京能置业(600791)2008年年度报告摘要

京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 §1 重要提示 1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。 1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的说明 董事江帆女士授权董事总经理吴宝忠先生出席董事会会议， 董事 江帆 并代为行使表决权。 董事谌卫东先生授权董事长徐京付先生出席董事会会议，并 董事 谌卫东 代为行使表决权。 1.3 中瑞岳华会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 1.4 公司负责人徐京付、主管会计工作负责人姜爱芸及会计机构负责人高京兰声明：保证年度报告中 财务报告的真实、完整。 §2 公司基本情况简介 2.1 基本情况简介 股票简称 京能置业 股票代码 600791 上市交易所 上海证券交易所 北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西八层 公司注册地址和办公地址 北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦 12 层西侧 邮政编码 100080 公司国际互联网网址 WWW.BEIH-ZY.COM 电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM 2.2 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 朱兆梅 姚勇 北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技 北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科 联系地址 大厦 12 层西侧 技大厦 12 层西侧 电话 010-62690910 010-62690929 传真 010-62698709 010-62698709 电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM JNZY@BEIH-ZY.COM §3 会计数据和业务数据摘要： 3.1 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 本年比上年 2008 年 2007 年 2006 年 增减(%) 营业收入 491,861,769.87 1,400,499,138.95 -64.88 844,520,518.96 利润总额 172,564,029.69 243,254,258.69 -29.06 158,041,826.70 归属于上市公司股东 108,724,472.57 134,579,833.31 -19.21 89,109,941.39 的净利润 第 1 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 41,566,838.42 111,197,530.01 -62.62 28,879,421.72 的净利润 经营活动产生的现金 -621,418,583.36 232,510,820.07 - -234,261,850.35 流量净额 本年末比上 2008 年末 2007 年末 2006 年末 年末增减(%) 总资产 3,327,917,785.84 1,472,480,876.94 126.01 1,943,311,239.04 所有者权益（或股东 829,749,883.62 721,806,984.21 14.95 355,380,364.70 权益） 3.2 主要财务指标 2008 年 2007 年 本年比上年增减(%) 2006 年 基本每股收益（元／股） 0.24 0.30 -20 0.34 稀释每股收益（元／股） 0.24 0.30 -20 0.34 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元 0.09 0.26 -65.38 0.11 ／股） 全面摊薄净资产收益率（%） 13.10 18.64 减少 5.54 个百分点 25.07 加权平均净资产收益率（%） 14.01 22.57 减少 8.56 个百分点 24.34 扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益 5.01 15.41 减少 10.40 个百分点 8.13 率（%） 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收 5.36 18.65 减少 13.29 个百分点 7.89 益率（%） 每股经营活动产生的现金流量净额（元／ -1.37 0.82 - -1.82 股） 2008 年 2007 年 本年末比上年末增 2006 年 末 末 减(%) 末 归属于上市公司股东的每股净资产（元／ 1.83 2.55 -28.24 2.76 股） 非经常性损益项目 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 88,801,779.58 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,492,650.33 少数股东权益影响额 -2,396,270.65 所得税影响额 -21,740,525.11 合计 67,157,634.15 3.3 境内外会计准则差异： □适用 √不适用 第 2 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 §4 股本变动及股东情况 4.1 股份变动情况表 √适用□不适用 单位：股 本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后 发 比例 行 送 比例 数量 公积金转股 其他 小计 数量 (%) 新 股 (%) 股 一、有限售 条件股份 1、国家持股 128,031,285 45.23 0 0 76,854,397 59,377 76,913,774 204,945,059 45.25 2、国有法人 0 0 0 0 0 0 0 0 0 持股 3、其他内资 33,977,411 12.01 0 0 313,814 -33,456,337 -33,142,523 834,888 0.18 持股 其中： 境内 非国有法人 33,938,962 12.00 0 0 308,880 -33,424,162 -33,115,282 823,680 0.18 持股 境内 38,449 0.01 0 0 4,934 -32,175 -27,241 11,208 0 自然人持股 ４、外资持 0 0 0 0 0 0 0 0 0 股 其中： 境外 0 0 0 0 0 0 0 0 0 法人持股 境外 0 0 0 0 0 0 0 0 0 自然人持股 有限售条件 162,008,696 57.24 0 0 77,168,211 -33,396,960 43,771,251 205,779,947 45.43 股份合计 二、无限售 条件流通股 份 1、人民币普 121,041,304 42.76 0 0 92,661,789 33,396,960 126,058,749 247,100,053 54.57 通股 2、境内上市 0 0 0 0 0 0 0 0 0 的外资股 3、境外上市 0 0 0 0 0 0 0 0 0 的外资股 4、其他 0 0 0 0 0 0 0 0 0 无限售条件 流通股份合 121,041,304 42.76 0 0 92,661,789 33,396,960 126,058,749 247,100,053 54.57 计 三、股份总 283,050,000 100 0 0 169,830,000 0 169,830,000 452,880,000 100 数 第 3 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 限售股份变动情况表 √适用□不适用 单位：股 本年解除限 本年增加限 解除限售 股东名称 年初限售股数 年末限售股数 限售原因 售股数 售股数 日期 北京能源投资 股改、非公 2010 年 4 （集团）有限公 128,031,270 0 76,913,765 204,945,035 开发行 月 28 日 司 浙江天圣控股 2008 年 4 7,500,000 7,500,000 0 0 集团有限公司 月 28 日 绍兴裕隆工贸 2008 年 4 7,500,000 7,500,000 0 0 集团有限公司 月 28 日 陕西工业技术 2008 年 4 6,000,000 6,000,000 0 0 研究院 月 28 日 上海华询资产 2008 年 4 