天创置业(600791)2007年年度报告

天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 2008 年 3 月 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 目 录 一、重要提示 ........................................... 3 二、公司基本情况简介 ................................... 3 三、主要财务数据和指标： ............................... 3 四、股本变动及股东情况 ................................. 5 五、董事、监事和高级管理人员 .......................... 12 六、公司治理结构 ...................................... 17 七、股东大会情况简介 .................................. 18 八、董事会报告 ........................................ 19 九、监事会报告 ........................................ 26 十、重要事项 .......................................... 27 十一、财务会计报告 .................................... 29 十二、备查文件目录 .................................... 50 2 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 一、重要提示 1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对内容的真实、准确和完整性承担个别及连带责任。 2、公司全体董事出席董事会会议。 3、公司年度财务报告经审计，中瑞岳华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保 留意见的审计报告。 4、公司负责人徐京付，财务总监姜爱芸及会计机构负责人郝建军声明：保证年度报告中 财务报告的真实、完整。 二、公司基本情况简介 1、 公司法定中文名称：天创置业股份有限公司 公司法定中文名称缩写：天创置业 公司英文名称：TIANCHUANG PROPERTY CO.,LTD. 公司英文名称缩写：TCHP 2、 公司法定代表人：徐京付 3、 公司董事会秘书：朱兆梅 电话：010-62690910 传真：010-62698709 E-mail：zhuzm@tianchuang-zy.com 联系地址：北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦 12 层西侧 公司证券事务代表：姚勇 电话：010-62690929 传真：010-62698709 E-mail：yaoyong@tianchuang-zy.com 联系地址：北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦 12 层西侧 4、 公司注册地址：北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西八层 公司办公地址：北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦 12 层西侧 邮政编码：100080 公司国际互联网网址：www.tianchuang-zy.com 公司电子信箱：tczy@tianchuang-zy.com 5、 公司信息披露报纸名称：中国证券报、上海证券报 登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：http://www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点：公司董事会办公室 6、 公司 A 股上市交易所：上海证券交易所 公司 A 股简称：天创置业 公司 A 股代码：600791 7、 其他有关资料 公司法人营业执照注册号：1100001797774 公司税务登记号码：520100214406620 3 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 公司聘请的境内会计师事务所名称：中瑞岳华会计师事务所有限公司 公司聘请的境内会计师事务所办公地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座8层 三、主要财务数据和指标： (一)本报告期主要财务数据 单位:元 币种:人民币 项目 金额 营业利润 242,320,611.78 利润总额 243,254,258.69 归属于上市公司股东的净利润 134,579,833.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 111,197,530.01 经营活动产生的现金流量净额 232,510,820.07 (二)扣除非经常性损益项目和金额 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 -242,793.78 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 37,839,881.31 除上述各项之外的其他营业外收支净额 1,176,440.69 其他非经常性损益项目 30,895.71 所得税影响数 -12,805,459.90 归属于少数股东的非经常性损益净额 -2,616,660.73 合计 23,382,303.30 上述非经常性损益已扣除所得税影响数。 (三)报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标 单位:元 币种:人民币 2006 年 本年比上年 主要会计数据 2007 年 2005 年 调整后 调整前 增减(%) 营业收入 1,400,499,138.95 844,520,518.96 406,676,495.15 65.83 293,482,129.01 利润总额 243,254,258.69 158,041,826.70 62,191,788.97 53.92 41,203,319.37 归属于上市公司股东 134,579,833.31 89,109,941.39 25,363,161.37 51.03 18,187,558.84 的净利润 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 111,197,530.01 28,879,421.72 24,704,732.61 285.04 8,473,082.77 的净利润 基本每股收益 0.48 0.34 0.20 41.18 0.14 稀释每股收益 0.48 0.34 0.20 41.18 0.14 扣除非经常性损益后 0.42 0.11 0.19 281.82 0.07 的基本每股收益 全面摊薄净资产收益 18.64 25.07 8.59 减少 6.43 个 6.84 率（%） 百分点 加权平均净资产收益 22.57 24.34 9.04 减少 1.77 个 7.26 率（%） 百分点 4 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 扣除非经常性损益后 增加 7.28 个 全面摊薄净资产收益 15.41 8.13 8.37 3.19 百分点 率（%） 扣除非经常性损益后 增加 10.76 个 的加权平均净资产收 18.65 7.89 8.93 3.29 百分点 益率（%） 经营活动产生的现金 232,510,820.07 -234,261,850.35 -21,481,572.71 199.25 47,563,632.36 流量净额 每股经营活动产生的 0.82 -1.82 -0.16 145.05 0.37 现金流量净额 2006 年末 本年末比上 2007 年末 年末增减 2005 年末 调整后 调整前 (%) 总资产 1,472,480,876.94 1,943,311,239.04 1,083,124,814.06 -24.23 988,321,806.68 所有者权益（或股东权 721,806,984.21 355,380,364.70 295,267,639.06 103.11 265,939,971.61 益） 归属于上市公司股东 2.55 2.76 2.29 -7.61 2.07 的每股净资产 四、股本变动及股东情况 (一)股本变动情况 1、股份变动情况表 单位:股 本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后 公 积 比例 数量 发行新股 送股 金 其他 小计 数量 比例(%) (%) 转 股 一、有限售条件股份 1、国家 46,133,336 35.85 39,000,000 42,677,095 220,854 81,897,949 128,031,285 45.23 持股 2、国有 法人持 13,674,375 10.62 0 0 -13,674,375 -13,674,375 0 0.00 股 3、其他 内资持 13,128,516 10.20 21,000,000 11,326,825 -11,477,930 20,848,895 33,977,411 12.01 股 其中： 境内法 13,122,289 10.20 21,000,000 11,323,712 -11,507,039 20,816,673 33,938,962 12.00 人持股 境内自 然人持 6,227 0.00 0 3,113 29,109 32,222 38,449 0.01 股 4、外资 0 0.00 0 0 0 0 0 0.00 持股 其中： 境外法 0 0.00 0 0 0 0 0 0.00 人持股 境外自 然人持 0 0.00 0 0 0 0 0 0.00 股 有限售 72,936,227 56.67 60,000,000 54,003,920 -24,931,451 89,072,469 162,008,696 57.24 条件股 5 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 份合计 二、无限售条件流通股份 1、人民 币普通 55,763,773 43.33 0 40,346,080 24,931,451 65,277,531 121,041,304 42.76 股 2、境内 上市的 0 0.00 0 0 0 0 0 0.00 外资股 3、境外 上市的 0 0.00 0 0 0 0 0 0.00 外资股 4、其他 0 0.00 0 0 0 0 0 0.00 无限售 条件流 55,763,773 43.33 0 40,346,080 24,931,451 65,277,531 121,041,304 42.76 通股份 合计 三、股 128,700,000 100.00 60,000,000 94,350,000 0 154,350,000 283,050,000 100.00 份总数 股份变动的批准情况 1、经中国证监会《关于核准天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》（证监 发行字［2007］51 号文）核准，经中国证券登记结算有限责任公司上海分公司批准，2007 年 4 月 27 日，公司办理了非公开发行新增股份的登记及股份限售手续，公司总股本由 12870 万股增加至 18870 万股。 2、经公司 2007 年 4 月 16 日召开的 2006 年度股东大会审议，通过了公司每 10 股送 5 股的送股方案，且该方案于 5 月底实施完毕，公司总股本由 18870 万股增加至 28305 万 股。 股份变动的过户情况 2007 年 2 月，贵阳神工民族旅游工贸发展公司、贵州省贵阳市中西花艺研究所、贵 阳利泰实业公司、贵州省贵阳市惠民副食品批发有限公司和上海双翊商贸有限公司，因公 司营业执照早被吊销，故通过财产公证的方式先将其所持我公司股份分别过户给了自然人 胡睿、林明清、张玉辉、杨杰和周进发、王霄。然后由自然人向京能集团偿还了因股改而 为其垫付的股份。京能集团共获得偿还垫付股份 220,854 股。 2、限售股份变动情况表 单位:股 年初限售 本年解除 本年增加 年末限售 限售 股东名称 解除限售日期 股数 限售股数 限售股数 股数 原因 股改、非 北京能源投资（集 46,133,326 0 81,897,944 128,031,270 公开发行 2010 年 4 月 28 日 团）有限公司 股票 北京力成投资管 7,475,325 6,435,000 520,162 1,560,487 股改 2007 年 2 月 12 日 理有限公司 贵州赤天化集团 3,828,825 3,828,825 0 0 2007 年 2 月 12 日 有限责任公司 贵州省技术改造 3,646,500 3,646,500 0 0 2007 年 2 月 12 日 投资公司 6 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 贵州省水城钢铁 3,646,500 3,646,500 0 0 2007 年 2 月 12 日 (集团)公司 中国贵州航空工 1,823,250 1,823,250 0 0 2007 年 2 月 12 日 业总公司 贵州神奇制药有 911,625 911,625 0 0 2007 年 2 月 12 日 限公司 重庆科星设备清 828,750 828,750 0 0 2007 年 2 月 12 日 洗有限公司 上海锦玻实业有 657,475 657,475 0 0 2007 年 2 月 12 日 限公司 贵州建工集团第 364,650 364,650 0 0 2007 年 2 月 12 日 一建筑工程公司 贵州省铁路自备 364,650 364,650 0 0 2007 年 2 月 12 日 车运输服务公司 上海永联百货文 364,650 364,650 0 0 2007 年 2 月 12 日 化用品公司 上海广达玻璃制 353,600 353,600 0 0 2007 年 2 月 12 日 品厂 上海丰房建材有 232,050 232,050 0 0 2007 年 2 月 12 日 限公司 上海冠浦商贸有 55,250 55,250 0 0 2007 年 2 月 12 日 限公司 贵州省农垦农工 54,698 54,698 0 0 2007 年 2 月 12 日 商公司 贵州科辉制药有 36,465 36,465 0 0 2007 年 2 月 12 日 限责任公司 贵州省贵阳欣欣 36,465 36,465 0 0 2007 年 2 月 12 日 实业发展 贵州永初酒业有 18,233 18,233 0 0 2007 年 2 月 12 日 限公司 贵州长润磷酸盐 18,233 18,233 0 0 2007 年 2 月 12 日 有限公司 浙江天圣控股集 非公开发 0 0 7,500,000 7,500,000 2008 年 4 月 28 日 团有限公司 行股票 绍兴裕隆工贸集 非公开发 0 0 7,500,000 7,500,000 2008 年 4 月 28 日 团有限公司 行股票 陕西工业技术研 非公开发 0 0 6,000,000 6,000,000 2008 年 4 月 28 日 究院 行股票 上海华询资产管 非公开发 0 0 6,000,000 6,000,000 2008 年 4 月 28 日 理有限公司 行股票 无锡市宝联投资 非公开发 0 0 4,500,000 4,500,000 2008 年 4 月 28 日 有限公司 行股票 江苏新苏州股份 643,500 546,975 0 0 2007 年 2 月 12 日 有限公司 贵阳神工民族旅 107,250 91,163 0 0 2007 年 2 月 12 日 游工贸发展公司 贵州省贵阳市中 107,250 91,163 0 0 2007 年 2 月 12 日 7 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 西花艺研究所 贵州航天林泉电 89,170 75,795 0 0 2007 年 2 月 12 日 机厂散热器分厂 贵阳利泰实业公 85,800 72,930 0 0 2007 年 2 月 12 日 司 上海和裕电器有 71,500 60,775 0 0 2007 年 2 月 12 日 限公司 上海晶莹珠宝饰 65,000 55,250 0 0 2007 年 2 月 12 日 品有限公司 贵州省贵阳市惠 民副食品批发有 42,900 36,465 0 0 2007 年 2 月 12 日 限公司 上海双翊商贸有 260,000 331,500 0 0 2007 年 6 月 19 日 限公司 上海皆迎实业有 156,000 0 78,000 234,000 2008 年 2 月 13 日 限公司 汕头市潮南区两 107,250 0 53,625 160,875 待定 英经贸有限公司 上海才英洁具有 65,000 0 32,500 97,500 2008 年 2 月 13 日 限公司 贵阳协发城市信 21,450 0 10,725 32,175 2008 年 2 月 13 日 用社 贵阳云岩明光实 21,450 0 10,725 32,175 2008 年 2 月 13 日 业公司 贵阳南明发展印 107,250 0 53,625 160,875 待定 刷厂 贵州证券登记公 64,350 0 32,175 96,525 待定 司 贵州省贵阳市云 侨针纺采购供应 21,450 0 10,725 32,175 待定 站 贵州省贵阳成阳 21,450 0 10,725 32,175 待定 实业有限公司 贵州省华星工贸 21,450 0 10,725 32,175 待定 公司 贵州省旅游投资 10 0 5 15 待定 有限公司 每年可转让股份 不超过其所持股 王琪 5,577 2,091 697 6,274 董事持股 份的百分之二十 五 方秀君 650 975 0 0 合计 72,936,227 25,041,951 114,222,358 162,008,696 — — 3、证券发行与上市情况 (1) 前三年历次证券发行情况 单位:股 币种:人民币 8 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 股票及其衍生证 发行价 获准上市交易 交易终 发行日期 发行数量 上市日期 券的种类 格（元） 数量 止日期 2007 年 3 月 16 7 39,000,000 2010 年 4 - - A股 日至 3 月 23 日 月 28 日 2007 年 3 月 16 7 21,000,000 2008 年 4 31,500,000 - A股 日至 3 月 23 日 月 28 日 经公司 2006 年第二次临时股东大会审议，通过了公司非公开发行股票 6000 万股的议 案。公司非公开发行新增股份的登记及股份限售手续于 2007 年 4 月 27 日办理完毕。 (2) 公司股份总数及结构的变动情况 报告期内，因公司完成了非公开发行股票 6000 万股，并实施了每 10 股送 5 股的利润 分配方案，致使公司总股本由 128,700,000 股增加至 283,050,000 股；加之报告期内公司 办理了两次小非解禁工作，致使公司无限售条件的流通股由 55,763,773 股增加至 121,041,304 股；有限售条件的流通股由 72,936,227 股增加至 162,008,696 股。 (3) 现存的内部职工股情况 本报告期末公司无内部职工股。 (二)股东情况 1、股东数量和持股情况 单位:股 报告期末股东总数 39,781 前十名股东持股情况 质押或冻 持股比 持有有限售条 股东名称 股东性质 持股总数 报告期内增减 结的股份 例(%) 件股份数量 数量 北京能源投资（集 国有法人 45.23 128,031,270 81,897,944 128,031,270 0 团）有限公司 浙江天圣控股集 境内非国有法人 2.65 7,500,000 7,500,000 7,500,000 未知 团有限公司 绍兴裕隆工贸集 境内非国有法人 2.65 7,500,000 7,500,000 7,500,000 未知 团有限公司 陕西工业技术研 境内非国有法人 2.12 6,000,000 6,000,000 6,000,000 未知 究院 上海华询资产管 境内非国有法人 2.12 6,000,000 6,000,000 6,000,000 未知 理有限公司 贵州省水城钢铁 境内非国有法人 1.93 5,469,750 1,823,250 0 未知 (集团)公司 无锡市宝联投资 境内非国有法人 1.59 4,500,000 4,500,000 4,500,000 未知 有限公司 华宝信托有限责 任公司－集合类 境内非国有法人 0.63 1,788,093 1,788,093 0 未知 资金信托 2006 年 第5号 北京力成投资管 境内非国有法人 0.55 1,560,487 -5,914,838 1,560,487 未知 9 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 理有限公司 贵州省技术改造 境内非国有法人 0.53 1,500,000 -2,146,500 0 未知 投资公司 前十名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类 贵州省水城钢铁(集团)公司 5,469,750 人民币普通股 华宝信托有限责任公司－集合类资金信托 2006 年 1,788,093 人民币普通股 第5号 贵州省技术改造投资公司 1,500,000 人民币普通股 俞水荣 960,000 人民币普通股 上海秀邦国际货物运输代理有限公司 863,365 人民币普通股 王建成 750,000 人民币普通股 郑润英 721,300 人民币普通股 麻富华 634,783 人民币普通股 沈轶峰 540,660 人民币普通股 滕云盛 540,000 人民币普通股 公司未知上述无限售股东之间是否存在关联关系或 属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定 的一致行动人。 上述股东关联关系或一致行动关系的说明 公司未知前十名无限售股东和前十名股东之间，是 否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披 露管理办法》规定的一致行动人。 