油机厂 300.00 燃气建设费 105.70 常州市住房公积金管理中心 100.00 武进湖塘镇政府 5.00 附注7：关联方关系及其交易 (一)存在控制关系的关联方 关联方 名 称 注册地址 法定代表人 与本公司 主营业务 关系 江苏新城实业集团有限公司 武进市湖塘镇 王振华 第一大股东 房产投资、开发、销售 (有限责任公司) 人民中路187号 常州新城房产开发有限公司 武进高新技术产业开发 王振华 子公司 房产投资、开发、销售 (有限责任公司) 区 南京新城创置房地产有限公司 南京浦口区天浦路1号 徐国平 子公司 房产开发与经营、物业管 (有限责任公司) 理、建筑材料、装潢材料 66 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 销售、经济信息咨询服务 上海新城创置房地产有限公司 上海市青浦区青浦镇青 王振华 子公司 房产开发与经营、房屋租 (有限责任公司) 松路128号 赁、物业管理、建筑材 料、装潢材料销售、经济 信息咨询服务 上海新城万嘉房地产有限公司 上海市嘉定区嘉定镇人 王振华 子公司 房产开发与经营、房屋租 (有限责任公司) 民路18号 赁、物业管理、建筑材 料、装潢材料销售、经济 信息咨询服务 上海新城宝缘房地产有限公司 上海市宝山区凇南路 王振华 子公司 房产开发与经营、物业管 (有限责任公司) 427号-98 理、房屋租赁、建筑材 料、装潢材料销售、经济 信息咨询服务 苏州新城万嘉房地产有限公司 玉山镇前进西路168号 吕小平 子公司 房产开发与经营 (有限责任公司) 常州新龙创置房地产开发有限公司 常州新北区黄山路555- 王振华 子公司 房地产开发销售 (有限责任公司) 5-58 (二)存在控制关系的关联方的注册资本及其变化（万元） 关联方名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数 常州新城房产开发有限公司 8,018.00 2,000.00 10,018.00 江苏新城实业集团有限公司 11,000.00 11,000.00 南京新城创置房地产有限公司 3,000.00 2,000.00 5,000.00 上海新城创置房地产有限公司 3,000.00 3,000.00 上海新城万嘉房地产有限公司 3,000.00 3,000.00 上海新城宝缘房地产有限公司 3,000.00 3,000.00 苏州新城万嘉房地产有限公司 10,000.00 10,000.00 常州新龙创置房地产开发有限公司 1,000.00 1,000.00 67 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 (三)存在控制关系关联方所持股份及其变化(万元) 期初数 本期增加 期末数 关联方名称 金额 百分比 金额 百分比 金额 百分比 常州新城房产开发有限公司 7,680.00 95.8% 1,916.00 - 9,596 .00 95.8% 南京新城创置房地产有限公司 300.00 10% 200.00 - 500.00 10% 上海新城创置房地产有限公司 300.00 10% - - 300.00 10% 上海新城万嘉房地产有限公司 300.00 10% - - 300.00 10% 苏州新城万嘉房地产有限公司 - - 1,000.00 10% 1,000.00 10% 常州新龙创置房地产开发有限公司 - - 800.00 10% 800.00 10% 江苏新城实业集团有限公司 9,745.00 29.36% 9,745.00 29.36% (四)不存在控制关系的关联方关系的性质 企 业 名 称 与本企业关系 常州环球房地产发展有限公司 本公司股东 常州泛华科技投资有限公司 本公司股东 江苏新城物业管理有限公司 同一实际控制者 上海新启投资有限公司 同一实际控制者 上海新城万嘉物业管理有限公司 联营企业 (五)关联方应收应付款项余额 应付账款 2004.12.31 % 2003.12.31 % 上海新启投资有限公司 1,880,000.00 0.97 上海新城万嘉物业管理有限公司 385,200.00 0.19 合计 2,265,200.00 1.16 其他应付款 2004.12.31 % 2003.12.31 % 江苏新城物业管理有限公司 349,587.00 4.66 合计 349,587.00 4.66 注：上述%是指关联方应收应付款项占本公司期末相应款项百分比。 (六)本公司与关联方的交易事项 68 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 1、接受劳务 (1)本公司所有开发项目的保安保洁服务及房屋交付交接管理除上海地区由上海新城万嘉物业管 理有限公司进行外，其余均由江苏新城物业管理有限公司进行，其中保安保洁服务费按现场人员配置 数收取，房屋交接管理费按建筑面积的每平方米 1 元收取，2004 年度本公司应支付上海新城万嘉物 业管理有限公司服务及管理费 385,200.00 元，应支付江苏新城物业管理有限公司服务及管理费 1,256,189.22 元，截止 2004 年 12 月 31 日，本公司应付上海新城万嘉物业管理有限公司余额 385,200 元，本公司应付江苏新城物业管理有限公司余额 349,587.00 元。 (2)上海新启投资有限公司为本公司子公司苏州新城万嘉房地产有限公司提供招标土地代理等服 务，2004 年应支付代理费 1,230,000.00 元，截止 2004 年 12 月 31 日，子公司苏州新城万嘉应付账款 余额 1,230,000.00 元；上海新启投资有限公司为本公司提供管理咨询服务，2004 年应支付咨询费 650,000.00 元，截止 2004 年 12 月 31 日，本公司应付账款余额 650,000.00 元。 2、接受担保 子公司长期借款共计 2,000.00 万元由江苏新城实业集团有限公司提供担保。 附注8：或有事项 截止 2004 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，金额计人民币 61,258.24 万元。该项担保是商品房承购人采用银行按揭（抵押贷款）方式购房时，已交清首期款在办理房产证 前没有按期履行付款义务，本公司将承担担保还款责任，但承购人的房产所有权归本公司所有。 附注9: 资产负债表日后非调整事项 1、2005 年 3 月 18 日经公司三届五次董事会会议决定 2004 年度按每股 0.1 元分配现金股利。 2、贷款事项： (1)2005 年 1 月 13 日，子公司常州新城房产开发有限公司与中国建设银行常州市城中支行签订 《借款合同》，贷款人民币共 5,000.00 万元，以金色新城西城区地块抵押，借款期间为：2005 年 1 月 13 日起至 2006 年 1 月 12 日。 69 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 (2)2005 年 1 月 25 日，子公司常州新城房产开发有限公司与中国建设银行常州市城中支行签订 《借款合同》，贷款人民币共 5,500.00 万元，以金色新城西城区地块抵押，借款期间为：2005 年 1 月 25 日起至 2006 年 1 月 24 日。 (3)2005 年 1 月 26 日，本公司与中国农业银行常州分行签订《借款合同》，贷款人民币共 3,000.00 万元，子公司常州新城房产开发有限公司以夏雷地块作最高额抵押，最高余额 4,700.00 万 元，借款期间为：2005 年 1 月 26 日起至 2006 年 10 月 10 日。 3、土地事项： 子公司南京新城创置房地产有限公司（以下简称南京新城创置）2005 年 1 月 21 日收到南京市国 土资源局宁国土资[2005]40 号《关于收回玄武门地块土地使用权的通知》，2005 年 2 月 7 日，南京 新城创置与南京市国土资源局签定了补偿协议，南京市国土资源局于 2005 年 3 月 15 日前一次性支付 18,000.00 万元给南京新城创置，南京新城创置截止 2004 年 12 月 31 日，已在该地块上实际发生土 地费及设计费等 15,587.74 万元。 4、投资及收购事项： 2004 年 12 月 28 日，本公司和子公司常州新城房产开发有限公司与上海市嘉定工业区开发(集团) 有限公司及上海市嘉定工业区经济发展有限公司签订产权交易合同,受让上海叶城房地产有限公司(以 下简称”叶城”)全部产权。截至 2004 年 12 月 31 日， 交易各方尚未签署《产权交割完毕确认 书》，故该交易尚未完成。 本公司进行收购交易的主要目的是购买叶城所持有的土地及开发中物业。为了利于交易的进 行， 交易各方同意按照交易实质及拟实现的交易成果对原有合同进行适当的补充。截至本财务报表 签发日， 谈判正在进行中， 管理层预期补充后的协议将会在适当的时间完成并生效。 同时，2005 年 1 月 10 日，本公司与子公司常州新城房产开发有限公司分别投资 500 万元和 4500 万元成立上海清水颐园房地产有限公司，领取了注册号为 3101111015447 的企业法人营业执 照；2005 年 1 月 25 日，上海清水颐园房地产有限公司以 55,209.35 万元受让了上海叶城房地产有限 公司的“叶城四街坊在建工程项目”，并于 2005 年 1 月 27 日，取得了相关资产的房地产权证。“叶 城四街坊在建工程项目”含土地出让金，在建工程成本，拆迁安置补偿费等。 70 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 附注10:承诺事项 截止 2004 年 12 月 31 日，本公司承诺支付未开发土地使用费约为 36,246.65 万元。 