6,000,000 6,000,000 0 0 管理有限公司 月 28 日 无锡市宝联投 2008 年 4 4,500,000 4,500,000 0 0 资有限公司 月 28 日 北京力成投资 2008 年 2 1,560,487 1,560,487 0 0 管理有限公司 月 13 日 上海皆迎实业 2008 年 2 234,000 198,900 0 0 有限公司 月 13 日 汕头市潮南区 两英经贸有限 160,875 0 96,525 257,400 股改 待定 公司 贵阳南明发展 160,875 0 96,525 257,400 股改 待定 印刷厂 上海才英洁具 2008 年 2 97,500 82,875 0 0 有限公司 月 13 日 贵州证券登记 96,525 0 57,915 154,440 股改 待定 公司 贵州省贵阳市 云侨针纺采购 32,175 0 19,305 51,480 股改 待定 供应站 贵阳市商业银 2008 年 2 32,175 27,349 0 0 行中山支行 月 13 日 贵州省华星工 32,175 0 19,305 51,480 股改 待定 贸公司 2008 年 2 周显光 32,175 27,349 0 0 月 13 日 贵州省贵阳成 阳实业有限公 32,175 0 19,305 51,480 股改 待定 司 贵州省旅游投 15 0 9 24 股改 待定 资有限公司 每年可转 王琪 6,274 3,346 3,764 10,038 董事持股 让股份不 超过其所 方秀君 0 390 1,170 1,170 监事持股 持股份的 25% 合计 162,008,696 33,400,696 77,227,588 205,779,947 / / 第 4 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 4.2 股东数量和持股情况 单位：股 报告期末股东总数 58,307 户 前十名股东持股情况 质押 持有有限售 或冻 持股比 报告期内增 股东名称 股东性质 持股总数 条件股份数 结的 例(%) 减 量 股份 数量 北京能源投资（集团）有限公 国有法人 45.25 204,945,035 76,913,765 204,945,035 无 司 贵州省水城钢铁(集团)公司 国有法人 1.93 8,751,600 3,281,850 0 无 上海华询资产管理有限公司 境内非国有法人 1.60 7,244,731 1,244,731 0 无 陕西工业技术研究院 其他 1.11 5,047,604 -952,396 0 无 秦芳 境内自然人 1.09 4,950,692 4,950,692 0 无 贵州省技术改造投资公司 国有法人 0.53 2,400,000 900,000 0 无 王守业 境内自然人 0.27 1,229,920 1,229,920 0 无 苏石宝 境内自然人 0.14 633,968 237,738 0 无 浙江天圣控股集团有限公司 境内非国有法人 0.14 630,000 -6,870,000 0 无 季允菊 境内自然人 0.13 604,330 543,380 0 无 前十名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类 贵州省水城钢铁(集团)公司 8,751,600 人民币普通股 上海华询资产管理有限公司 7,244,731 人民币普通股 陕西工业技术研究院 5,047,604 人民币普通股 秦芳 4,950,692 人民币普通股 贵州省技术改造投资公司 2,400,000 人民币普通股 王守业 1,229,920 人民币普通股 苏石宝 633,968 人民币普通股 浙江天圣控股集团有限公司 630,000 人民币普通股 季允菊 604,330 人民币普通股 王建成 600,000 人民币普通股 公司未知上述无限售股东之间是否存在关联关系或属于《上 市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。 上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知前十名无限售股东和前十名股东之间，是否存在关 联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定 的一致行动人。 4.3 控股股东及实际控制人情况介绍 4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况 □适用 √不适用 4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍 4.3.2.1 法人控股股东情况 单位:亿元 币种:人民币 名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务 北京能源投资 电厂、发电机和配套 （集团)有限公 陆海军 88 2004 年 12 月 8 日 输变电工程及其电力 司 项目的投资、开发等 第 5 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 4.3.2.2 法人实际控制人情况 北京市国资委 4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 第 6 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 五、董事、监事和高级管理人员 (一) 董事、监事、高级管理人员的情况 持有 被授予 是 本公 性 年 年初持 年末持 的限制 股份增 变动 公 姓名 职务 任期起止日期 司的 别 龄 股数 股数 性股票 减数 原因 取 股票 数量 期权 2005 年 11 月 22 日～ 徐京付 董事长 男 54 0 0 0 0 0 否 2008 年 4 月 30 日 2007 年 9 月 4 日～ 董事 2008 年 4 月 30 日 吴宝忠 男 57 0 0 0 0 是 2007 年 8 月 16 日～ 总经理 2010 年 8 月 15 日 2005 年 4 月 30 日～ 杨豫鲁 董事 男 59 0 0 0 0 0 否 2008 年 4 月 30 日 2005 年 11 月 22 日～ 谌卫东 董事 男 46 0 0 0 0 0 否 2008 年 4 月 30 日 2005 年 4 月 30 日～ 公积 董事 2008 年 4 月 30 日 金转 王 琪 男 54 8,365 13,384 0 0 5,019 是 常务 2007 年 8 月 16 日～ 增股 副总经理 2010 年 8 月 15 日 本 2005 年 4 月 30 日～ 董事 2008 年 4 月 30 日 江 帆 女 41 0 0 0 0 0 是 2007 年 8 月 16 日～ 副总经理 2010 年 8 月 15 日 2005 年 4 月 30 日～ 凌 枫 独立董事 男 68 0 0 0 0 0 是 2008 年 4 月 30 日 2005 年 4 月 30 日～ 肖 红 独立董事 男 48 0 0 0 0 0 是 2008 年 4 月 30 日 2007 年 7 月 13 日～ 徐小舸 独立董事 女 37 0 0 0 0 0 是 2008 年 4 月 30 日 第 1 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 公积 2005 年 11 月 22 日～ 金转 方秀君 监事会主席 女 38 975 1,560 0 0 585 否 2008 年 4 月 30 日 增股 本 2006 年 5 月 23 日～ 徐小萍 监事 女 38 0 0 0 0 0 否 2008 年 4 月 30 日 2005 年 4 月 30 日～ 姚 勇 监事 男 36 0 0 0 0 0 是 2008 年 4 月 30 日 2005 年 11 月 22 日～ 朱兆梅 董事会秘书 女 38 0 0 0 0 0 是 2008 年 4 月 30 日 2007 年 8 月 16 日～ 路志君 副总经理 女 47 0 0 0 0 0 是 2010 年 8 月 15 日 2008 年 4 月 8 日～ 周锦连 副总经理 男 56 0 0 0 0 0 是 2010 年 8 月 15 日 2007 年 8 月 16 日～ 姜爱芸 财务总监 女 50 0 0 0 0 0 是 2010 年 8 月 15 日 2008 年 4 月 8 日～ 冷述恒 副总经理 男 36 0 0 0 0 0 是 2010 年 8 月 15 日 2008 年 4 月 8 日～ 陈庆德 总经济师 男 38 0 0 0 0 0 是 2010 年 8 月 15 日 合计 / / / / 9,340 14,944 / 0 5,604 / 第 2 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 §6 董事会报告 6.1 管理层讨论与分析 我国自 2006 年开始实施从紧的货币政策，同时针对房地产市场的调控政策不断密集地出台，在 2008 年的地产市场开始显现，加上国内自然灾害、国际金融形势的突变引起的累积效应，导致了 08 年下半年的市场剧变，表现形式为房地产投资缩减，消费信心降低，市场交易量剧烈下降，房价大幅 度下降。