前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 单位:股 有限售条件股份可上市交易情况 序 持有的有限售 限售 有限售条件股东名称 新增可上市交易 号 条件股份数量 可上市交易时间 条件 股份数量 1 北京能源投资（集团）有限公司 128,031,270 2010 年 4 月 28 日 28,305,000 注 1 2 浙江天圣控股集团有限公司 7,500,000 2008 年 4 月 28 日 7,500,000 注2 3 绍兴裕隆工贸集团有限公司 7,500,000 2008 年 4 月 28 日 7,500,000 4 陕西工业技术研究院 6,000,000 2008 年 4 月 28 日 6,000,000 5 上海华询资产管理有限公司 6,000,000 2008 年 4 月 28 日 6,000,000 6 无锡市宝联投资有限公司 4,500,000 2008 年 4 月 28 日 4,500,000 7 北京力成投资管理有限公司 1,560,487 2008 年 2 月 13 日 1,560,487 注3 8 上海皆迎实业有限公司 234,000 2008 年 2 月 13 日 198,900 注4 9 汕头市潮南区两英经贸有限公司 160,875 - - 注5 10 贵阳南明发展印刷厂 160,875 - - 注 1：承诺其所持公司全部股份锁定期为自 2007 年非公开发行股份登记之日起 36 个月，锁定期限自 2007 年 4 月 27 日开始计算。 注 2：承诺其所认购 2007 年非公开发行股份的锁定期为自 2007 年非公开发行股份登记之日起 12 个月， 锁定期限自 2007 年 4 月 27 日开始计算。 注 3：承诺其持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在 12 个月内不上市交易或者转让，在上 述禁售期满后的第一个 12 个月内，通过上海证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份数量占天创置业 股份总数的比例不超过 5%，在 24 个月内不超过 10%。其所持股份已于 2008 年 2 月 13 日解除限售。 10 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 注 4：垫付股份已偿还完毕，其所持股份已于 2008 年 2 月 13 日解除限售。 注 5：具体可出售或转让时间由代为支付对价的股东与其协商确定。 战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况 战略投资者或一般法人的名称 约定持股期限 北京能源投资（集团）有限公司 三年 绍兴裕隆工贸集团有限公司 一年 浙江天圣控股集团有限公司 一年 上海华询资产管理有限公司 一年 陕西工业技术研究院 一年 无锡市宝联投资有限公司 一年 2、控股股东及实际控制人简介 (1) 法人控股股东情况 控股股东名称：北京能源投资（集团）有限公司 法人代表：李凤玲 注册资本：88 亿元 成立日期：2004 年 12 月 8 日 主要经营业务或管理活动：电厂、发电机和配套输变电工程及其他电力项目的投资、开发 等。 (2) 控股股东及实际控制人变更情况 本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。 (3) 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 北京市国资委 100％ 北京能源投资（集团）有限公司 45.23％ 天创置业股份有限公司 3、其他持股在百分之十以上的法人股东 截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。 11 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 五、董事、监事和高级管理人员 (一)董事、监事、高级管理人员情况 12 报告期 被授 内从公 持有 年初 年末 予的 股份 司领取 本公 性 年 限制 的报酬 姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 持股 持股 司的 性股 增减 变动原因 别 龄 股票 总额 数 数 票数 数 (万元) 期权 量 （税 前） 徐京付 董事长 男 53 2005 年 11 月 22 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 0 董事 2007 年 9 月 4 日 2008 年 4 月 30 日 吴宝忠 男 56 0 0 0 0 0 40.00 总经理 2007 年 8 月 16 日 2010 年 8 月 15 日 杨豫鲁 董事 男 58 2005 年 4 月 30 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 0 谌卫东 董事 男 45 2005 年 11 月 22 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 0 董事 2005 年 4 月 30 日 2008 年 4 月 30 日 王 琪 常务副总 男 53 5,577 8,365 0 0 2,788 分红送股 34.58 2007 年 8 月 16 日 2010 年 8 月 15 日 经理 董事 2005 年 4 月 30 日 2008 年 4 月 30 日 江 帆 女 40 0 0 0 0 0 25.96 副总经理 2007 年 8 月 16 日 2010 年 8 月 15 日 凌 枫 独立董事 男 67 2005 年 4 月 30 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 4.8 肖 红 独立董事 男 47 2005 年 4 月 30 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 4.8 徐小舸 独立董事 女 36 2007 年 7 月 13 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 2.23 监事会 方秀君 女 37 2005 年 11 月 22 日 2008 年 4 月 30 日 650 975 0 0 325 分红送股 0 主席 徐小萍 监事 女 37 2006 年 5 月 23 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 0 姚 勇 监事 男 35 2005 年 4 月 30 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 16.89 董事会 朱兆梅 女 37 2005 年 11 月 22 日 2008 年 4 月 30 日 0 0 0 0 0 20.96 秘书 路志君 副总经理 女 46 2007 年 8 月 16 日 2010 年 8 月 15 日 0 0 0 0 0 26.39 姜爱芸 财务总监 女 49 2007 年 8 月 16 日 2010 年 8 月 15 日 0 0 0 0 0 23.20 合计 / / / / / 6,227 9,340 / 0 3,113 / 董事、监事、高级管理人员最近 5 年的主要工作经历： (1)徐京付,现任天创置业股份有限公司董事长；北京能源投资（集团）有限公司副总经 理。曾任北京市综合投资公司党组成员、副总经理；北京市技术监督局副主任、处长、副 局长。 (2)吴宝忠,现任天创置业股份有限公司董事、总经理；北京国电房地产开发有限公司总 经理；宁夏京能房地产开发有限公司董事、总经理。曾任北京新恒元工程监理咨询有限公 司总经理；北京市城建技术开发中心副主任；北京中业房地产开发公司总经理。 (3)杨豫鲁,现任天创置业股份有限公司董事；北京能源投资（集团）有限公司专项工作 领导。曾任北京市综合投资公司副总经理。 (4)谌卫东,现任天创置业股份有限公司董事；北京能源投资（集团）有限公司投资企业 专职董事。曾任北京能源投资（集团）有限公司置业投资部经理；北京市综合投资公司投 行业务部副经理、经理；格林集团所属格林国际投资公司格林期货副总经理。 (5)王 琪,现任天创置业股份有限公司董事、常务副总经理；宁夏京能房地产开发有限 公司董事；内蒙古京能房地产开发有限公司董事长。曾任华联饭店联合发展有限公司总经 理；北京市天创房地产开发公司副总经理；天融建设开发股份有限公司总经理；天创科技 发展有限公司总经理。 (6)江 帆,现任天创置业股份有限公司董事、副总经理；北京天创世缘房地产开发有限 公司董事、副总经理；北京天创维嘉房地产开发有限公司董事。曾任贵州华联酒店有限责 任公司副总经理；天创置业股份有限公司董事会秘书。 (7)凌 枫,现任天创置业股份有限公司独立董事；并被贵州省第九届政协聘为经济委员 会特邀委员。曾任贵州省七届政协委员；贵州省八届政协常委；天创置业股份有限公司董 事；贵州赤天化股份有限公司董事；贵州赤天化集团有限公司董事兼总经济师；贵州赤水 天然气化肥厂副厂长兼总经济师。 (8)肖 红,现任天创置业股份有限公司独立董事；全国第九届、第十届人大代表；清华 大学艺术教育中心副主任。曾任河南大学艺术学院副院长。曾获全国教育系统劳动模范称 号；河南省优秀专家称号；河南省文学艺术特殊贡献奖；国家特殊津贴专家；河南省优秀 教育工作者称号。曾获中华人民共和国香港特别行政区区旗区徽设计优秀奖；中华人民共 和国澳门特别行政区区旗区徽设计一等奖。 (9)徐小舸,现任天创置业股份有限公司独立董事；中国建银投资有限公司高级副经理。 曾任中国建设银行业务经理；深圳市金众股份有限公司安装分公司财务经理。 (10)方秀君,现任天创置业股份有限公司监事会主席，北京能源投资(集团)有限公司财 务部副经理。曾任北京市综合投资公司财务部会计、项目经理、副经理；北京多伦多国际 医院财务副总监。 (11)徐小萍,现任天创置业股份有限公司监事；北京能源投资(集团)有限公司实业管理 部副经理。曾任北京能源投资(集团)有限公司科技实业投资部副经理；北京市综合投资公 司投资业务部副经理、经理助理。 (12)姚 勇,现任天创置业股份有限公司监事，董事会办公室主任，证券事务代表。曾任 北京市化工集团销售公司干部。 (13)朱兆梅,现任天创置业股份有限公司董事会秘书。曾任北京能源投资（集团）有限 公司金融投行部职员；北京市综合投资公司投行业务部副经理、经营管理部干部。 (14)路志君,现任天创置业股份有限公司副总经理；宁夏京能房地产开发有限公司副总 经理；北京天创世缘房地产开发有限公司副总经理。曾任北京市天创房地产开发公司办公 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 室主任、材料设备部经理。 (15)姜爱芸,现任天创置业股份有限公司财务总监；北京天创维嘉房地产开发有限公司 监事。曾任中国华能集团公司华能房地产开发公司财务部副经理；天创科技发展有限公司 财务总监。 (二)在股东单位任职情况 是否领 姓名 股东单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 取报酬 津贴 北京能源投资（集 徐京付 副总经理 2007 年 11 月 26 日 - 是 团）有限公司 北京能源投资（集 杨豫鲁 专项工作领导 2004 年 11 月 1 日 - 是 团）有限公司 北京能源投资（集 投资企业专职董 谌卫东 2004 年 12 月 22 日 2009 年 12 月 31 日 是 团）有限公司 事 北京能源投资（集 方秀君 财务部副经理 2004 年 12 月 22 日 2009 年 12 月 31 日 是 团）有限公司 北京能源投资（集 实业管理部副经 徐小萍 2004 年 12 月 22 日 2009 年 12 月 31 日 是 团）有限公司 理 在其他单位任职情况 是否领取报 姓名 其他单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 酬津贴 肖红 清华大学艺术教育中心 副主任 2000 年 9 月 1 日 - 是 中国建银投资有限公司 徐小舸 高级副经理 2005 年 4 月 1 日 2008 年 3 月 31 日 是 高级副经理 (三)董事、监事、高级管理人员报酬情况 1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序:董事、监事的报酬由公司股东大会决定； 高级管理人员报酬由董事会决定。 2、董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：高级管理人员报酬确定依据为公司第五届 董事会第八次会议决议；独立董事报酬确定依据为公司 2006 年度股东大会决议。 3、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况 不在公司领取报酬津贴的 是否在股东单位或其他 董事、监事的姓名 关联单位领取报酬津贴 徐京付 是 杨豫鲁 是 谌卫东 是 方秀君 是 徐小萍 是 15 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 (四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况 姓名 担任的职务 离任原因 董事 因工作变动辞去董事职务； 陈锋军 总经理 因任期届满不再担任总经理职务。 刘强 独立董事 工作变动 经公司第五届董事会第十七次临时会议审议，同意聘吴宝忠先生任公司总经理；聘王 琪先生任公司常务副总经理；聘江帆女士任公司副总经理；聘路志君女士任公司副总经理； 聘姜爱芸女士任公司财务总监。 经公司 2007 年第二次临时股东大会审议，同意徐小舸女士任公司第五届董事会独立 董事；经公司 2007 年第三次临时股东大会审议，同意增补吴宝忠先生任公司第五届董事 会董事。 (五)公司员工情况 截止报告期末,公司在职员工为 95 人,需承担费用的离退休职工为 1 人。 员工的结构如下： 1、专业构成情况 专业类别 人数 专业技术人员 71 行政人员 10 财务人员 14 2、教育程度情况 教育类别 人数 硕士研究生学历 4 大学本科学历 51 大学专科学历 39 中专学历 1 六、公司治理结构 (一)公司治理的情况 报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市规则》等各项法规的要求， 不断完善公司法人治理结构，建立现代企业制度，规范公司运作，修订完善了《公司章程》、 《公司信息披露管理办法》、《公司对外投资管理制度》、《董事会议事规则》、《总经 理工作细则》等制度，制定了《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理 制度》。公司符合《上市公司治理准则》的要求，具体情况如下： 16 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 1、股东与股东大会：公司根据《股东大会规范意见》的要求及公司制定的《股东大 会议事规则》，召集、召开股东大会，并聘请律师对股东大会的合法性出具法律意见书， 确保所有股东，特别是中小股东享有平等地位，充分行使股东权利。在关联交易上，公司 遵循公开、公平的原则，对交易事项按有关规定予以充分披露。关联方在表决时均进行了 回避。 2、董事与董事会：董事会的运作严格依照国家法律法规的要求及公司相关规则进行， 确保了决策的高效、规范、科学；公司董事均能够以认真负责、勤勉诚信的态度履行职责， 对股东大会负责。 3、监事与监事会：公司监事会成员的产生和构成完全符合国家法律、法规及《公司 章程》的规定。监事会能够认真履行职责，对公司的经营情况、财务状况及董事和高级管 理人员履职的合法合规性情况进行监督，并发表独立意见。 4、上市公司专项治理活动情况 根据中国证监会下发的《关于开展加强上市公司治理专项活动有关事项的通知》、 《关 于进一步规范上市公司募集资金使用的通知》和《关于进一步做好加强风险防范、切实保 护投资者合法权益有关工作的通知》，同时结合北京证监局确定的北京辖区 2007 年上市 公司监管工作目标和公司的实际情况，公司针对治理方面存在的不足制订了公司治理自查 及整改工作计划。并于 2007 年 12 月 27 日披露了整改报告，完成了上市公司治理专项活 动。 公司整改工作取得了一定的成果，具体如下：我们逐步完善了董事会各专业委员会的 工作；已指定具有财务、审计专业知识和具备一定协调、组织能力的兼职内部审计人员一 名，以进一步加强内审工作；控股子公司北京国电房地产开发有限公司董、监事人员的变 更手续截止报告期末正在办理中；《总经理工作细则》修订完毕；《公司董事、监事和高 级管理人员所持本公司股份及其变动管理专项制度》已经建立。 公司将不断加强公司治理结构建设，认真贯彻落实本次治理活动中提出的各项整改计 划，切实解决存在的问题，促进公司在规范的经营运作下获得长期健康发展，实现公司价 值最大化和股东利益最大化。 (二)独立董事履行职责情况 1、独立董事参加董事会的出席情况 本年应参加董事 独立董事姓名 亲自出席（次） 委托出席（次） 缺席（次） 会次数 凌枫 13 13 0 0 肖红 13 12 1 0 刘强 8 8 0 0 徐小舸 5 4 1 0 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出 异议。 (三)公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况 17 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 1、业务方面：公司具有独立完整的业务及自主经营能力。 2、人员方面：公司人员完全独立于控股股东，拥有完整的劳动、人事和工资管理体系。 3、资产方面：公司的资产独立完整，产权清晰。 4、机构方面：公司拥有独立的决策机构，控股股东与本公司不存在上下级关系。 5、财务方面：公司拥有独立的财务部门和财务人员，有独立的会计核算体系和财务管理 制度，不存在控制人干预公司资金使用的情况。 (四)高级管理人员的考评及激励情况 本公司由董事会薪酬与考核委员会负责对公司的高级管理人员实行绩效考核和评价， 薪酬与考核委员会根据岗位绩效评价结果，及薪酬分配政策提出高管人员的报酬数额和奖 励方式，薪酬与考核委员通过后，报公司董事会批准。 (五)公司内部控制制度的建立健全情况 公司现有的内部控制制度较为合理、完善、有效地保证了公司经营管理的正常运作， 确保了公司资金、财产物资的安全与完整；确保了公司会计资料的客观、真实、准确；将 管理风险控制在最小的程度以内，从而最大程度的维护了投资者的利益。 1、法人治理方面 公司制定了公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则、总经 理工作细则，四个专业委员会的实施细则等制度。 2、经营管理、财务管理方面 为规范经营管理、财务管理，公司制定了财务管理办法、内部审计制度、资金支出审 批办法、对外投资管理制度、薪酬分配管理办法等相关制度，保证各项业务有章可循，规 范操作。 3、信息披露方面 公司制定了信息披露事务管理制度、重大信息内部报告制度。 随着公司规模的扩大和京外项目的开发运作，公司已着手对管控模式及组织架构进行 调整和完善,以保障公司今后各项业务活动健康运行及国家各项法律法规的贯彻执行。公 司管理层认为，公司现有内控制度框架基本适应了公司现阶段管理的要求和业务发展的需 要。根据财政部颁布的《内部会计控制规范-基本规范》(试行)及相关具体规范的控制标 准，公司于 2007 年 12 月 31 日在所有重大方面保持了与财务报表相关的有效的内部控制。 (六)公司披露董事会对公司内部控制的自我评估报告和审计机构的核实评价意见 本公司不披露董事会对公司内部控制的自我评估报告和审计机构的核实评价意见。 七、股东大会情况简介 (一)年度股东大会情况 公司于 2007 年 4 月 16 日召开 2006 年度股东大会。决议公告刊登在 2007 年 4 月 17 日的中国证券报、上海证券报。 18 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 会议审议通过了公司 2006 年度董事会工作报告；公司 2006 年度监事会工作报告；2006 年年度报告及摘要；公司 2006 年财务决算报告；公司 2006 年度利润分配预案；公司 2007 年财务预算报告；公司关于调整独立董事津贴的议案；公司关于聘请会计师事务所的议案。 (二)临时股东大会情况 1、第一次临时股东大会情况： 公司于 2007 年 6 月 4 日召开 2007 年第一次临时股东大会。决议公告刊登在 2007 年 6 月 5 日的中国证券报、上海证券报。会议审议通过了公司关于修改《金融服务框架协议》 的议案；公司关于修改《公司章程》的议案。 2、第二次临时股东大会情况： 公司于 2007 年 7 月 13 日召开 2007 年第二次临时股东大会。决议公告刊登在 2007 年 7 月 14 日的中国证券报、上海证券报。会议审议通过了公司关于修改《公司章程》的 议案；公司关于购买呼和浩特 F-1 地块项目土地使用权的议案；公司关于更换独立董事的 议案。 3、第三次临时股东大会情况： 公司于 2007 年 9 月 4 日召开 2007 年第三次临时股东大会。决议公告刊登在 2007 年 9 月 5 日的中国证券报、上海证券报。会议审议通过了公司关于增补董事的议案；公司关 于与京能集团合作参与银川市北塔公园住宅区项目土地使用权摘牌的议案；公司关于向京 能集团申请委托贷款的议案。 4、第四次临时股东大会情况： 公司于 2007 年 9 月 26 日召开 2007 年第四次临时股东大会。决议公告刊登在 2007 年 9 月 27 日的中国证券报、上海证券报。会议审议通过了公司关于控股子公司向京能集 团财务有限公司借款的议案。 5、第五次临时股东大会情况： 公司于 2007 年 12 月 26 日召开 2007 年第五次临时股东大会。决议公告刊登在 2007 年 12 月 27 日的中国证券报、上海证券报。会议审议通过了公司关于向京能集团申请一亿 元委托贷款的议案；公司关于与京能集团组建宁夏京能房地产开发有限公司的议案；公司 关于北京安泰达房地产开发有限责任公司申请借款展期的议案；公司关于签署《合作协议》 的议案；公司关于增加项目储备的议案；公司关于向京能集团申请委托贷款的议案。 八、董事会报告 (一)管理层讨论与分析 1、报告期内公司整体经营情况回顾 （1）2007 年公司经营情况 2007 年国家宏观经济调控力度日趋从紧，但经济增长依然保持了较高的增长速度。 为了防止国民经济发展由过快转向过热，房地产市场非理性、不规范发展的局面，政府加 大了对土地、信贷等方面政策的宏观调控。“银根”的紧缩加大了开发企业获取资金的难 度；土地、住房政策的调整加剧了市场的竞争。但是，受投资需求强劲、贸易顺差进一步 扩大、流动性过剩、人民币升值等多种因素的综合影响，房地产价格较上年比整体呈较快 的上涨态势。在这样的经济态势下，公司董事会科学决策，把握住了公司的发展机遇，公 19 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 司股本规模快速扩张，经营业绩大幅增长，经营风险有效防范，公司核心竞争能力和可持 续发展能力有较大程度提升，经多方努力，各项经营活动取得了突出成绩。 报告期内，公司以提高经济效益为中心，全面超额完成了各项经营任务。 2007 年公司实现营业收入 140,049.91 万元，实现利润总额 24,325.43 万元，归属于 母公司所有者净利润 13,457.98 万元。 报告期内，非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强。 公司借助股权分置改革的契机，通过非公开发行，向控股股东京能集团和其他机构投 资者成功发行 6000 万股，募集资金 42,000 万元；其中，京能集团将优质资产北京国电房 地产开发公司（以下简称“北国电”）90%股权注入公司，公司募集货币资金 2.4 亿多元。 