附注11:其他重要事项 一、境内外财务报表差异说明： 净资产 净利润 项目 2004 年 2003 年 2004 年 2003 年 按国际会计准则计算 572,268,300 420,830,735 151,437,565 49,649,878 收入确认时间性差异 -2,529,968 2,882,947 422,377 未开发土地的摊销 -6,610,345 -6,295,607 -314,738 -2,759,897 股权投资差额摊销 -1,097,765 -1,016,276 -81,489 203,257 利息资本化 11,891,626 -3,639,880 15,531,506 -2,044,897 递延税款 -55,888,435 -1,674,259 -54,214,176 -3,173,128 其他 94,720 -258,259 -198,905 按国内企业会计制度计算 520,658,101 405,674,745 114,983,356 42,098,685 (1)收入确认时间性差异 2004 年度前，由于境内外对房地产开发销售确认存在差异，致使按国际会计准则计算多确认收 入影响净利润 2,882,947 元。 (2)未开发土地的摊销 按企业会计制度规定，公司取得的土地使用权，在未开发之前计入 无形资产核算并摊销，本年 度已摊销 599,420 元，按国际会计准则不须计入无形资产摊销，致使按国际会计准则计算少摊销 599,420.20 万元，以前年度已摊销的土地使用权本年度已开发完工，金额 284,682 元，合计多确认 净利润 314,738 元。 (3)股权投资差额摊销 本公司于 2001 年 10 月 12 日与江苏新城实业集团有限公司签订《股权转让协议》，受让江苏新 城实业集团有限公司持有的常州新城房产开发有限公司 95.8%的股权,按企业会计制度及财政部财会 字（1998）66 号文的规定股权购买日确定为 2001 年 11 月 30 日，产生股权投资差额为 4,661.77 万 71 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 元；而按国际会计准则规定股权购买日确定为 2001 年 6 月 30 日，产生股权投资差额为 5,088.44 万 元。由于股权购买日确定标准不同，导致按国际会计准则比按企业会计制度多摊销股权投资差额 20.33 万元。 本公司 2004 年溢价收购常州新龙创置房地产有限公司，收购价大于其净资产 1,680 万元，按企 业会计制度规定，本年度摊销 28.47 万元，而在国际会计准则下该溢价已确认为被收购公司土地使 用权的公允价值，故冲回已摊销金额。 (4)利息资本化 按企业会计制度规定,专门用于开发项目的借款利息计入开发成本，其余借款利息计入财务费 用；而按国际会计准则，按资金占用情况分析将短期借款利息分别计入开发成本或财务费用。导致按 国际会计准则比按企业会计制度多计财务费用 1,553.15 万元。 (5)递延税款 依据企业会计制度规定，公司采用应付税款法核算所得税，而按国际会计准则规定采用纳税影响 会计法核算所得税，导致按国际会计准则比按企业会计制度本年度少计所得税 5,421.42 万元。 以上与国际会计准则的差异比较数据，来源于普华永道中天会计师事务所。 二、公司 2004 年净资产收益率及每股收益指标、非经常性损益明细表 1、净资产收益率及每股收益指标 2004 年度 2003 年度 报告期利润 净资产收益率（%） 每股收益（元） 净资产收益率（%） 每股收益（元） 全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均 全面摊薄 全面摊薄 主营业务利润 49.74% 55.91% 0.7802 0.7802 31.62% 33.35% 0.3865 0.3865 营业利润 35.63% 40.05% 0.5588 0.5588 17.80% 18.78% 0.2176 0.2176 净利润 22.08% 24.83% 0.3464 0.3464 10.38% 10.95% 0.1268 0.1268 扣除非经常性 损益后的净利 20.90% 23.49% 0.3278 0.3278 10.20% 10.76% 0.1247 0.1247 润 72 江苏新城房产股份有限公司 2004 年年度报告 2、非经常性损益明细表 项 目 2004 年度 2003 年度 补贴收入 7,116,818.55 加：各项营业外收入(扣除冲回资产减值准备) 834,658.27 1,541,844.08 减：其它营业外支出 1,040,360.69 697,913.02 加：已经计提的减值转回 150,941.94 278,293.39 减：上述损益所得税影响数 880,668.76 397,585.99 合计 6,181,389.31 724,638.46 江苏新城房产股份有限公司 2005 年 3 月 18 日 73