政府优先支持保障性住房的开发建设一系列政策法规，进一步加剧了预购房者的观望心理， 房地产市场景气回落。业内普遍认为，房价已进入下行轨道，市场景气度将在低位徘徊。房地产企业 将面临着重新洗牌的格局。 面对错综复杂的国内外经济形势，以及 2008 年公司处于发展中的调整年，可售存量商品房相对较 少，且公司主要项目（银川项目、北京棉花片项目、内蒙古呼和浩特项目）均处于前期开发建设阶段， 对资金需求较大等现实状况。公司管理层着眼于长久的可持续发展的战略，时刻关注并研究宏观经济 政策，积极采取措施应对市场变化，保证了报告期内公司经营业绩的稳定，特别是安全度过金融危机 的现金储备。同时，面对行业融资环境的变化进一步拓宽融资渠道，如，通过向控股股东京能集团申 请委托贷款的方式，共计获得资金 4.5 亿元；再者，通过出让控股子公司北京天创世缘房地产开发有 限公司 38%股权引入合作者的方式，获得资金 5 亿元；三是通过对控股子公司宁夏京能房地产开发有限 公司增资（注册资本由 1 亿元增加至 6 亿元）时，适当调增控股股东京能集团的持股比例（由 5%调至 30%）的方式，获得资金 1.75 亿元，以上措施有效地降低了公司运营的风险，保证了下一步项目开发 的资金需要，维护了公司和股东的利益。 1、2008 年经营情况回顾 报告期内，公司实现营业收入 49,186.18 万元；实现利润总额 17,256.40 万元；归属于母公司所有 者净利润 10,872.45 万元。 （1）公司主要控股子公司经营情况 单位：万元 控股比 公司名称 注册资本 总资产 净资产 净利润 例 北京国电房地产开发有限公司 6000 90% 48329 27258 11672 北京天创世缘房地产开发有限公司 6000 52% 104956 8174 -591 北京天科创业科技有限公司 1000 90% 11571 3936 366 北京天创维嘉房地产开发有限公司 4868.55 51% 7198 7095 -114 北京安泰达房地产开发有限责任公 1050 76% 8765 5706 -555 司 宁夏京能房地产开发有限公司 60000 70% 104360 59970 -30 内蒙古京能房地产开发有限公司 1000 100% 22040 900 -93 宁夏京能创业房地产开发有限公司 2000 100% 79331 1624 -371 （2）公司主营业务经营状况 1）主营业务分行业、产品情况表 单位:万元 币种:人民币 分行业 营业利 营业利润率 营业收 营业成 营业收入比上 营业成本比上年 或分产 润率 比上年增减 入 本 年增减(%) 增减(%) 品 （%） (%) 行业 商品房 14.89 个百 48279 26039 46.07 -64.86 -72.46 销售 分点 物业经 505 - - 7 - - 营收入 第 1 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 2）主营业务分地区情况 单位:万元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 北京 49186 -64.88 （3）股权转让情况 报告期内，我公司转让了所持北京天创世缘房地产开发有限公司 38%股权，股权转让款共计 1.19 亿元；转让了北京天元港房地产开发有限公司 25%股权，股权转让价款共计 2879 万元。 2、公司财务状况分析 单位：万元 主要财务状况、经营成果指标比较情况 增减幅度 项目 期末数 期初数 重大变动原因说明 (%) 货币资金 20903 14299 46 预付账款 103901 71490 45 因项目投资增加 其他应收款 1208 236 412 往来款项增加 处于投入期，项目投入增加形 存货 197411 48672 306 成 固定资产 4002 3974 1 本部弥补以前年度亏损而转 递延所得税资产 608 1084 -44 出 应付账款 45745 15683 192 银川项目计提 预收款项 2637 2945 -10 应交税费 8010 13445 -40 缴纳税金所致 其他应付款 105762 11229 842 往来款项增加 股本 45288 28305 60 资本公积转增 总资产 332792 147248 126 处于投入期，负债增加 归属于母公司的股东 82975 72181 15 实现盈利 权益 增减幅 项目 本期数 上年同期数 重大变动原因说明 度（%） 营业收入 49186 140050 -65 处于投入期，可售项目较少 营业成本 26156 95053 -72 同上 营业税金及附加 4924 12377 -60 同上 销售费用 1909 3091 -38 同上 管理费用 3390 3215 5 财务费用 3946 2491 58 借款增加 利润总额 17256 24325 -29 收入减少 所得税 5700 8474 -33 同上 归属于母公司所有者 10872 13458 -19 同上 的净利润 第 2 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 现金流量比较情况 增减幅度 项目 本期数 上年同期数 重大变动原因说明 （%） 经营活动产生的现金 处于投入期，经营收入少于支 -62142 23251 - 流量净额 出 投资活动产生的现金 12704 -56 - 收回股权投资 流量净额 筹资活动产生的现金 56042 -26422 - 借款增加 流量净额 3、未来发展的展望及 2009 年经营计划 （1）行业发展趋势 据国家统计局资料显示，2008 年 1-12 月，全国商品房销售面积 6.2 亿平方米，同比下降 19.7%； 商品房销售额 24071 亿元，同比下降 19.5%。截至 12 月末，全国商品房空置面积 1.64 亿平方米，同比 增长 21.8%。房地产市场总量上看已存在明显的供过于求的现象，尤其是 2008 年第三季度，市场开始快 速下行，并显现出加速下滑的趋势，我国房地产行业的景气度明显下降。房地产行业的这次调整，既有 国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产行业经过了近 10 年的快速发展，本身也存在 调整的需要。特别是经历 06—07 年全国性的房地产价格暴涨后，房价问题远远超越经济范畴，成为政 府维护社会稳定的重要调控目标。政策性住房的提出和贯彻、第二套房金融政策、70/90 限制等等密集 的调控政策，都是这一政策目标的产物。 随着市场受到政策的作用而显现出重大的调整，特别是国外金融危机正在扩大，并间接影响到国内 的实体经济，外需拉动型的经济增长方式受到严重的考验。作为启动内需，拉动经济增长的重要支柱产 业，房地产业的回暖必然会被提上政府的议事日程。温家宝总理在部署落实中央政策措施的七项工作时 指出，房地产行业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足 轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。08 年下半 年以来国家采取了一系列的宏观调控政策，积极维护经济及房地产市场的稳定发展，宏观调控政策也从 过去的“双防一控”转变为“保增长”，针对我国目前的形势，最主要的方法是要扩大内需，内需最重 要的推动力量是投资和消费，而在投资和消费中，最重要的就是房地产行业。 从长远期经济发展来看，我国目前城市化率是 44.9%，发达国家城市化率则达到了 90%以上，我国 的城市化进程还有相当大的差距。房地产业是中国城市化进程中最重要的产业，城市化进程将为房地产 市场带来巨大的刚性需求。 管理层认为，房地产行业因其自身周期的调整，有挤出泡沫的需要，且调控政策效果的显现会有一 定滞后期，房地产行业短期内的调整是必然的。但城市化带来的刚性需求、政府拉动内需而进行的调控 放松甚至是经济刺激方案陆续出台，市场预期正在发生变化。从中长期来看，房地产行业经过适度调整， 会在新的经济政策、货币政策、供应的萎缩以及消费者预期的共同作用下，在不长时间内重新活跃。 （2）公司的优势 我们的团队具有近十年的房地产开发经验，拥有一套较为完备的开发和管理模式。公司目前的开发 项目分别位于北京、银川和呼和浩特。管理层认为，虽然 2009 年房地产行业面临着较大的考验，但由 于公司一贯的审慎的经营风格，项目选择和运作方面，已经回避了绝大多数的经营风险。 首先，公司立足北京，在京开发项目所处的地域，是具有不可替代的区位优势和价值，棉花片项目 是目前北京二环内少有的住宅项目。其次，公司在京外的项目主要分布于银川及呼和浩特，皆是资源大 省的省会城市，但在 06—07 年的全国性房地产价格上涨过程中，属于温和上涨及滞后上涨的区域。