资产注入的同时，北国电的业务及经营管理团队一并进入公司，为公司进一步发展提供了 有力的业务支持和人力资源支持；所募资金为公司的新项目开发提供了资金保障，公司实 力大为增强。2007 年公司净资产达到 80,229.35 万元，总资产达到 14.72 亿元。 2007 年，北国电实现净利润 9,632.66 万元，超额完成了 5,338.74 万元的预期收益 指标。 报告期内，公司加大了项目储备力度，新项目储备取得突破。继公司与中融公司合作 开发了棉花片危改区 B-3 项目后，又成功摘牌呼市 F-1 地块，取得银川 CBD 中心在建工程 项目。 报告期内，公司进一步规范法人治理结构。按规定及时召开“三会”，完成定期报告 披露，注重实时信息披露，及时修订管理制度，通过各种渠道加强与投资者的沟通。公司 较好完成“上市公司治理专项检查”活动，取得阶段性成果。 （2）公司财务状况分析 单位：万元 主要财务状况、经营成果指标比较情况 项目 期末数 期初数 增减额 增减幅度(%) 货币资金 14299.38 17526.27 -3226.89 -18.41 预付账款 71489.61 41257.54 30232.07 73.28 其他应收款 235.93 731.76 -495.83 -67.76 存货 48671.53 119593.96 -70922.43 -59.30 固定资产 3973.68 4146.98 173.30 -4.18 递延所得税资产 1084.32 815.68 268.64 32.93 应付账款 15682.69 13041.02 2641.67 20.26 预收款项 2944.85 43460.12 -40515.27 -93.22 应交税费 13445.28 8435.21 5010.07 59.39 其他应付款 11228.53 18290.23 -7061.70 -38.61 一年内到期的非流动负债 - 10000.00 -10000.00 100.00 股本 28305 12870 15435.00 119.93 总资产 147248.09 194331.12 -47083.03 -24.23 股东权益 80229.35 42342.92 37886.43 89.48 20 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度% 营业收入 140049.91 84452.05 55597.86 65.83 营业成本 95052.65 56640.77 38411.88 67.82 营业税金及附加 12376.84 4570.78 7806.06 170.78 利润总额 24325.43 15804.18 8521.24 53.92 净利润 15851.75 10691.05 5160.70 48.27 现金流量比较情况 项目 本期数 上年同期数 增减额 经营活动产生的现金流量净额 23251.08 -23426.19 46677.27 投资活动产生的现金流量净额 -55.71 2707.83 -2763.54 筹资活动产生的现金流量净额 -26422.27 1343.55 -27765.82 主要财务数据比上年变动较大的原因： 预付账款年末数比年初数增长 73.28%，其主要原因是：本年预付北京中融物产有限 责任公司棉花片危改区 B-3 项目拆迁费和其他建设资金所致。 存货年末数比年初数减少 59.30%，其主要原因是本年度北京安泰达房地产开发有限 责任公司的安泰大厦项目和北京天科创业科技有限公司的天创科技大厦项目以及北京国 电房地产开发有限公司的国典华园项目确认收入，相应结转成本所致。 预收账款年末数比年初数减少 93.22%，其主要原因是本年度安泰大厦项目和天创科 技大厦项目以及国典华园项目结转收入所致。 应交税费年末数比年初数增加 59.39%，其主要原因是国电房地产的国典大厦项目本 期预提土地增值税所致。 股本年末数比年初数增加 119.93%，主要是因为公司报告期内完成了非公开发行股票 6000 万股，并实施了 10 送 5 的利润分配方案。 营业收入比年初数增加 65.83%,其主要原因是安泰大厦、国典大厦及天创科技大厦项 目等销售比上年增加所致。 营业成本比年初数增加 67.82%，其主要原因是安泰大厦、国典大厦、天创世缘小区 和天创科技大厦四个项目本年度销售所致。 营业税金及附加 2007 年度发生数比 2006 年度发生数增加 170.78%,其主要原因是： 国典大厦销售本期计提土地增资税 39,236,631.35 元；安泰大厦、国典大厦、天创世缘和 天创科技大厦四个项目本年度销售计提的营业税增加。 （3）公司主要控股子公司财务指标 单位：万元 公司名称 注册资本 控股比例 总资产 净资产 净利润 北京国电房地产开发有限公司 6000 90% 49606.67 15537.53 9632.66 北京天创世缘房地产开发有限公司 6000 90% 35571.75 11587.17 1054.16 北京天科创业科技有限公司 1000 90% 15324.92 3570.67 3099.63 北京天创维嘉房地产开发有限公司 4868.55 51% 7731.69 7209.10 298.14 北京安泰达房地产开发有限责任公司 1050 76% 11993.81 6261.39 3836.41 宁夏京能房地产开发有限公司 10000 95% 1000.20 963.65 -36.35 内蒙古京能房地产开发有限公司 1000 100% 7587.90 992.97 -7.03 21 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 2、对公司未来发展的展望及 2008 年工作计划 （1）行业发展趋势 根据权威部门的预计，2008 年我国经济还将保持较快速度增长，城市化进程继续加 快，城乡居民的收入继续提高，人民币将进入全面升值时期且升值速度加快。因此，未来 我国房地产市场的供需矛盾依然存在，住宅的有效供应量相对于旺盛的需求，仍将呈现偏 紧的局面。管理层认为，政府对房地产行业的宏观调控措施有利于土地供应市场和行业秩 序的进一步规范，有利于优化房地产市场供应结构，有利于维护房地产市场的健康发展。 2008 年国家对房地产市场的宏观调控还将继续趋紧，严控土地使用，加强对房地产信贷 的管理，房地产行业在振荡中发展，宏观调控的效应进一步体现，房地产开发企业的资本 实力、资金实力和开发能力将面临严峻考验。房地产市场竞争加剧，整合速度加快，行业 集中度提高，市场资源进一步向优势企业集中。北京、上海等一线大城市土地资源争夺激 烈，不少房地产开发企业早已将触角伸向了二、三线城市，拓展新市场，二三线城市房地 产市场发展势头强劲。在这种情况下，专业优势突出，融资渠道多元，资本资金实力雄厚， 有品牌效应、市场知名度良好，项目开发运作能力强的优势企业将获得更为广阔的发展空 间。 公司将时刻关注并研究宏观调控政策，积极应对，着力解决制约公司发展的突出问题， 抓住机遇，迎接挑战，以期迎来公司更辉煌的发展时期。 （2）公司发展所面临的问题及对策 1）如何保持持续增长，这是速度与效益的关系问题。房地产业具有周期性的特征， 规模小的房地产企业由于开发梯次和土地储备问题尤其容易在一段时期内产出不均衡，而 股东和资本市场对上市公司有较高的期望值，要求公司经营业绩每年保持一定比例的增 长。 2008 年，公司处于发展中的调整年，新项目均处于前期阶段，基本是齐头并进；可 售存量商品房不足。公司将兼顾速度和效益，制订经营计划，通过强化管理，努力挖潜， 开源节流，确保计划指标顺利完成。 2）如何获得项目开发资金。房地产行业是资金密集型行业，由于宏观调控，房地产 行业融资难已是不争的事实。 公司将加大现有项目的销售，按期取得销售回款；探索多元化的融资模式，获取项目开发 资金，为项目如期推进创造条件；借助控股股东京能集团的优势，利用其确立了“房地产 行业为集团第二主业”的机遇，获得控股股东的支持。 3）整合资源，完善公司管控模式是保证公司可持续发展的有效手段。 2007 年，公司分别在内蒙和宁夏注册成立了项目公司。公司业务拓展了，项目从京 内跨越到了京外二三线城市，尽管公司经过多年的发展已经形成了较为成熟的经营模式和 管理制度，培养锻炼了人才队伍，但公司在跨地区发展中仍然面临进一步提高资产效能和 风险控制难度加大等问题。这就需要实现管理统一，资源共享，信息共享，最大化减少内 部交易费用，因此必须适时完善公司管控模式，加强企业人才队伍建设，才能保证公司可 持续发展。 （3）2008 年公司工作计划 公司 2008 年将主要做好以下几项工作： 1）密切关注宏观形势，做好政策与市场研究； 2）进一步提升企业管理水平，完善公司管控模式和实施人才队伍建设； 22 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 3）抓住机遇，加大融资力度，保证项目开发资金需求； 4）加大项目开发销售力度，确保完成经营计划； 5）适度增加项目储备，满足公司业务增长需要； 6）加强品牌建设和品牌管理，丰富品牌内涵，提升品牌价值。 （4）主要风险因素及对策 公司主要面临的风险有： 1）宏观调控的风险，如行业发展趋势所述。 2）市场风险。面对日趋激烈的市场竞争，公司将通过不断提升治理水平，强化管理， 加大内控体制建设，改善资产质量，加强人才队伍建设等手段来应对，争取在激烈的市场 竞争中赢得发展机遇。另外，公司将业务从北京拓展到了多个二三线城市，项目开发所面 对的市场和客群发生了很大变化，公司将对当地市场及区域开发政策进行认真研究，注意 规避市场风险。 3）财务风险。公司 07 年新增项目储备较多，项目开发资金需求量大大增加，在银行贷 款利率多次提高的情况下，公司财务费用增加较多。房地产企业融资难度加大。公司将采 取多种融资方式筹措资金，保证项目开发需要。 4）异地管理的风险。公司将在统一管理的前提下，落实项目公司责任，加大考核力度 和流程管理，确保管控措施到位，减少异地管理的风险。 (二)公司主营业务及其经营状况 1、主营业务分行业、产品情况表 单位:元 币种:人民币 分行 营业 业或 营业收入比上 营业成本比上 营业利润率比 营业收入 营业成本 利润 分产 年增减(%) 年增减(%) 上年增减(%) 率（%） 品 行业 商品 减少 1.08 个百分 房销 1,373,838,912.11 945,457,961.53 31.18 64.48 67.09 点 售 物业 管理 4,706,840.20 100 2.10 - 费 主营业务收入 2007 年度发生数为 1,378,545,752.31 元，比 2006 年度发生数 839,891,245.23 元增加 64.13%,其主要原因是安泰大厦、国典大厦、天创世缘小区以及天 创科技大厦项目销售比上年增加所致；营业成本 2007 年度发生数为 945,457,961.53 元， 比 2006 年度发生数 566,349,434.50 元增加 66.94%，其主要原因是安泰大厦、国典大厦、 天创世缘小区和天创科技大厦四个项目本年度销售所致。 2、主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 北京 1,378,545,752.31 64.13 23 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 (三)公司投资情况 1、募集资金使用情况 公司 2007 年度非公开发行股票 6000 万股，共募集资金 4.2 亿元，截止报告期末已全 部使用完毕。 2、非募集资金项目情况 单位：万元 公司名称 注册资本 控股比例 总资产 净资产 净利润 宁夏京能房地产开发有限公司 10000 95% 1000.20 963.65 -36.35 内蒙古京能房地产开发有限公司 1000 100% 7587.90 992.97 -7.03 (四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响 1、本公司于 2007 年 1 月 1 日起执行新会计准则。按照新会计准则和中国证券监督管 理委员会发布的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露的通知》（证监发 [2006]136 号）和《公开发行证券的公司信息披露规范问答第 7 号―新旧会计准则过渡期 间比较财务会计信息的编制和披露》等有关规定，本公司对以下会计政策进行了变更，并 对比较期间的财务报表进行了追溯调整，其中： （1）本公司原采用应付税款法核算企业所得税，新会计准则要求采用资产负债表债 务法核算所得税。该项会计政策变更采用追溯调整法，由此调增年初股东权益金额 5,564,754.29 元，其中：归属于母公司的权益 4,672,373.60 元，归属于少数股东的权益 892,380.69 元； （2）本期通过定向增发股票方式合并北京国电房地产开发有限公司（以下简称“国 电房地产”），系同一控制下企业合并，由此增加年初股东权益金额 59,319,658.22 元， 其中：归属于母公司的权益 52,914,540.25 元，归属于少数股东的权益 6,405,117.97 元； （3）按照新会计准则要求，少数股东权益列入股东权益项下，由此增加年初股东权 益 68,765,151.33 元（包括国电房地产及递延所得税产生的少数股东权益）； （4）本公司将属于同一控制下合并产生的股权投资差额余额调入资本公积，由此增 加年初股东权益 1,633,431.10 元。 （5）本年度由于执行新企业会计准则不再按照母公司持股比例补提子公司的盈余公 积，由此导致法定盈余公积增加 30,718,589.80 元，年初未分配利润减少 30,718,589.80 元； （6）按照新的企业会计准则，对子公司长期股权投资由权益法核算改为成本法核算， 由此导致以前年度计提的法定盈余公积减少 23,719,667.59 元，年初未分配利润增加 23,719,667.59 元。 2、本公司对于首次执行日有关资产、负债及股东权益项目的账面余额进行了复核， 复核修正结果及年初股东权益的调节如下： （1）“同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额”产生差异的主要原因是：本期根 据《企业会计准则第 20 号-企业合并》和《企业会计准则解释第 1 号》等有关规定，将北 京安泰达房地产开发有限责任公司股权投资差额的余额 619,312.55 元（借差）,按照非同 24 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 一控制下企业合并的有关规定处理，导致 2007 年报披露数比 2006 年年报披露数增加 619,312.55 元。 （2）“所得税”产生的主要原因是：《企业会计准则解释第 1 号》和公司 2007 年业务发 展情况和未来规划，对递延所得税资产和递延所得税负债按照《企业会计准则第 18 号- 所得税》的有关规定进行确认，导致 2007 年报披露数比 2006 年年报披露数增加 1,098,656.26 元； （3）“少数股东权益”产生差异的主要原因是：因为子公司确认递延所得税资产，增加 归属于少数股东权益 892,380.69 元，另外本期通过定向增发股票方式合并国电房地产， 系同一控制下企业合并，由此增加归属于少数股东权益 6,405,117.97 元； （4）“其他”产生差异的主要原因是：本期通过定向增发股票方式合并国电房地产，系 同一控制下企业合并，导致 2007 年报披露数比 2006 年年报披露数增加 52,914,540.25 元。系国电房地产 2006 年 12 月 31 日归属于母公司的股东权益。 (五)主要会计政策选择的说明及重要会计估计的解释 根据《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》的有关应收款项计提资产减值的 规定，同时结合本公司近五年坏账准备计提、核销、转回等实际情况，经公司第五届董事 会第七次会议决定，同意变更坏账准备的计提方法。此项会计估计变更导致 2007 年度利 润总额增加 440,592.13 元。 (六)董事会日常工作情况 1、董事会会议情况及决议内容 （1）、公司于 2007 年 2 月 9 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第五次会议董事 会会议。决议公告刊登在 2007 年 2 月 13 日的中国证券报、上海证券报。 （2）、公司于 2007 年 3 月 6 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第六次会议董事 会会议。决议公告刊登在 2007 年 3 月 8 日的中国证券报、上海证券报。 （3）、公司于 2007 年 3 月 23 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十一次临时 会议董事会会议。决议公告刊登在 2007 年 3 月 26 日的中国证券报、上海证券报。 （4）、公司于 2007 年 4 月 2 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十二次临时会 议董事会会议。决议公告刊登在 2007 年 5 月 8 日的中国证券报、上海证券报。 （5）、公司于 2007 年 4 月 24 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十三次临时 会议董事会会议，审议通过了公司 2007 年第一季度报告。 （6）、公司于 2007 年 5 月 14 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十四次临时 会议董事会会议。决议公告刊登在 2007 年 5 月 15 日的中国证券报、上海证券报。 （7）、公司于 2007 年 6 月 5 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十五次临时会 议董事会会议。决议公告刊登在 2007 年 6 月 6 日的中国证券报、上海证券报。 （8）、公司于 2007 年 6 月 27 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十六次临时 会议董事会会议。决议公告刊登在 2007 年 6 月 28 日的中国证券报、上海证券报。 （9）、公司于 2007 年 8 月 16 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十七次临时 会议董事会会议。决议公告刊登在 2007 年 8 月 20 日的中国证券报、上海证券报。 （10）、公司于 2007 年 9 月 10 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十八次临时 会议董事会会议。决议公告刊登在 2007 年 9 月 11 日的中国证券报、上海证券报。 （11）、公司于 2007 年 10 月 25 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第十九次临 25 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 时会议董事会会议，审议通过了公司 2007 年第三季度报告。 （12）、公司于 2007 年 12 月 7 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第七次会议董 事会会议。决议公告刊登在 2007 年 12 月 8 日的中国证券报、上海证券报。 （13）、公司于 2007 年 12 月 26 日召开天创置业股份有限公司第五届董事会第二十次临 时会议董事会会议。决议公告刊登在 2007 年 12 月 27 日的中国证券报、上海证券报。 2、董事会对股东大会决议的执行情况 本报告期内，董事会全体成员严格遵循有关证券法规和公司章程，本着对广大股东高 度负责的态度，勤勉敬业，认真执行股东大会的各项决议，完成了公司的经营目标。公司 董事会在履行职责中未超越股东大会授权范围。 2007 年 4 月 27 日，公司完成了以每股 7 元非公开发行 6000 万股股票的工作，共募 集资金 4.2 亿元；6 月 4 日，公司每 10 股送 5 股派 0.6 元的利润分配方案实施完毕。 3、董事会下设的审计委员会的履职情况汇总报告 报告期内，公司第五届董事会审计委员会共召开了 4 次会议，分别审议了公司的季度 报告、中期报告和年度报告；并于董事会审议公司 2007 年度报告前，严格按照相关法律 法规履行了职责。 天创置业审计委员会关于中瑞岳华事务所对公司 2007 年度审计工作的总结报告： 公司于 2007 年初聘请了中瑞华恒信会计师事务所有限责任公司（简称“中瑞华恒信事务所”）负 责公司 2007 年度财务报告的审计工作，2007 年 12 月中瑞华恒信事务所来函，我们获知其与岳华会计 师事务所有限公司合并，名称已变更为中瑞岳华会计师事务所有限公司（简称“中瑞岳华事务所”）。 鉴于此，原由中瑞华恒信事务所审计我公司 2007 年度报告的工作，由中瑞岳华事务所继续履行。 按照中国证监会的有关规定，现对中瑞岳华事务所对公司 2007 年度审计工作总结如下： 一、 审计前的准备工作 1、审计计划的确定 2008 年 1 月 5 日，审计委员会收到中瑞岳华事务所发来的对公司 2007 年度审计工作的初步工作 计划。经审计委员会与中瑞岳华事务所协商，最终确定的审计工作时间安排为：2008 年 1 月 16 日开 始进场审计；2 月 25 日出具 2007 年度财务报告初步审计意见；3 月 6 日出具正式审计报告。 2、公司财务总监按规定于中瑞岳华事务所进场审计前向每位独立董事提交了本年度审计工作安排。 3、未审财务报表的审阅 2008 年 1 月 15 日，审计委员会对公司编制的 2007 年度财务报表进行了认真审阅，认为：公司编 制的财务报表真实、准确、完整地反映了公司截至 2007 年 12 月 31 日的财务状况和 2007 年度的经营 成果及现金流量，同意以此财务报表为基础进行 2007 年度财务审计。 二、审计过程 1、2008 年 1 月 16 日开始，中瑞岳华事务所派出审计人员对我公司及各子公司全面开展审计工作。 2、审计过程中，中瑞岳华事务所定期向审计委员会汇报审计进展情况，审计委员会先后两次发函督促 中瑞岳华事务所按照审计计划安排审计工作，确保在约定时间内提交审计报告。 3、2008 年 2 月 25 日，中瑞岳华事务所向审计委员会提交了《审计报告》的初稿。同日，审计委员会 召开了第五届董事会审计委员会第八次会议，审阅了公司财务报告，同意将其提交公司董事会审议。 4、2008 年 2 月 29 日，公司为三位独立董事安排了一次与中瑞岳华事务所的见面会，沟通审计过程中 相关重要事项及其会计处理方法。 5、2008 年 3 月 5 日，中瑞岳华事务所对公司 2007 年度财务审计的现场审计工作结束。 26 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 4、董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告 经公司第五届薪酬与考核委员会第二次会议审议，通过了关于公司薪酬方案的议案； 通过了关于调整公司独立董事津贴的议案。 (七)利润分配或资本公积金转增预案 以 2007 年期末总股本 28,305 万股为基数，向全体股东每 10 股转增 6 股。 