因 此，在房地产调控形势严峻的 08 年，并没有出现珠三角及长三角地区的价格巨幅下降。据统计，2008 年 11 月份与 2007 年 11 月相比，新建住宅销售价格上涨的有 53 个城市，其中涨幅最大的城市是银川 9.3%， 二手住宅销售价格上涨的有 46 个城市，其中银川 8.3%（位于涨幅第二）、呼和浩特 6.6%（位于涨幅第 四）；另据内蒙古自治区统计局资料显示，内蒙古地区商品房销售面积和销售额稳定增长，2008 年 1-11 月份，全区商品房销售面积 1546.10 万平方米，比上年同期增长 19.06%；全区商品房销售额 390.09 亿 第 3 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 元，比上年同期增长 27.03%。内蒙地区商品房均价较去年涨幅在 20%以上（此涨幅数据摘自《2008-2009 年经济增长形势分析与预测》）。 管理层认为，公司目前开发的项目均处于较为有利的地理位置，特别是占有核心城市中心不可复制 的黄金地段，抗风险性较强。但由于这些项目均处在开发投入阶段，公司 2009 年可结转利润有限，2009 年将会是公司的一个培育及攻坚年。面对外部不利的经济形势，公司全体经营层和决策层会一如既往地 齐心协力，控制开发过程中的各种成本，加强项目的产品策划和营销策划，以最大限度的挖掘项目的附 加价值，并适时调整项目开发进度，以期踩准整个地产的周期性节奏，在即将来临的下一轮地产繁荣期， 获取利润的大丰收。 （3）公司发展所面临的问题 1）、上市公司资产规模偏小，在房地产类上市企业中处于中等偏小水平,融资空间有限，资金问题 成为制约企业发展的瓶颈。 2）、现代企业管理机制有待完善。激励机制、约束机制和经营机制创新相对滞后；适合公司发展 的管理机制和管控模式有待完善。 3）、人力资源管理体系需继续完善。为实现置业板块跨越式发展提供人力资源保障的核心团队还 未形成。一是员工的整体素质、工作责任心、工作能力和工作效率都有待提高；二是骨干团队建设、人 才队伍的培养工作仍需加强。 （4）2009 年公司工作计划 1) 新年度工作计划 2009 年，公司将在继续做好原有工作的基础上，重点做好以下工作： A、优化公司组织结构、岗位人员配置和业务流程，完善管控模式和实施人才队伍建设。 B、盘活存量资产，提高资产收益水平。 C、加大融资工作力度，提高资金利用水平。 D、公司将借鉴同行业其他优秀企业的管理经验，加大成本控制力度，建立和完善计划管理、规 划设计、成本管理、招标采购、合同管理、资金管理等管控流程。 2) 公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否 （5）主要风险因素及对策 公司主要面临的风险有： 1）宏观政策风险。国家出台一系列宏观调控政策用以促进房地产市场健康发展，但因为政策调控效 果的显现存在一定的滞后期，其效力究竟在何时能够明显发挥存在一定的不确定性。公司将在项目开发 过程中，实时监控市场及政策的变化，把握市场良机，以灵活性的策略应对外部环境的制约与冲击。 2）市场风险。据官方提供的数据显示，房地产市场存在总量供过于求的现象，存量房需要一定的时 间去消化。但要看到这些过剩是结构性的，位于中心黄金地段的项目，价格呈现出非常大的刚性。公司 项目的区位价值，有利于回避这些风险。 3）异地管理风险。公司目前开发的项目分布于不同地域与城市，公司报告期内制定的管控模式尚处 于磨合期，需根据管控过程中发现的问题不断完善管控模式，以进一步提高管理效率和效果。 面对上述风险，公司将加强房地产行业政策的研究，时时关注宏观形势的变化，及时采取应对措施， 确保管控措施到位，争取在激烈的市场竞争中赢得发展机遇。 与公允价值计量相关的项目 □适用 √不适用 持有外币金融资产、金融负债情况 □适用 √不适用 第 4 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 6.2 主营业务分行业、产品情况表 请见前述 6.1 6.3 主营业务分地区情况表 请见前述 6.1 6.4 募集资金使用情况 □适用 √不适用 变更项目情况 □适用 √不适用 6.5 非募集资金项目情况 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币 项目名称 项目金额 项目收益情况 宁夏京能房地产开发有限 60,000 -30 公司 宁夏京能创业房地产开发 2,000 -371 有限公司 6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 □适用 √不适用 6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案 经中瑞岳华会计师事务所有限公司审计确认，公司本部 2008 年度实现净利润 47,016,600.40 元， 本年度未分配利润为 5,756,020.21 元。根据公司实际经营情况及 2009 年业务发展计划，公司拟进行现 金利润分配，即每 10 股派 0.04 元（含税），共计派发现金 1,811,520 元，剩余未分配利润将结转至下 一年。公司 2008 年度不进行公积金转增股本。 公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案 □适用 √不适用 §7 重要事项 7.1 收购资产 □适用 √不适用 7.2 出售资产 √适用 □不适用 单位:亿元 币种:人民币 本年初起至 所涉及 所涉及 是否为关 出售日该出 的资产 的债权 被出售 出售 出售产生 联交易（如 交易对方 出售日 售资产为公 产权是 债务是 资产 价格 的损益 是，说明定 司贡献的净 否已全 否已全 价原则） 利润 部过户 部转移 北京鑫福 天创世 2008 年 4 海工贸集 缘公司 1.19 0.01 0.96 否 是 是 月3日 团 38%股权 北京霄云 天元港 绿都房地 2008 年 2 公司 25% 0.29 - 0.05 否 是 是 产开发有 月 13 日 股权 限公司 第 5 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 7.3 重大担保 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币 公司对子公司的担保情况 报告期内对子公司担保发生额合计 1,575 报告期末对子公司担保余额合计 1,575 公司担保总额情况（包括对子公司的担保） 担保总额 1,575 担保总额占公司净资产的比例(%) 1.89 7.4 重大关联交易 7.4.1 与日常经营相关的关联交易 □适用 √不适用 7.4.2 关联债权债务往来 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 向关联方提供资金 关联方向公司提供资金 关联方 发生额 余额 发生额 余额 北京能源投资（集 - - 110,000 76,605 团）有限公司 经本公司股东大会同意，本公司与京能集团共同开发建设银川房地产项目，上述资金为京能集团提 供项目开发资金所致。上述资金的提供有利于银川房地产项目的开发建设。 其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 0 元，余额 0 元。 7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况 □适用 √不适用 截止 2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案 □适用 √不适用 7.5 委托理财 □适用 √不适用 7.6 承诺事项履行情况 7.6.1 公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用 承诺事项 承诺内容 履行情况 北京能源投资（集团）有限公司：（1）承诺人持有的京能 置业非流通股自获得上市流通权之日起的 36 个月内(以下 简称“流通锁定期”)不上市交易或转让。（2）在上述流通 股改承诺 完全按照承诺履行。 权锁定期届满后，承诺人通过证券交易所挂牌交易出售股份 合计占京能置业股份总额的比例在第一个 12 个月内不超过 百分之五，在 24 个月内不超过百分之十。 北京能源投资（集团）有限公司：承诺其所持公司全部股份 发行时所作承诺 锁定期为自 2007 年非公开发行股份登记之日起 36 个月，锁 完全按照承诺履行。 定期限自 2007 年 4 月 27 日开始计算。 第 6 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈 利预测及其原因作出说明： □适用 √不适用 7.7 重大诉讼仲裁事项 □适用 √不适用 7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明 7.8.1 证券投资情况 □适用 √不适用 7.8.2 持有其他上市公司股权情况 □适用 √不适用 7.8.3 持有非上市金融企业股权情况 √适用 □不适用 报告期 占该公 所持对 初始投资 持有数量 期末账 报告期 所有者 会计核 股份 司股权 象名称 金额（元） （股） 面值（元） 损益 权益变 算科目 来源 比例 动 中国光 长期股 3,600,000 3,388,000 0.01 3,600,000 0 0 认购 大银行 权投资 7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况 □适用 √不适用 7.9 公司未披露内部控制报告。 7.10 公司是否披露履行社会责任的报告：否 §8 监事会报告 监事会认为公司依法运作，公司财务情况、募集资金使用、出售资产和关联交易不存在问题。 8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见 本年度监事会成员分别列席了各次董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督。监事会认为， 本年度公司各项决策程序合法，未发现公司董事及经营管理人员执行公司职务时有违反法律、法规、公 司章程、损害公司及股东利益的行为。 8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见 本年度监事会检查了公司业务和财务情况，审核了董事会提交的季度、半年度、年度财务报告及其 它文件。监事会认为，公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果；中瑞岳华 会计师事务所有限公司为本公司年度财务报告出具的审计意见是客观的。 8.3 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见 公司资产出售行为决策程序合法、合规，出售价格公平、合理，不存在内幕交易的情形，没有损害 公司全体股东的合法权益。 8.4 监事会对公司关联交易情况的独立意见 在关联交易过程中，交易双方遵循了平等、自愿、等价、有偿的原则，定价依据充分、合理，没有 损害公司和股东的利益。 第 7 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 §9 财务会计报告 9.1 审计意见 财务报告 □未经审计 √审计 审计意见 √标准无保留意见 □非标意见 审计意见全文 审计报告 中瑞岳华审字[2009]第 00427 号 京能置业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的京能置业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2008 年 12 月 31 日的资产负债表和合并资产负债表，2008 年度的利润表和合并利润表、股东权益变动表和 合并股东权益变动表、现金流量表和合并现金流量表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实 施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报； （2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审 计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施 审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取 决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险 评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价 管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵 公司 2008 年 12 月 31 日的财务状况、合并财务状况以及 2008 年度的经营成果、合并经营成果和现 金流量、合并现金流量。 中瑞岳华会计师事务所有限公司 中国注册会计师： 朱海武、田海龙 地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8-9 层 9.2 财务报表 第 8 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 合并资产负债表 2008 年 12 月 31 日 编制单位:京能置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币 项目 附注 期末余额 年初余额 流动资产： 货币资金 209,026,910.79 142,993,832.48 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 6,606,764.01 8,952,641.29 预付款项 1,039,007,301.00 714,896,140.00 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 12,084,186.53 2,359,261.09 买入返售金融资产 存货 1,974,106,435.93 486,715,263.13 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 3,240,831,598.26 1,355,917,137.99 非流动资产： 发放贷款及垫款 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 40,921,151.28 65,925,479.43 投资性房地产 固定资产 40,018,012.23 39,736,822.22 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 66,880.06 58,279.43 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 6,080,144.01 10,843,157.87 其他非流动资产 非流动资产合计 87,086,187.58 116,563,738.95 资产总计 3,327,917,785.84 1,472,480,876.94 第 9 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 流动负债： 短期借款 30,000,000.00 100,000,000.00 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 交易性金融负债 应付票据 应付账款 457,454,496.94 156,826,881.11 预收款项 26,367,323.52 29,448,475.95 卖出回购金融资产款 应付手续费及佣金 应付职工薪酬 14,651,248.34 8,574,925.40 应交税费 80,100,775.22 134,452,819.48 应付利息 4,974,038.75 4,974,038.75 应付股利 105,157,115.41 120,574,915.17 其他应付款 1,057,615,464.16 112,285,326.28 应付分保账款 保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 1,776,320,462.34 667,137,382.14 非流动负债： 长期借款 423,050,000.00 3,050,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 423,050,000.00 3,050,000.00 负债合计 2,199,370,462.34 670,187,382.14 股东权益： 股本 452,880,000.00 283,050,000.00 资本公积 97,006,781.25 266,836,781.25 减：库存股 盈余公积 12,171,684.05 11,532,126.25 一般风险准备 未分配利润 267,691,418.32 160,388,076.71 外币报表折算差额 归属于母公司所有者权益合 829,749,883.62 721,806,984.21 计 少数股东权益 298,797,439.88 80,486,510.59 股东权益合计 1,128,547,323.50 802,293,494.80 负债和股东权益合计 3,327,917,785.84 1,472,480,876.94 公司法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰 第 10 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 