九、监事会报告 (一)监事会的工作情况 1、天创置业股份有限公司第四届监事会第十七次会议,通过了公司 2006 年度监事会工作 报告；通过了公司 2006 年年度报告及摘要；通过了公司 2006 年财务决算报告；通过了公 司 2006 年度利润分配预案；通过了公司 2007 年财务预算报告；通过了公司关于执行新会 计准则的议案。 2、天创置业股份有限公司第四届监事会第十八次会议,通过了公司 2006 年度利润分配预 案。 3、天创置业股份有限公司第四届监事会第十九次会议,通过了公司 2007 年第一季度报告。 4、天创置业股份有限公司第四届监事会第二十次会议,通过了公司 2007 年中期报告。 5、天创置业股份有限公司第四届监事会第二十一次会议,通过了公司 2007 年第三季度报 告。 (二)监事会对公司依法运作情况的独立意见 本年度监事会成员分别列席了各次董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督。 监事会认为，本年度公司各项决策程序合法，公司董事及经营管理人员执行公司职务时没 有违反法律、法规、公司章程、损害公司及股东利益的行为。 (三)监事会对检查公司财务情况的独立意见 本年度监事会检查了公司业务和财务情况，审核了董事会提交的季度、半年度、年度 财务报告及其它文件。监事会认为，公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务 状况和经营成果；中瑞岳华会计师事务所有限公司为本公司年度财务报告出具的审计意见 是客观的。 (四)监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见 本年度，公司共募集资金 4.2 亿元人民币，且已全部使用。经审查，监事会认为，公 司严格遵照股东大会决议运用募集资金，不存在违反公司法、证券法等有关法律法规的情 况。 (五)监事会对公司收购出售资产情况的独立意见 公司资产收购行为决策程序合法、合规，收购价格公平、合理，不存在内幕交易的情 形，没有损害公司全体股东的合法权益。 (六)监事会对公司关联交易情况的独立意见 27 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 在关联交易过程中，交易双方遵循了平等、自愿、等价、有偿的原则，定价依据充分、 合理，没有损害公司和股东的利益。 十、重要事项 (一)重大诉讼仲裁事项 本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。 (二)资产交易事项 收购资产情况 2007 年 4 月 27 日，本公司以非公开发行股票方式向公司控股股东北京能源投资（集 团）有限公司，购买北京国电房地产开发有限公司 90%股权的所有手续办理完毕。截止 2006 年 3 月 31 日，该资产的账面价值为 12,930.91 万元，评估价值为 23,687.93 万元，实际 购买金额为 16,943.60 万元，本次收购价格的确定依据是以评估机构确定的评估价值为 准。该事项已于 2007 年 5 月 8 日刊登在中国证券报、上海证券报上。本次资产收购有利 于提高公司的盈利能力，有利于公司的可持续发展。该资产自本年初至本年末为上市公司 贡献的净利润为 9,583.23 万元。 本次资产收购是因京能集团以其所持有的北京国电房地产开发有限公司 90%股权及 部分现金，认购本公司非公开发行 3900 万股股份所致。 (三)报告期内公司重大关联交易事项 1、共同对外投资的重大关联交易 本公司与公司控股股东北京能源投资（集团）有限公司共同投资宁夏京能房地产开发 有限公司，该公司主营业务为房地产开发与经营，注册资本为 10,000 万元。该公司目前 处于前期规划阶段，尚未盈利。此事项已于 2007 年 12 月 27 日刊登在中国证券报、上海 证券报上。 2、关联债权债务往来 单位:万元 币种:人民币 向关联方提供资金 关联方向公司提供资金 关联方 关联关系 发生额 余额 发生额 余额 北京天创世缘房地 控股子公司 270.00 9,691.53 产开发有限公司 北京天科创业科技 控股子公司 11,005.00 0 有限公司 宁夏京能房地产开 控股子公司 36.55 36.55 发有限公司 控股子公司 内蒙古京能房地产 的控股子公 9.93 9.93 开发有限公司 司 合计 / 46.48 46.48 11,275.00 9,691.53 28 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 3、资产、股权转让的重大关联交易 详细内容见“十、（二）资产交易事项”。 4、其他重大关联交易 （1）公司控股子公司北京国电房地产开发有限公司，向京能集团财务有限公司申请借款 2.5 亿元人民币，用于补充公司流动资金，借款年息为 8.073%，期限三个月。 （2）公司向控股股东北京能源投资（集团）有限公司申请委托贷款 1 亿元人民币，期限 一年。北京能源投资（集团）有限公司委托京能集团财务有限公司向我公司发放，贷款年 息为 7.691%，手续费 1.5%。 (四)托管情况 本年度公司无托管事项。 (五)承包情况 本年度公司无承包事项。 (六)租赁情况 本年度公司无租赁事项。 (七)担保情况 本年度公司无担保事项。 (八)委托理财情况 本年度公司无委托理财事项。 (九)其他重大合同 经公司第五届董事会第十八次临时会议审议通过，我公司控股子公司北京国电房地产 开发有限公司与中国有色金属建设股份有限公司，就“国典大厦项目”签署了房屋预售合 同。预售面积：北楼建筑面积为 23583.56 平方米；车库建筑面积为 15210.01 平方米。 价款共计人民币 5 亿元。 (十)承诺事项履行情况 1、公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 股改承诺及履行情况： 北京能源投资（集团）有限公司：承诺人持有的天创置业非流通股自获得上市流通权之日 起的 36 个月内(以下简称“流通锁定期”)不上市交易或转让。完全按照承诺履行。 发行时所作承诺及履行情况： 北京能源投资（集团）有限公司：承诺其所持公司全部股份锁定期为自 2007 年非公开发 行股份登记之日起 36 个月，锁定期限自 2007 年 4 月 27 日开始计算。完全按照承诺履行。 29 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 (十一)聘任、解聘会计师事务所情况 报告期内，公司未改聘会计师事务所。 公司于 2007 年初聘请了中瑞华恒信会计师事务所有限责任公司（简称“中瑞华恒信 事务所”）负责公司 2007 年度财务报告的审计工作，2007 年 12 月中瑞华恒信事务所来 函，我们获知其与岳华会计师事务所有限公司合并，名称已变更为中瑞岳华会计师事务所 有限公司（简称“中瑞岳华事务所”）。鉴于此，原由中瑞华恒信事务所审计我公司 2007 年度报告的工作，由中瑞岳华事务所继续履行。公司支付中瑞岳华事务所 2007 年度审计 报酬 33 万元。截止报告期末，该会计师事务所已为本公司提供了 8 年审计服务。 公司现聘任中瑞岳华会计师事务所有限公司为公司的境内审计机构，因公司控股子公 司数量增加，致使审计工作量相应增加，拟支付其 2008 年度审计工作的酬金共 40 万元。 (十二)上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况 报告期内公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证 监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。 (十三)其它重大事项及其影响和解决方案的分析说明 1、持有非上市金融企业股权情况 占该公 报告期所有 会计 所持对 最初投资 持有数量 期末账面价 报告期损 股份 司股权 者权益变动 核算 象名称 金额（元） (股) 值（元） 益（元） 来源 比例(%) （元） 科目 中国光 长期 3,600,000 3,388,000 0.04 3,600,000 0 0 股权 认购 大银行 投资 2、其他重大事项的说明 1、经公司 2007 年第二次临时股东大会审议通过，公司以每亩不高于 115 万元，总价不超 过 7950 万元的价格，通过竞价的方式购买了呼和浩特 F-1 地块项目土地使用权。 2、经公司第五届董事会第七次会议审议通过，公司控股子公司北京安泰达房地产开发有 限责任公司，申请将在中国农业银行北京石景山区支行的 1 亿元人民币借款中的 7000 万 元展期，时间不超过半年，借款年利率为银行同期贷款利率上浮 10%，执行原抵押合同。 3、经公司 2007 年第五次临时股东大会审议，通过了公司关于增加项目储备的议案，同意 公司以 6.9 亿元人民币受让位于宁夏回族自治区的宁夏宾馆改造项目（A 区）。 (十四)信息披露索引 刊载的互联网网站及检索路 事项 刊载的报刊名称及版面 刊载日期 径 限售股份上市流通 中国证券报、上海证券报 2007 年 2 月 7 日 利润分配 中国证券报、上海证券报 2007 年 4 月 17 日 上海证券交易所网站 非公开发行股份 中国证券报、上海证券报 2007 年 5 月 8 日 www.sse.com.cn 限售股份上市流通 中国证券报、上海证券报 2007 年 6 月 14 日 30 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 十一、财务会计报告 公司年度财务报告已经中瑞岳华会计师事务所有限公司注册会计师审计，并出具了标 准无保留意见的审计报告。 (一)审计报告 审 计 报 告 中瑞岳华审字[2008]第 13332 号 天创置业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的天创置业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2007 年 12 月 31 日的资产负债表和合并资产负债表，2007 年度的利润表和合并利润表、 股东权益变动表和合并股东权益变动表、现金流量表和合并现金流量表以及财务报表附 注。 一、管理层对财务报表的责任 按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1） 设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误 而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册 会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德 规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审 计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的 评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计 程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政 策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允 反映了贵公司 2007 年 12 月 31 日的财务状况、合并财务状况以及 2007 年度的经营成果、 合并经营成果和现金流量、合并现金流量。 中瑞岳华会计师事务所有限公司 中国注册会计师：朱海武 中国·北京 中国注册会计师：丁勇 2008 年 3 月 6 日 31 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 (二)财务报表 合并资产负债表 2007 年 12 月 31 日 编制单位: 天创置业股份有限公司 单位: 元 币种:人民币 项目 附注 期末余额 年初余额 流动资产： 货币资金 142,993,832.48 175,262,732.94 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 8,952,641.29 28,016,418.39 预付款项 714,896,140.00 412,575,397.79 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 2,359,261.09 7,317,629.35 买入返售金融资产 存货 486,715,263.13 1,195,939,604.30 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 6,857,401.36 流动资产合计 1,355,917,137.99 1,825,969,184.13 非流动资产： 发放贷款及垫款 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 65,925,479.43 66,786,856.00 投资性房地产 固定资产 39,736,822.22 41,469,779.99 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 58,279.43 64,352.22 开发支出 商誉 长期待摊费用 244,916.52 递延所得税资产 10,843,157.87 8,156,837.63 其他非流动资产 619,312.55 非流动资产合计 116,563,738.95 117,342,054.91 资产总计 1,472,480,876.94 1,943,311,239.04 32 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 流动负债： 短期借款 100,000,000.00 468,500,000.00 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 交易性金融负债 应付票据 应付账款 156,826,881.11 130,410,172.91 预收款项 29,448,475.95 434,601,248.65 卖出回购金融资产款 应付手续费及佣金 应付职工薪酬 8,574,925.40 8,130,753.83 应交税费 134,452,819.48 84,352,074.02 应付利息 4,974,038.75 4,466,494.05 应付股利 120,574,915.17 103,468,973.56 其他应付款 112,285,326.28 182,902,320.98 应付分保账款 保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 一年内到期的非流动负债 100,000,000.00 其他流动负债 流动负债合计 667,137,382.14 1,516,832,038.00 非流动负债： 长期借款 3,050,000.00 3,050,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 3,050,000.00 3,050,000.00 负债合计 670,187,382.14 1,519,882,038.00 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本） 283,050,000 128,700,000 资本公积 266,836,781.25 83,667,995.05 减：库存股 盈余公积 11,532,126.25 4,304,239.85 一般风险准备 未分配利润 160,388,076.71 138,708,129.80 外币报表折算差额 归属于母公司所有者权益合计 721,806,984.21 355,380,364.70 少数股东权益 80,486,510.59 68,048,836.34 所有者权益合计 802,293,494.80 423,429,201.04 负债和所有者权益总计 1,472,480,876.94 1,943,311,239.04 公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军 33 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 母公司资产负债表 2007 年 12 月 31 日 编制单位: 天创置业股份有限公司 单位: 元 币种:人民币 项目 附注 期末余额 年初余额 流动资产： 货币资金 3,054,833.51 40,431,830.43 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 474,264,543.00 164,440,000.01 应收利息 应收股利 89,381,196.30 其他应收款 96,585,847.55 130,158,236.32 存货 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 663,286,420.36 335,030,066.76 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 224,930,333.45 139,983,415.48 投资性房地产 固定资产 263,853.79 301,189.31 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 20,300.00 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 7,718,857.53 3,574,067.31 其他非流动资产 非流动资产合计 232,933,344.77 143,858,672.10 资产总计 896,219,765.13 478,888,738.86 流动负债： 短期借款 100,000,000.00 218,500,000.00 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 1,489,093.60 2,106,567.27 应交税费 8,631.70 144,862.15 34 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 应付利息 4,974,038.75 4,466,494.05 应付股利 6,211,873.60 1,069,487.86 其他应付款 242,432,407.41 110,230,546.44 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 355,116,045.06 336,517,957.77 非流动负债： 长期借款 3,050,000.00 3,050,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 3,050,000.00 3,050,000.00 负债合计 358,166,045.06 339,567,957.77 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本） 283,050,000.00 128,700,000.00 资本公积 284,092,616.21 24,870,336.48 减：库存股 盈余公积 11,532,126.25 4,304,239.85 未分配利润 -40,621,022.39 -18,553,795.24 所有者权益（或股东权益）合计 538,053,720.07 139,320,781.09 负债和所有者权益（或股东权益） 896,219,765.13 478,888,738.86 总计 公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军 35 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 合并利润表 2007 年 1-12 月 单位: 元 币种:人民币 编制单位: 天创置业股份有限公司 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业总收入 1,400,499,138.95 844,520,518.96 其中：营业收入 1,400,499,138.95 844,520,518.96 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 1,156,697,838.05 688,869,973.77 其中：营业成本 950,526,456.94 566,407,667.25 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 营业税金及附加 123,768,443.19 45,707,795.47 销售费用 30,909,677.74 27,520,099.83 管理费用 32,149,488.06 30,094,734.12 财务费用 24,911,118.37 12,490,006.45 资产减值损失 -5,567,346.25 6,649,670.65 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号填列） -1,480,689.12 2,403,535.93 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -861,376.57 2,824,133.50 汇兑收益（损失以“-”号填列） 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 242,320,611.78 158,054,081.12 加：营业外收入 1,190,567.83 37,019.00 减：营业外支出 256,920.92 49,273.42 其中：非流动资产处置损失 246,633.78 44,273.42 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 243,254,258.69 158,041,826.70 减：所得税费用 84,736,751.13 51,131,365.06 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 158,517,507.56 106,910,461.64 归属于母公司所有者的净利润 134,579,833.31 89,109,941.39 少数股东损益 23,937,674.25 17,800,520.25 六、每股收益： （一）基本每股收益 0.48 0.34 （二）稀释每股收益 本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：25,959,679.06 元。 