母公司资产负债表 2008 年 12 月 31 日 编制单位:京能置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币 项目 附注 期末余额 年初余额 流动资产： 货币资金 2,107,546.19 3,054,833.51 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 800,000.00 474,264,543.00 应收利息 应收股利 86,876,147.18 89,381,196.30 其他应收款 775,741,263.48 96,585,847.55 存货 5,700.00 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 865,530,656.85 663,286,420.36 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 637,288,915.06 224,930,333.45 投资性房地产 固定资产 560,548.06 263,853.79 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 17,960.00 20,300.00 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 118,263.35 7,718,857.53 其他非流动资产 非流动资产合计 637,985,686.47 232,933,344.77 资产总计 1,503,516,343.32 896,219,765.13 第 11 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 流动负债： 短期借款 30,000,000.00 100,000,000.00 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 3,959,841.99 1,489,093.60 应交税费 12,701,072.02 8,631.70 应付利息 4,974,038.75 4,974,038.75 应付股利 1,086,722.80 6,211,873.60 其他应付款 442,674,347.29 242,432,407.41 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 495,396,022.85 355,116,045.06 非流动负债： 长期借款 423,050,000.00 3,050,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 423,050,000.00 3,050,000.00 负债合计 918,446,022.85 358,166,045.06 股东权益： 股本 452,880,000.00 283,050,000.00 资本公积 114,262,616.21 284,092,616.21 减：库存股 盈余公积 12,171,684.05 11,532,126.25 未分配利润 5,756,020.21 -40,621,022.39 外币报表折算差额 股东权益合计 585,070,320.47 538,053,720.07 负债和股东权益合计 1,503,516,343.32 896,219,765.13 公司法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰 第 12 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 合并利润表 2008 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业总收入 491,861,769.87 1,400,499,138.95 其中：营业收入 491,861,769.87 1,400,499,138.95 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 409,153,360.69 1,156,697,838.05 其中：营业成本 261,556,154.20 950,526,456.94 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 营业税金及附加 49,244,566.28 123,768,443.19 销售费用 19,088,507.18 30,909,677.74 管理费用 33,902,655.54 32,149,488.06 财务费用 39,456,728.58 24,911,118.37 资产减值损失 5,904,748.91 -5,567,346.25 加：公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 投资收益（损失以“－”号填列） 87,961,317.93 -1,480,689.12 其中：对联营企业和合营企业的投资 -1,438,809.40 -861,376.57 收益 汇兑收益（损失以“－”号填列） 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 170,669,727.11 242,320,611.78 加：营业外收入 2,890,786.54 1,190,567.83 减：营业外支出 996,483.96 256,920.92 其中：非流动资产处置净损失 598,347.75 246,633.78 四、利润总额（亏损总额以“－”号 172,564,029.69 243,254,258.69 填列） 减：所得税费用 57,000,154.36 84,736,751.13 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 115,563,875.33 158,517,507.56 归属于母公司所有者的净利润 108,724,472.57 134,579,833.31 少数股东损益 6,839,402.76 23,937,674.25 六、每股收益： （一）基本每股收益 0.24 0.30 （二）稀释每股收益 0.24 0.30 公司法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰 第 13 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 母公司利润表 2008 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 139,580.00 管理费用 8,338,908.98 3,253,473.62 财务费用 41,291,398.71 18,868,407.76 资产减值损失 -794,364.64 -1,867,510.94 加：公允价值变动收益（损失以“－” 号填列） 投资收益（损失以“－”号填列） 116,653,532.49 107,138,623.43 其中：对联营企业和合营企业的投资 -1,438,809.40 -861,376.57 收益 二、营业利润（亏损以“－”号填列） 67,678,009.44 86,884,252.99 加：营业外收入 减：营业外支出 370,257.62 196,383.96 其中：非流动资产处置净损失 369,057.62 191,383.96 三、利润总额（亏损总额以“－”号 67,307,751.82 86,687,869.03 填列） 减：所得税费用 20,291,151.42 -4,144,790.22 四、净利润（净亏损以“－”号填列） 47,016,600.40 90,832,659.25 公司法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰 第 14 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 合并现金流量表 2008 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金 流量： 销售商品、提供劳务收到 489,002,071.70 1,003,815,884.56 的现金 客户存款和同业存放款项 净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金 净增加额 收到原保险合同保费取得 的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加 额 处置交易性金融资产净增 加额 收取利息、手续费及佣金 的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关 