公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军 36 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 母公司利润表 2007 年 1-12 月 单位: 元 币种:人民币 编制单位: 天创置业股份有限公司 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 3,253,473.62 3,337,983.52 财务费用 18,868,407.76 8,112,724.05 资产减值损失 -1,867,510.94 -3,912,476.45 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号填列） 107,138,623.43 2,824,133.50 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -861,376.57 2,824,133.50 二、营业利润（亏损以“－”号填列） 86,884,252.99 -4,714,097.62 加：营业外收入 减：营业外支出 196,383.96 44,273.42 其中：非流动资产处置净损失 191,383.96 44,273.42 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 86,687,869.03 -4,758,371.04 减：所得税费用 -4,144,790.22 -1,248,423.51 四、净利润（净亏损以“－”号填列） 90,832,659.25 -3,509,947.53 公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军 37 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 合并现金流量表 2007 年 1-12 月 单位:元 币种:人民币 编制单位: 天创置业股份有限公司 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 1,003,815,884.56 512,379,934.54 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置交易性金融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 27,553,586.94 57,222,286.37 经营活动现金流入小计 1,031,369,471.50 569,602,220.91 购买商品、接受劳务支付的现金 458,189,291.87 47,592,966.47 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 19,364,317.04 21,782,506.56 支付的各项税费 152,638,054.90 58,451,081.83 支付其他与经营活动有关的现金 168,666,987.62 676,037,516.40 经营活动现金流出小计 798,858,651.43 803,864,071.26 经营活动产生的现金流量净额 232,510,820.07 -234,261,850.35 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 30,000,000.00 取得投资收益收到的现金 1,723,719.40 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 174,404.00 的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 174,404.00 31,723,719.40 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 731,469.26 1,545,465.00 的现金 投资支付的现金 3,100,000.00 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 731,469.26 4,645,465.00 投资活动产生的现金流量净额 -557,065.26 27,078,254.40 38 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 243,413,985.19 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 500,000.00 取得借款收到的现金 300,000,000.00 560,000,000.00 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 543,413,985.19 560,000,000.00 偿还债务支付的现金 768,500,000.00 508,500,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 37,636,640.46 35,024,546.30 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 1,500,000.00 3,040,000.00 筹资活动现金流出小计 807,636,640.46 546,564,546.30 筹资活动产生的现金流量净额 -264,222,655.27 13,435,453.70 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -32,268,900.46 -193,748,142.25 加：期初现金及现金等价物余额 175,262,732.94 369,010,875.19 六、期末现金及现金等价物余额 142,993,832.48 175,262,732.94 公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军 39 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 母公司现金流量表 2007 年 1-12 月 单位:元 币种:人民币 编制单位: 天创置业股份有限公司 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 236,840,121.29 308,691,201.44 经营活动现金流入小计 236,840,121.29 308,691,201.44 购买商品、接受劳务支付的现金 301,826,509.00 支付给职工以及为职工支付的现金 861,675.64 13,516.60 支付的各项税费 3,875,840.38 160.00 支付其他与经营活动有关的现金 65,511,332.99 384,883,787.24 经营活动现金流出小计 372,075,358.01 384,897,463.84 经营活动产生的现金流量净额 -135,235,236.72 -76,206,262.40 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 19,404.00 的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 19,404.00 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 384,790.00 126,000.00 的现金 投资支付的现金 9,500,000.00 3,100,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 9,884,790.00 3,226,000.00 投资活动产生的现金流量净额 -9,865,386.00 -3,226,000.00 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 242,913,985.19 取得借款收到的现金 230,000,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 242,913,985.19 230,000,000.00 偿还债务支付的现金 118,500,000.00 130,500,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 15,190,359.39 11,706,346.93 支付其他与筹资活动有关的现金 1,500,000.00 3,040,000.00 筹资活动现金流出小计 135,190,359.39 145,246,346.93 筹资活动产生的现金流量净额 107,723,625.80 84,753,653.07 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -37,376,996.92 5,321,390.67 加：期初现金及现金等价物余额 40,431,830.43 35,110,439.76 六、期末现金及现金等价物余额 3,054,833.51 40,431,830.43 公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军 40 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 合并所有者权益变动表 2007 年 1-12 月 编制单位: 天创置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币 本期金额 归属于母公司所有者权益 项目 一 般 少数股东权益 所有者权益合计 减： 实收资本(或股 风 其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 本) 险 他 股 准 备 一、上 年年末 128,700,000.00 19,655,946.40 58,742,497.24 88,169,195.42 295,267,639.06 余额 加：会 计政策 64,012,048.65 -54,438,257.39 50,538,934.38 68,048,836.34 128,161,561.98 变更 前期差 错更正 二、本 年年初 128,700,000.00 83,667,995.05 4,304,239.85 138,708,129.80 68,048,836.34 423,429,201.04 余额 三、本 年增减 变动金 额（减 154,350,000.00 183,168,786.20 7,227,886.40 21,679,946.91 12,437,674.25 378,864,293.76 少以 “－” 号填 列） （一） 134,579,833.31 23,937,674.25 158,517,507.56 净利润 （二） 直接计 入所有 229,320.90 229,320.90 者权益 的利得 和损失 1．可供 出售金 融资产 公允价 值变动 净额 2．权益 法下被 投资单 位其他 229,320.90 229,320.90 所有者 权益变 动的影 响 3．与计 入所有 者权益 项目相 关的所 得税影 响 4．其他 41 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 上述 （一） 229,320.90 134,579,833.31 23,937,674.25 158,746,828.46 和（二） 小计 （三） 所有者 投入和 60,000,000 182,939,465.30 500,000.00 243,439,465.30 减少资 本 1．所有 者投入 60,000,000 259,222,279.73 500,000.00 319,722,279.73 资本 2．股份 支付计 入所有 者权益 的金额 3．其他 -76,282,814.43 -76,282,814.43 （四） 利润分 94,350,000 7,227,886.40 -112,899,886.40 -12,000,000.00 -23,322,000.00 配 1．提取 盈余公 7,227,886.40 -7,227,886.40 积 2．提取 一般风 险准备 3．对所 有者 （或股 94,350,000 -105,672,000.00 -12,000,000.00 -23,322,000.00 东）的 分配 4．其他 （五） 所有者 权益内 部结转 1．资本 公积转 增资本 （或股 本） 2．盈余 公积转 增资本 （或股 本） 3．盈余 公积弥 补亏损 4．其他 四、本 期期末 283,050,000.00 266,836,781.25 11,532,126.25 160,388,076.71 80,486,510.59 802,293,494.80 余额 42 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 单位:元 币种:人民币 上年同期金额 归属于母公司所有者权益 一 项目 般 减： 实收资本(或股 风 其 少数股东权益 所有者权益合计 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 本) 险 他 股 准 备 一、上 年年末 128,700,000.00 11,830,440.32 52,467,552.75 72,941,978.54 265,939,971.61 余额 加：会 计政策 102,136,933.32 -40,496,770.65 68,858,809.99 60,915,887.47 191,414,860.13 变更 前期差 错更正 二、本 年年初 128,700,000.00 113,967,373.64 11,970,782.10 141,800,788.53 60,915,887.47 457,354,831.74 余额 三、本 年增减 变动金 额（减 -30,299,378.59 -7,666,542.25 -3,092,658.73 7,132,948.87 -33,925,630.70 少以 “－” 号填 列） （一） 89,109,941.39 17,800,520.25 106,910,461.64 净利润 （二） 直接计 入所有 7,825,506.08 7,825,506.08 者权益 的利得 和损失 1．可供 出售金 融资产 公允价 值变动 净额 2．权益 法下被 投资单 位其他 所有者 权益变 动的影 响 3．与计 入所有 者权益 项目相 关的所 得税影 响 4．其他 7,825,506.08 7,825,506.08 上述 （一） 7,825,506.08 89,109,941.39 17,800,520.25 114,735,967.72 和（二） 小计 （三） 所有者 -38,124,884.67 -38,124,884.67 投入和 减少资 43 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 本 1．所有 者投入 资本 2．股份 支付计 入所有 者权益 的金额 3．其他 -38,124,884.67 -38,124,884.67 （四） 利润分 -7,666,542.25 -92,202,600.12 -10,667,571.38 -110,536,713.75 配 1．提取 盈余公 5,590,984.75 -5,590,984.75 积 2．提取 一般风 -99,869,142.37 -10,667,571.38 -110,536,713.75 险准备 3．对所 有者 （或股 东）的 分配 4．其他 -13,257,527.00 13,257,527.00 （五） 所有者 权益内 部结转 1．资本 公积转 增资本 （或股 本） 2．盈余 公积转 增资本 （或股 本） 3．盈余 公积弥 补亏损 4．其他 四、本 期期末 128,700,000.00 83,667,995.05 4,304,239.85 138,708,129.80 68,048,836.34 423,429,201.04 余额 公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军 44 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 母公司所有者权益变动表 2007 年 1-12 月 编制单位: 天创置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币 本期金额 项目 减： 实收资本(或股 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 本) 股 一、上年年 128,700,000.00 21,923,645.80 28,023,907.44 112,488,922.52 291,136,475.76 末余额 加：会计政 2,946,690.68 -23,719,667.59 -131,042,717.76 -151,815,694.67 策变更 前期差错 更正 二、本年年 128,700,000.00 24,870,336.48 4,304,239.85 -18,553,795.24 139,320,781.09 初余额 三、本年增 减变动金 额（减少以 154,350,000.00 259,222,279.73 7,227,886.40 -22,067,227.15 398,732,938.98 “－”号填 列） （一）净利 90,832,659.25 90,832,659.25 润 （二）直接 计入所有 者权益的 利得和损 失 1．可供出 售金融资 产公允价 值变动净 额 2．权益法 下被投资 单位其他 所有者权 益变动的 影响 3．与计入 所有者权 益项目相 关的所得 税影响 4．其他 上述（一） 和（二）小 90,832,659.25 90,832,659.25 计 （三）所有 者投入和 60,000,000 259,222,279.73 319,222,279.73 减少资本 45 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 1．所有者 60,000,000 259,222,279.73 319,222,279.73 投入资本 2．股份支 付计入所 有者权益 的金额 3．其他 （四）利润 94,350,000 7,227,886.40 -112,899,886.40 -11,322,000 分配 1．提取盈 7,227,886.40 -7,227,886.40 余公积 2．对所有 者（或股 94,350,000 -105,672,000.00 -11,322,000 东）的分配 3．其他 （五）所有 者权益内 部结转 1．资本公 积转增资 本（或股 本） 2．盈余公 积转增资 本（或股 本） 3．盈余公 积弥补亏 损 4．其他 四、本期期 283,050,000.00 284,092,616.21 11,532,126.25 -40,621,022.39 538,053,720.07 末余额 46 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 单位:元 币种:人民币 上年同期金额 减： 项目 实收资本(或股 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 本) 股 一、上年年 128,700,000.00 13,352,587.39 25,282,630.02 91,678,425.75 259,013,643.16 末余额 加：会计政 2,946,690.68 -20,978,390.17 -102,861,273.46 -120,892,972.95 策变更 前期差错更 正 二、本年年 128,700,000.00 16,299,278.07 4,304,239.85 -11,182,847.71 138,120,670.21 初余额 三、本年增 减变动金额 （减少以 8,571,058.41 -7,370,947.53 1,200,110.88 “－”号填 列） （一）净利 -3,509,947.53 -3,509,947.53 润 （二）直接 计入所有者 8,571,058.41 8,571,058.41 权益的利得 和损失 1．可供出售 金融资产公 允价值变动 净额 2．权益法下 被投资单位 其他所有者 权益变动的 影响 3．与计入所 有者权益项 目相关的所 得税影响 4．其他 8,571,058.41 8,571,058.41 上述（一） 和（二）小 8,571,058.41 -3,509,947.53 5,061,110.88 计 （三）所有 者投入和减 少资本 1．所有者投 入资本 2．股份支付 计入所有者 权益的金额 3．其他 （四）利润 -3,861,000.00 -3,861,000.00 分配 47 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 1．提取盈余 公积 2．对所有者 （或股东） -3,861,000.00 -3,861,000.00 的分配 3．其他 （五）所有 者权益内部 结转 1．资本公积 转增资本 （或股本） 2．盈余公积 转增资本 （或股本） 3．盈余公积 弥补亏损 4．其他 四、本期期 128,700,000.00 24,870,336.48 4,304,239.85 -18,553,795.24 139,320,781.09 末余额 公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军 48 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 天创置业股份有限公司 2007 年度财务报表附注 （金额单位:人民币元） 一、 公司基本情况 天创置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名“贵州华联（集团） 股份有限公司”，1993 年 6 月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993）114 号文 批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁集团公司、贵州赤天化（集团）有 限责任公司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资 公司共同发起设立的定向募集股份有限公司。1997 年 1 月 21 日经中国证券监督管理委员 会证监发字（1997）20、21 号文批准和上海证券交易所沪证发[1997]005 号文审核同意， 在上海证券交易所上网定价发行 1,000 万股A股股票，并于同年 1 月 30 日上市交易，股票 简称:贵州华联,证券代码:600791，公司总股本 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137 号，法定代表人为郭筑鸣，经贵州省工商行政管理局核准，公司企业法人营业执照注 册号为 5200001202739。公司主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电 产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。1997 年 12 月公司临时股东大会决议通过并经贵州省工商行政管理局批准，公司名称变更为“贵 州华联旅业（集团）股份有限公司”（以下简称“贵华旅业”）。 1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（现已更名为北京市天创房地产开发有限公 司，以下简称“天创公司”）与海通证券有限责任公司签定股份转让协议，受让其持有的 贵华旅业全部国有法人股 2,599.8 万股，占贵华旅业总股本的 26.26%；1999 年 7 月天创 公司协议受让贵州省国际信托投资公司持有的本公司法人股 330 万股；至此，天创公司总 计持有本公司股份 2,929.8 万股，占公司总股本 29.59%，成为本公司第一大股东。 2001 年 7 月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”（以下 简称“天创世缘”） 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家）和非控股公司 （共 4 家）之股权进行重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有限责任 公司 87.79%股权、贵州华联酒店有限责任公司 94.57%股权、贵州华联民族贸易有限责任 公司 90%股权、贵州华联汽车贸易有限责任公司 80%股权、贵阳亚飞汽车（贵州华联）连 锁有限公司 95%股权、贵州华联国际旅行社有限责任公司 93.33%股权、贵州华联广告有限 公司 100%股权、上海贵浦实业开发公司 96.4%股权、上海贵浦蜡染制品公司 93%股权、贵 州汉方实业股份有限公司 2%股权、华联饭店联合发展有限公司 5.26%股权、贵州富邦投资 有限公司 16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司 10%股权。经公司 2000 年度股 49 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)、上海证券交易 所、贵州省工商行政管理局核准，公司法定中文名称于 2001 年 8 月 16 日从“贵州华联旅 业（集团）股份有限公司”变更为“天创置业股份有限公司”，股票简称变更为“天创置 业”。 经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中 路 137 号，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739，法定代表人：王少武，公司 经营范围包括房地产开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、民族商品、机 电产品、化工原料及化工产品（不含化工危险品）建材、钢材、金属材料、铝型材、技术 开发、进出口业务等。置换后, 公司主要从事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内 装饰等。 2003 年 3 月，公司根据 2002 年度股东大会决议，以未分配利润按每 10 股送 2 股的 比例派送红股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。本次送、转股后， 公司总股本为 12,870 万元。 2004 年 2 月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋代理销售、 租赁；投资顾问；高科技项目投资。2004 年 7 月，公司法定代表人变更为王琪。 2005 年 11 月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国际电力开 发投资公司分别将持有的国有法人股 3,379.74 万股和 2,084.407 万股划转给北京能源投 资(集团)有限公司(以下简称“京能集团”)。划转后,京能集团持有 5,464.147 万股本公 司股份（占总股本的 42.46%）。2005 年 12 月，公司法定代表人变更为徐京付。 2006 年 2 月，公司完成股权分置改革，按照每 10 股流通股可以获得非流通股股东 3 股支付对价,即非流通股股东向流通股股东共支付 1,287 万股对价，公司总股本不变。 经中国证监会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》(证监 发行字[2007]51 号文)的核准,公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸集团有限公 司、浙江天圣控股集团有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、无 锡市宝联投资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格 7.00 元/ 股，其中京能集团认购 3,900 万股，其他机构投资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，本次非公开发行股票后公司总股本由 12,870 万元增加至 18,870 万元。 2007 年 4 月,公司 2006 年度股东大会审议通过了公司每 10 股送 5 股派发现金股利 0.60 元(含税)的利润分配方案，该方案于 2007 年 5 月底实施完毕，公司总股本由 18,870 万元增加至 28,305 万元。 50 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 本公司财务报表于 2008 年 3 月 6 日已经公司董事会批准报出。 二、 遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司财务状况、 经营成果和现金流量等有关信息。 三、 财务报表的编制基础 本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令第 33 号）及《财政部关 于印发等 38 项具体准则的通知》（财会[2006]3 号）和 2006 年 10 月 30 日颁布的《财政部关于印发的通知》 （财会[2006]18 号）（以下简称“新会计准则”）和中国证监会 2007 年 2 月 15 日发布的《公开发行证券 的公司信息披露规范问答第 7 号―新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披 露》等有关规定，并基于以下所述主要会计政策、会计估计进行编制。 四、 公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错 1、会计期间 本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期 间。会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2、记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。 3、记账基础及会计计量属性 本公司会计核算以权责发生制为记账基础，一般采用历史成本作为计量属性，当所确 定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、 可变现净值、现值、公允价值计量。 4、现金等价物的确定标准 本公司现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动 性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 5、外币业务 （1）发生外币交易时的折算方法 本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公 布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为人民币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉 及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为人民币金额。 51 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （2）在资产负债表日对外币货币性项目和外币非货币性项目的处理方法 外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始 确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除了按照《企业会计准则 第 17 号-借款费用》的规定，与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的 汇兑差额予以资本化外，计入当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其 记账本位币金额。 以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后 记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计 入当期损益。 （3）外币财务报表的折算方法 本公司按照以下规定，将以外币表示的财务报表折算为人民币金额表示的财务报表。 资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类 项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。 利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。 按照上述方法折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下 单独列示。 以外币表示的现金流量表采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影 响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。 6、金融资产、金融负债 （1）金融工具的确认依据 金融工具的确认依据为：当成为金融工具合同的一方时，公司确认与之相关的金融资 产或金融负债。 （2）金融资产和金融负债的分类 按照投资目的和经济实质本公司将拥有的金融资产划分为四类：①以公允价值计量且 其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产；②持有至到期投资；③贷款和应收款项；④可供出售金融资产。 按照经济实质将承担的金融负债在划分为两类：①以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融负债；②其他金融负债。 52 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （3）金融资产和金融负债的计量 本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类 别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 本公司对金融资产和金融负债的后续计量主要方法 ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行 后续计量，公允价值变动计入当期损益。 ②持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。 ③可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失， 除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在该金融资 产终止确认时转出，计入当期损益。可供出售外币货币性金融资产形成的汇兑损益，计入 当期损益。采用实际利率法计算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益；可供出售权 益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。 ④在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益 工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。 ⑤其他金融负债按摊余成本进行后续计量。但是下列情况除外： A.与在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该 权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量。 B.不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同， 或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承 诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量： a.《企业会计准则第 13 号-或有事项》确定的金额； b.初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号-收入》的原则确定的累计摊销额后 的余额。 （4）主要的金融资产公允价值和主要的金融负债公允价值的确定方法 ①存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场中的报价确定公允价值。报价按 照以下原则确定： A.在活跃市场上，公司已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价，为市场中的现 行出价；拟购入的金融资产或已承担的金融负债的报价，为市场中的现行要价； B.金融资产和金融负债没有现行出价或要价，采用最近交易的市场报价或经调整的最 53 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 近交易的市场报价，除非存在明确的证据表明该市场报价不是公允价值。 ②金融资产或金融负债不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定其公允价值。 （5）金融资产转移的确认和计量 金融资产转移是指公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方。转 移金融资产分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产转移包括两种情况：将收取金融 资产现金流量的权利转移给另一方或将金融资产转移给另一方，但保留收取金融资产现金 流量的权利，并承担将收取的现金流量支付给最终收款方的义务。 已将整体或部分金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时，终止确认 该整体或部分金融资产，收到的对价与所转移金融资产账面价值的差额确认为当期损益， 同时将原在所有者权益中确认的金融资产累计利得或损失转入当期损益；公司保留了所有 权上几乎所有的风险和报酬时，继续确认该整体或部分金融资产，收到的对价确认为金融 负债。 对于既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但保留了对该 金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认 有关负债；放弃了对该金融资产控制的按终止确认的原则处理。 （6）金融资产减值测试方法和减值准备计提方法 ①金融资产计提减值的范围及减值的客观证据 本公司在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的 金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。 金融资产减值的客观证据主要包括： A.发行方或债务人发生严重财务困难； B.债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等； C.本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生困难的债务人作出让步； D.债务人持续经营出现不确定性而很可能倒闭或进行其他财务重组； E.因发行方发生重大财务困难，本公司持有的金融资产无法在活跃市场继续交易； F.债务人经营所处的技术、市场、经济和法律环境等发生重大不利变化，使本公司可 能无法收回投资成本； G.权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌； H.虽然无法辨认金融资产组合中的某项资产的现金流量是否已经减少，但本公司根据 其公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流 54 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 量确已减少且可计量； I.其他表明金融资产发生减值的客观证据。 ②金融资产减值测试方法及减值准备计提方法 A.持有至到期投资 以摊余成本计量的持有到期投资发生减值时,将其账面价值减记至预计未来现金流量 （不包括尚未发生的未来信用损失）现值（折现利率采用原实际利率）,减记的金额确认 为资产减值损失,计入当期损益。计提减值准备时,对单项金额重大的持有至到期投资单独 进行减值测试；对单项金额不重大的持有至到期投资可以单独进行减值测试或或包括在具 有类似信用风险特征的组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的持有至到期投资，需 要包括在具有类似信用风险特征的组合中再进行测试；已单项确认减值损失的持有至到期 投资，不再进行减值测试。 B.应收款项 应收款项减值测试方法及减值准备计提方法参见附注四、7。 C.可供出售金融资产 可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素后,预 期这种下降趋势属于非暂时性的,则按其公允价值低于其账面价值的差额,确认减值损失, 计提减值准备。在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计 损失一并转出，计入减值损失。 D.其他 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具 挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生 金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现 值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。 7、应收款项 （1）坏账准备的确认标准 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收 款项发生减值的，计提减值准备。 ①债务人发生严重的财务困难； ②债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； 55 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ④其他表明应收款项发生减值的客观依据 。 （2）坏账的核算方法 本公司发生的坏账采用备抵法核算。 （3）坏账准备的计提方法 在资产负债表日，公司对单项金额重大（应收账款金额在 500 万元以上,包含 500 万 元;其他应收款金额在 100 万元以上,包含 100 万元）的应收款项，单独进行减值测试,有 客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减 值损失,计提坏账准备。对单项金额不重大（应收账款金额在 500 万元以下;其他应收款金 额在 100 万元以下）的应收款项及经单独测试后未发生减值的应收款项,按账龄划分为若 干组合,根据应收款项组合余额的一定比例计算确定减值损失,计提坏账准备。坏账准备计 提方法具体为：①母公司与纳入合并财务报表范围内的控股子公司之间、纳入合并财务报 表范围内的控股子公司之间的应收款项账龄在 1 年以内（含 1 年）的，不计提坏账准备， 账龄在 1 年以上的按余额的 2%计提坏账准备；②其余应收款项的坏账准备计提比例如下： 账 龄 计提比例 1年以内(含1年,下同) 0% 1-2年 5% 2-3年 15% 3-4年 25% 4-5年 50% 5年以上 100% 2006 年度本公司坏账准备的计提方法为: (1)母公司与纳入合并会计报表范围内的控股子公司之间、纳入合并会计报表范围内 的控股子公司之间的应收款项（一般指应收账款和其他应收款之和，下同）按余额的 2% 计提坏账准备；(2)其余应收款项的坏账准备采用账龄分析法计提，具体计提比例如下： 账 龄 计提比例 1年以内(含1年,下同) 5% 1-2年 10% 2-3年 15% 3-4年 20% 4-5年 50% 5年以上 100% 56 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 8、存货 （1）存货分类 本公司存货主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品、低值易耗品等。 （2）存货取得和发出的计价方法 存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用 和发出时按加权平均法计价 （3）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品于领用时摊销，凡价值在 1,000 元以下的一次摊销，1,000 元以上的采用 五五摊销法。 （4）开发用土地的核算： ①纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本； ②连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入 商品房成本。 （5）公共配套设施费用的核算： ①不能有偿转让的公共配套设施：按收益比例确定标准分配计入产品成本。 ②能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目单独作为成本核算对象，归集所发 生的成本。 （6）出租开发产品的摊销方法： 出租开发产品在预计可使用年限内，按直线法摊销。 （7）存货的盘存制度为永续盘存制。 （8）存货跌价准备的确认标准及计提方法 资产负债表日，本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。公司在对存货进行全面 盘点的基础上，对于存货因已霉烂变质、市场价格持续下跌且在可预见的未来无回升的希 望、全部或部分陈旧过时，产品更新换代等原因，使存货成本高于其可变现净值的，计提 存货跌价准备，并计入当期损益。本公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。 