49,102,815.05 27,553,586.94 的现金 经营活动现金流入小计 538,104,886.75 1,031,369,471.50 购买商品、接受劳务支付 893,352,220.26 458,189,291.87 的现金 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项 净增加额 支付原保险合同赔付款项 的现金 支付利息、手续费及佣金 的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支 15,686,375.23 19,364,317.04 付的现金 支付的各项税费 159,121,671.64 152,638,054.90 支付其他与经营活动有关 91,363,202.98 168,666,987.62 的现金 第 15 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 经营活动现金流出小计 1,159,523,470.11 798,858,651.43 经营活动产生的现金流量 -621,418,583.36 232,510,820.07 净额 二、投资活动产生的现金 流量： 收回投资收到的现金 137,934,000.00 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产 和其他长期资产收回的现 83,983.84 174,404.00 金净额 处置子公司及其他营业单 位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关 的现金 投资活动现金流入小计 138,017,983.84 174,404.00 购建固定资产、无形资产 和其他长期资产支付的现 2,695,941.86 731,469.26 金 投资支付的现金 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单 位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关 8,285,491.38 的现金 投资活动现金流出小计 10,981,433.24 731,469.26 投资活动产生的现金流量 127,036,550.60 -557,065.26 净额 三、筹资活动产生的现金 流量： 吸收投资收到的现金 179,500,000.00 243,413,985.19 其中：子公司吸收少数股 179,500,000.00 500,000.00 东投资收到的现金 取得借款收到的现金 450,000,000.00 300,000,000.00 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关 500,000,000.00 的现金 筹资活动现金流入小计 1,129,500,000.00 543,413,985.19 偿还债务支付的现金 100,000,000.00 768,500,000.00 分配股利、利润或偿付利 42,334,888.93 37,636,640.46 息支付的现金 其中：子公司支付给少数 12,499,438.98 股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关 426,750,000.00 1,500,000.00 第 16 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 的现金 筹资活动现金流出 569,084,888.93 807,636,640.46 小计 筹资活动产生的 560,415,111.07 -264,222,655.27 现金流量净额 四、汇率变动对现金及现 金等价物的影响 五、现金及现金等价物净 66,033,078.31 -32,268,900.46 增加额 加：期初现金及现金 142,993,832.48 175,262,732.94 等价物余额 六、期末现金及现金等价 209,026,910.79 142,993,832.48 物余额 公司法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰 第 17 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 母公司现金流量表 2008 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金 流量： 销售商品、提供劳务收到 的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关 360,441,513.54 236,840,121.29 的现金 经营活动现金流入小计 360,441,513.54 236,840,121.29 购买商品、接受劳务支付 805,700.00 301,826,509.00 的现金 支付给职工以及为职工支 2,474,451.67 861,675.64 付的现金 支付的各项税费 195,732.00 3,875,840.38 支付其他与经营活动有关 384,363,175.26 65,511,332.99 的现金 经营活动现金流出小计 387,839,058.93 372,075,358.01 经营活动产生的现金流量 -27,397,545.39 -135,235,236.72 净额 二、投资活动产生的现金 流量： 收回投资收到的现金 119,000,000.00 取得投资收益收到的现金 25,000,000.00 处置固定资产、无形资产 和其他长期资产收回的现 33,392.02 19,404.00 金净额 处置子公司及其他营业单 位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关 的现金 投资活动现金流入小计 144,033,392.02 19,404.00 购建固定资产、无形资产 和其他长期资产支付的现 497,684.00 384,790.00 金 投资支付的现金 430,500,000.00 9,500,000.00 取得子公司及其他营业单 位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关 的现金 投资活动现金流出小计 430,997,684.00 9,884,790.00 第 18 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 投资活动产生的现金流量 -286,964,291.98 -9,865,386.00 净额 三、筹资活动产生的现金 流量： 吸收投资收到的现金 242,913,985.19 取得借款收到的现金 450,000,000.00 收到其他与筹资活动有关 的现金 筹资活动现金流入小计 450,000,000.00 242,913,985.19 偿还债务支付的现金 100,000,000.00 118,500,000.00 分配股利、利润或偿付利 29,835,449.95 15,190,359.39 息支付的现金 支付其他与筹资活动有关 6,750,000.00 1,500,000.00 的现金 筹资活动现金流出小计 136,585,449.95 135,190,359.39 筹资活动产生的现金流量 313,414,550.05 107,723,625.80 净额 四、汇率变动对现金及现 金等价物的影响 五、现金及现金等价物净 -947,287.32 -37,376,996.92 增加额 加：期初现金及现金 3,054,833.51 40,431,830.43 等价物余额 六、期末现金及现金等价 2,107,546.19 3,054,833.51 物余额 公司法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰 第 19 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 合并所有者权益变动表 2008 年 1—12 月 本年金额 归属于母公司所有者权益 项目 减： 一般 其 股本 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 他 股 准备 一、上年年末余额 283,050,000.00 266,836,781.25 11,532,126.25 160,388,076.71 加：同一控制下企 业合并产生的追溯 调整 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 283,050,000.00 266,836,781.25 11,532,126.25 160,388,076.71 三、本年增减变动 金额（减少以“－” 169,830,000.00 -169,830,000.00 639,557.80 107,303,341.61 号填列） （一）净利润 108,724,472.57 （二）直接计入所 有者权益的利得和 损失 1．