可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及 相关税费后的金额。其中：商品存货的可变现净值为估计售价减去估计的销售费用以及相 关税费后的金额；材料存货的可变现净值为产成品估计售价减去至完工时估计将要发生的 成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额；为执行销售合同或劳务合同而持有的存货， 57 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 可变现净值以合同价格为基础计算。公司持有的存货数量多于销售合同订购数量的，超过 部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。 本公司于资产负债表日确定存货的可变现净值。以前减记存货价值的影响因素已经消 失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入 当期损益。 开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开发 成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，如预计售价低于成本则按差额对其计提 跌价准备。 9、长期股权投资 长期股权投资主要包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影 响的权益性投资，或者对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有 报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。 （1）共同控制、重大影响的确定依据 ①共同控制是指按合同约定对某项经济活动所共有的控制。共同控制的确定依据主要 包括：任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动；涉及合营企业基本经营 活动的决策需要各合营方一致同意等。 ②重大影响是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能控制或与 其他方一起共同控制这些政策的制定。重大影响的确定依据主要包括：当本公司直接或通 过子公司间接拥有被投资单位 20％（含）以上但低于 50％的表决权股份时，除非有明确 证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，均确定对 被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位 20％（不含）以下的表决权股份，一 般不认为对被投资单位具有重大影响。但符合下列情况的，也确定为对被投资单位具有重 大影响： A.在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表； B.参与被投资单位的政策制定过程； C.与被投资单位之间发生重要交易； D.向被投资单位派出管理人员； E.向被投资单位提供关键技术资料。 （2）长期股权投资的初始计量 本公司合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本： 58 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 本公司同一控制下的企业合并，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合 并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初 始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债 务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权 益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长 期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资 成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存 收益。 本公司非同一控制下的企业合并，在购买日按照《企业会计准则第 20 号-企业合并》 确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，相关披露见附注六、1、（2）。 除本公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列 规定确定其初始投资成本： ①以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初 始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出； ②以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始 投资成本； ③投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本， 但合同或协议约定价值不公允的除外； ④通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则 第 7 号-非货币性资产交换》确定，相关披露见附注四、25。 ⑤通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第 12 号- 债务重组》确定，相关披露见附注四、26。 （3）长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法 ①本公司采用成本法核算的长期股权投资包括：能够对被投资单位实施控制的长期股 权投资；对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价 值不能可靠计量的长期股权投资。 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股 权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。本公司确 认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或 现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。 59 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ②本公司采用权益法核算的长期股权投资包括对被投资单位具有共同控制或重大影 响的长期股权投资。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净 资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成 本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同 时调整长期股权投资的成本。被投资单位可辨认净资产的公允价值，比照《企业会计准则 第 20 号-企业合并》的有关规定确定，相关披露见附注六、1、（3）。 本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份 额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利 润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。 本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上 构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除 外。被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后， 恢复确认收益分享额。 本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可 辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。若符合下列条件， 本公司以被投资单位的账面净利润为基础，计算确认投资收益： A.本公司无法合理确定取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值。 B.投资时被投资单位可辨认资产的公允价值与其账面价值相比，两者之间的差额不 具有重要性的。 C.其他原因导致无法取得被投资单位的有关资料，不能按照规定对被投资单位的净 损益进行调整的。 被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策 及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。本公司对于被投资 单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权 益，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。 10、投资性房地产核算方法 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资 性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑 物。 （1）投资性房地产的确认 60 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 投资性房地产同时满足下列条件，才能确认： ①与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； ②该投资性房地产的成本能够可靠计量。 （2）投资性房地产初始计量 ①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。 ②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必 要支出构成。 ③以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。 ④与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的,计入投资性房地 产成本;不满足确认条件的,在发生时计入当期损益。 （3）投资性房地产的后续计量 本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。根据《企业会计 准则第 4 号-固定资产》和《企业会计准则第 6 号-无形资产》的有关规定，对投资性房地 产在预计可使用年限内按年限平均法摊销或计提折旧，相关披露分别见附注四、11 和附 注四、13。 （4）投资性房地产的转换 本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产，或将 其他资产转换为投资性房地产，将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 （5）投资性房地产减值准备 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其减值准备的计提依据和方法见附注 四、16。 11、固定资产 （1）固定资产的确认标准 本公司固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过 一个会计年度的有形资产。在同时满足下列条件时才能确认固定资产： ①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； ②该固定资产的成本能够可靠地计量。 （2）固定资产的初始计量 固定资产按照成本进行初始计量。 61 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ①外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态 前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产 的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除 按照《企业会计准则第 17 号-借款费用》可予以资本化的以外，在信用期间内计入当期损 益。 ②自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支 出构成。 ③投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议 约定价值不公允的除外。 ④固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本， 如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等， 在发生时计入当期损益。以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，予以资本化， 作为长期待摊费用，合理进行摊销。 ⑤非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别 按照《企业会计准则第 7 号-非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号-债务重组》、 《企业会计准则第 20 号-企业合并》、《企业会计准则第 21 号-租赁》的有关规定确定。 相关披露分别见附注四、25；附注四、26；附注六、1 和附注四、27。 （3）固定资产的分类 本公司固定资产分为房屋及建筑物、办公设备、运输设备 、其他设备。 （4）固定资产折旧 ①折旧方法及使用寿命、预计净残值率和年折旧率的确定：固定资产折旧采用年限平 均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率确定的年折旧率如下： 固定资产类别 使用寿命 预计净残值率 年折旧率 房屋及建筑物 35年 3% 2.77% 办公设备 5-10年 3% 9.70%-19.40% 运输设备 8-10年 3% 9.70%-12.13% 其他设备 5-10年 3% 9.70%-19.40% 已计提减值准备的固定资产的折旧计提方法：已计提减值准备的固定资产，按该项固 定资产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。 62 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本， 并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已 计提的折旧额。 ②固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核：对本公司至少于每年年度 终了时，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如果发现固定资产使 用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值的预计数与原 先估计数有差异的，调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改 变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变作为会 计估计变更处理。 （5）固定资产后续支出的处理 固定资产后续支出指固定资产在使用过程中发生的主要包括修理支出、更新改造支 出、修理费用、装修支出等。其会计处理方法为：固定资产的更新改造等后续支出，满足 固定资产确认条件的，计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满 足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，在发生时计入当期损益；固定资产装修费用， 在满足固定资产确认条件时，在“固定资产”内单设明细科目核算，并在两次装修期间与 固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。 以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，予以资本化，作为长期待摊费用， 合理进行摊销。 （6）融资租入固定资产 ①融资租入固定资产认定依据 本公司认定融资租赁依据见附注四、27、（2）。 ②融资租入的固定资产的计价方法 融资租入的固定资产的计价方法见附注四、27、（3） ③融资租入固定资产的折旧方法 本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁 期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期 届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计 提折旧。 12、在建工程 （1）本公司在建工程按实际成本计价。 63 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （2）在建工程结转为固定资产的时点： 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。对已达到预定可使 用状态但尚未办理竣工决算手续的固定资产，按估计价值记账，待确定实际价值后，再进 行调整。 13、无形资产 （1）无形资产的确认标准 无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。在同时满 足下列条件时才能确认无形资产： ①符合无形资产的定义; ②与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入公司; ③该资产的成本能够可靠计量。 （2）无形资产的初始计量 无形资产按照成本进行初始计量。实际成本按以下原则确定： ①外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预 定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有 融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款 的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第 17 号-借款费用》可予以资本化的以外（相 关披露见附注四、17），在信用期间内计入当期损益。 ②投资者投入无形资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议 约定价值不公允的除外。 ③自行开发的无形资产 本公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。内部研究开 发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同 时满足下列条件的，确认为无形资产： A.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； B.具有完成该无形资产并使用或出售的意图； C.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市 场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性； D.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力 使用或出售该无形资产； 64 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 E.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认规定后至达到预定用途前所发 生的支出总额。以前期间已经费用化的支出不再调整。 ④非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，分别 按照《企业会计准则第 7 号-非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号-债务重组》、 《企业会计准则第 16 号-政府补助》、《企业会计准则第 20 号-企业合并》的有关规定确 定，相关披露分别见附注四、25；附注四、26；附注四、24 和附注六、1。 （3）无形资产的后续计量 本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的，估计 该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为本 公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。 使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销。本公司采用 直线法摊销。 无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资 产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。无形资产的摊销金额计入当期损益。 使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。 14、商誉 商誉是在非同一控制下的企业合并中,合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净 资产公允价值份额的差额。初始确认后的商誉，以其成本扣除累计减值损失的金额计量， 不进行摊销，期末进行减值测试。 15、长期待摊费用核算方法 长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上 (不含一年)的各项费用。长期待摊费用按实际支出入账，在项目受益期内平均摊销。 16、资产减值 （1）本附注所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同控 制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、 投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程 物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、商誉、资产组和资产组组合等 （2）可能发生减值资产的认定 65 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 本公司在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。