可供出售金融资 产公允价值变动净 额 2．权益法下被投资 单位其他所有者权 益变动的影响 3．与计入所有者权 益项目相关的所得 税影响 第 1 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 4．其他 上述（一）和（二） 108,724,472.57 小计 （三）所有者投入 -781,573.16 和减少资本 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所 有者权益的金额 3．其他 -781,573.16 （四）利润分配 639,557.80 -639,557.80 1．提取盈余公积 639,557.80 -639,557.80 2．提取一般风险准 备 3．对所有者（或股 东）的分配 4．其他 （五）所有者权益 169,830,000.00 -169,830,000.00 内部结转 1．资本公积转增资 169,830,000.00 -169,830,000.00 本（或股本） 2．盈余公积转增资 本（或股本） 3．盈余公积弥补亏 损 4．其他 四、本期期末余额 452,880,000.00 97,006,781.25 12,171,684.05 267,691,418.32 第 2 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 上年金额 归属于母公司所有者权益 项目 减： 一般 股本 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 股 准备 一、上年年末余额 128,700,000.00 19,655,946.40 58,742,497.24 88,169,195.42 加：同一控制 下企业合并产生 的追溯调整 加：会计政策变更 64,012,048.65 -54,438,257.39 50,538,934.38 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 128,700,000.00 83,667,995.05 4,304,239.85 138,708,129.80 三、本年增减变动 金额（减少以“－” 154,350,000.00 183,168,786.20 7,227,886.40 21,679,946.91 号填列） （一）净利润 134,579,833.31 （二）直接计入所 有者权益的利得 229,320.90 和损失 1．可供出售金融 资产公允价值变 动净额 2．权益法下被投 资单位其他所有 229,320.90 者权益变动的影 响 3．与计入所有者 权益项目相关的 所得税影响 4．其他 第 3 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 上述（一）和（二） 229,320.90 134,579,833.31 小计 （三）所有者投入 60,000,000.00 182,939,465.30 和减少资本 1．所有者投入资 60,000,000.00 259,222,279.73 本 2．股份支付计入 所有者权益的金 额 3．其他 -76,282,814.43 （四）利润分配 94,350,000.00 7,227,886.40 -112,899,886.40 1．提取盈余公积 7,227,886.40 -7,227,886.40 2．提取一般风险 -105,672,000.00 准备 3．对所有者（或 94,350,000.00 股东）的分配 4．其他 （五）所有者权益 内部结转 1．资本公积转增 资本（或股本） 2．盈余公积转增 资本（或股本） 3．盈余公积弥补 亏损 4．其他 四、本期期末余额 283,050,000.00 266,836,781.25 11,532,126.25 160,388,076.71 公司法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰 第 4 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 母公司所有者权益变动表 2008 年 1—12 月 本年金额 项目 减：库 股本 资本公积 盈余公积 存股 一、上年年末余额 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 283,050,000.00 284,092,616.21 11,532,126.25 三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 169,830,000.00 -169,830,000.00 639,557.80 （一）净利润 （二）直接计入所有者权益的利得和损失 1．可供出售金融资产公允价值变动净额 2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响 3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 4．其他 上述（一）和（二）小计 （三）所有者投入和减少资本 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益的金额 3．其他 （四）利润分配 639,557.80 1．提取盈余公积 639,557.80 2．对所有者（或股东）的分配 3．其他 （五）所有者权益内部结转 169,830,000.00 -169,830,000.00 1．资本公积转增资本（或股本） 169,830,000.00 -169,830,000.00 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 四、本期期末余额 452,880,000.00 114,262,616.21 12,171,684.05 第 5 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 上年金额 项目 股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 一、上年年末余额 128,700,000.00 21,923,645.80 28,023,907. 加：会计政策变更 2,946,690.68 -23,719,667. 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 128,700,000.00 24,870,336.48 4,304,239. 三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 154,350,000.00 259,222,279.73 7,227,886. （一）净利润 （二）直接计入所有者权益的利得和损失 1．可供出售金融资产公允价值变动净额 2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响 3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 4．其他 上述（一）和（二）小计 （三）所有者投入和减少资本 60,000,000.00 259,222,279.73 1．所有者投入资本 60,000,000.00 259,222,279.73 2．股份支付计入所有者权益的金额 3．其他 （四）利润分配 94,350,000.00 7,227,886. 1．提取盈余公积 7,227,886. 2．对所有者（或股东）的分配 94,350,000.00 3．其他 （五）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 四、本期期末余额 283,050,000.00 284,092,616.21 11,532,126. 公司法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰 第 6 页 共 34 页 京能置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要 9.3 公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响 经公司第五届董事会第二十九次临时会议审议，形成如下决议：为了简化核算，同意将存货中低值 易耗品和包装物的摊销方法由原来的“凡价值在 1000 元以下的一次摊销，1000 元以上的采用五五摊销 法”修改为“包装物和低值易耗品按一次摊销法摊销，其他周转材料按其合理使用期限摊销”。该会计 政策的调整对公司 2008 年度财务指标不具重大影响。 9.4 本报告期无会计差错更正。 9.5 报告期内，公司财务报表合并范围未发生重大变化。 第 1 页 共 34 页