因企业合并所形成的 商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。存在 下列迹象的，表明资产可能发生了减值： ①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的 下跌； ②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在 近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响； ③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算资产预计 未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低； ④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏； ⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置； ⑥本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创 造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等； ⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。 （3）资产可收回金额的计量 资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置 费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 （4）资产减值损失的确定 可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价 值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的 资产减值准备。资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调 整，以使该资产在剩余使用寿命内， 系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。 资产减值损失一经确认，在以后会计期间不能转回。 （5）资产组的认定及减值处理 有迹象表明一项资产可能发生减值的，本公司以单项资产为基础估计其可收回金额。 本公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产 组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者 资产组的现金流入为依据。同时，公司在认定资产组时，还考虑了公司管理层管理生产经 营活动的方式和对资产持续使用或处置的决策方式等。 66 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的（总部资产和商誉分摊至某资 产组或者资产组组合的，该资产组或者资产组组合的账面价值应当包括相关总部资产和商 誉的分摊额），确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至资产组或者资产组组合 中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价 值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产账面价值的抵减，作为各单项资产的减值损失处理，计入当期损益。抵减后 的各资产的账面价值不得低于以下三者之中最高者：该资产的公允价值减去处置费用后的 净额、该资产预计未来现金流量的现值和零。因此而导致的未能分摊的减值损失金额，按 照相关资产组或者资产组组合中其他各项资产的账面价值所占比重进行分摊。 （6）商誉减值 本公司合并所形成的商誉，至少在每年年度终了进行减值测试。商誉需要结合与其相 关的资产组或者资产组组合进行减值测试。本公司进行资产减值测试，对于因合并形成的 商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资 产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行 减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当先对不包含商 誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较， 确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相 关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金 额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失， 并按照本附注所述资产组减值的规定进行处理。 17、借款费用 （1）借款费用资本化的确认原则 借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化： ①资产支出已经发生。 ②借款费用已经发生。 ③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 （2）借款费用资本化期间 资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂 停资本化的期间不包括在内。 67 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损 益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条 件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。 购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停 止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费 用，在发生时计入当期损益。 （3）借款费用资本化金额的计算方法 在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照 下列规定确定： ①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发 生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取 得的投资收益后的金额确定。 ②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，本公司根据累计资产 支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定 一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价 金额，调整每期利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当 期相关借款实际发生的利息金额。 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使 用或者可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件 的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状 态之后发生的，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助 费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 本公司专为开发房地产项目而借入资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之 前，计入开发产品的成本；在开发产品完工之后，计入当期损益。 18、股份支付 （1）以权益结算的股份支付 ①以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的,以授予职工和 其他方权益工具的公允价值计量。 68 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ②授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类似服务的以权益结算的股份支付,在 授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费用,相应增加资本公积。 ③公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。 ④在行权日,公司根据实际行权的权益工具数量,计算确定应转入实收资本或股本的 金额,将其转入实收资本或股本。 （2）以现金结算的股份支付 ①以现金结算的股份支付,以承担负债的公允价值计量。 ②授予后立即可行权的以现金结算的股份支付,在授予日以承担负债的公允价值计入 相关成本或费用,相应增加负债。 ③完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付, 在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权情况的最佳估计为基础,按照承担负债的公 允价值金额,将当期取得的服务计入成本或费用和负债。 ④后续计量 A.在资产负债表日,后续信息表明当期承担债务的公允价值与以前估计不同的,需要 进行调整;在可行权日,调整至实际可行权水平。 B.公司应当在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重 新计量、其变动计入当期损益。 19、预计负债 （1）预计负债的确认原则 当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、 固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，确认为负债： ①该义务是本公司承担的现时义务; ②该义务的履行很可能导致经济利益流出企业; ③该义务的金额能够可靠地计量。 （2）预计负债的计量方法 预计负债按照履行现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个 连续范围,且该范围内各种结果发生的可能性相同的最佳估计数按该范围的中间值确定； 在其他情况下,最佳估计数按如下方法确定： ①或有事项涉及单个项目时,最佳估计数按最可能发生金额确定; ②或有事项涉及多个项目时,最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定。 69 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿的,则补偿金额在 基本确定能收到时,作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认预计负债的账面价 值。 20、维修基金核算方法 根据北京市房地产管理局“关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知”的 规定，公司按房价总额的 2％代为收取维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。 21、质量保证金核算方法 按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建 安装工程款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结 束后清算。 22、收入 （1）销售商品收入的确认方法 销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：本公司已将商品所有权上的主要 风险和报酬转移给购货方；本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有 对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入本公 司；相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。 ①商品房销售收入的具体确认条件为： A.商品房具备合同规定的交房条件； B.已办理了房屋交接手续； C.履行了合同规定的主要义务； D.已经取得价款或者确信可以取得价款； E.成本能够可靠地计量。 ②代销收入的确认：在受托方已将商品房售出，并向委托方开具代销清单时,确认收 入。 ③出租物业收入的确认：在满足下列条件时，确认出租物业收入。 A.公司与承租人签定合同或协议; B.履行了合同规定的主要义务； C.已经取得价款或者确信可以取得价款； D.成本能够可靠地计量。 （2）提供劳务收入的确认方法 70 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 本公司在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，按照完工百分比法确认 提供劳务收入。本公司按照已发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进 度。 本公司在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： ①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务 收入，并按相同金额结转劳务成本。 ②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益， 不确认提供劳务收入。 （3）让渡资产使用权收入的确认方法 ①让渡资产使用权收入的确认原则 让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予 以确认： A.与交易相关的经济利益能够流入公司； B.收入的金额能够可靠地计量。 ②具体确认方法 A.利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 23、建造合同 （1）本公司在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法 确认合同收入和费用。完工百分比法，是指根据合同完工进度确认收入与费用的方法。本 公司采用累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定合同完工进度。 固定造价合同的结果能够可靠估计确定依据为：①合同总收入能够可靠地计量；②与 合同相关的经济利益很可能流入本公司；③实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地 计量；④合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。 成本加成合同的结果能够可靠估计，确定依据为：①与合同相关的经济利益很可能流 入本公司；②实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。 71 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （2）建造合同的结果不能可靠估计的，分别情况进行处理：①合同成本能够收回的， 合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费 用；②合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。 24、政府补助 （1）政府补助的确认条件 政府补助在同时满足下列条件的，才能予以确认： ①公司能够满足政府补助所附条件； ②公司能够收到政府补助。 （2）政府补助的计量 ①政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产 的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。 ②与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计 入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政 府补助，分别情况处理：用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益， 并在确认相关费用的期间，计入当期损益。用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的， 直接计入当期损益。 ③已确认的政府补助需要返还的，分别情况处理：存在相关递延收益的，冲减相关递 延收益账面余额，超出部分计入当期损益。不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。 25、非货币性资产交换 （1）非货币性资产交换，以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公 允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。 ①必须同时满足下列条件，才能予以确认、计量： A.该项交换具有商业实质； B.换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。 ②公允价值的选择：换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，以换出资产的 公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠 的除外。 ③发生补价的处理：本公司在按照公允价值和应支付的相关税费作为换入资产成本的 情况下，发生补价的，分别情况处理：支付补价的，换入资产成本与换出资产账面价值加 72 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 支付的补价、应支付的相关税费之和的差额，计入当期损益；收到补价的，换入资产成本 加收到的补价之和与换出资产账面价值加应支付的相关税费之和的差额，计入当期损益。 （2）未同时满足上述条件的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的 相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。 本公司在按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产成本的情况下， 发生补价的，分别情况处理：支付补价的，以换出资产的账面价值，加上支付的补价和应 支付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。收到补价的，以换出资产的账面价 值，减去收到的补价并加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。 26、债务重组 （1）债务重组定义及范围 债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议 或者法院的裁定作出让步的事项。 （2）债务人的会计处理 ①以现金清偿债务的，债务人将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，计 入当期损益。以非现金资产清偿债务的，债务人将重组债务的账面价值与转让的非现金资 产公允价值之间的差额，计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的 差额，计入当期损益。将债务转为资本的，债务人将债权人放弃债权而享有股份的面值总 额确认为股本（或者实收资本），股份的公允价值总额与股本（或者实收资本）之间的差 额确认为资本公积。重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损 益。 ②修改其他债务条件的，债务人将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债 务的入账价值。重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额，计入当期损益。 债务重组以现金清偿债务、非现金资产清偿债务、债务转为资本、修改其他债务条件等方 式的组合进行的，债务人依次以支付的现金、转让的非现金资产公允价值、债权人享有股 份的公允价值冲减重组债务的账面价值，再按照修改其他债务条件的规定处理。 修改后的债务条款如涉及或有应付金额，且该或有应付金额符合或有事项中有关预计 负债确认条件的，债务人将该或有应付金额确认为预计负债。重组债务的账面价值，与重 组后债务的入账价值和预计负债金额之和的差额，计入当期损益。 （3）债权人的会计处理 73 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ①以现金清偿债务的，债权人将重组债权的账面余额与收到的现金之间的差额，计入 当期损益。债权人已对债权计提减值准备的，先将该差额冲减减值准备，减值准备不足以 冲减的部分，计入当期损益。以非现金资产清偿债务的，债权人对受让的非现金资产按其 公允价值入账，重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额，比照现 金清偿债务的规定处理。将债务转为资本的，债权人将享有股份的公允价值确认为对债务 人的投资，重组债权的账面余额与股份的公允价值之间的差额，比照现金清偿债务的规定 处理。 ②修改其他债务条件的，债权人将修改其他债务条件后的债权的公允价值作为重组 后债权的账面价值，重组债权的账面余额与重组后债权的账面价值之间的差额，比照现金 清偿债务的规定处理。债务重组采用以现金清偿债务、非现金资产清偿债务、债务转为资 本、修改其他债务条件等方式的组合进行的，债权人依次以收到的现金、接受的非现金资 产公允价值、债权人享有股份的公允价值冲减重组债权的账面余额，再按照修改其他债务 条件的规定处理。 修改后的债务条款中涉及或有应收金额的，债权人不确认或有应收金额，不得将其计 入重组后债权的账面价值。 27、租赁 （1）租赁的分类 本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。 （2）融资租赁和经营租赁的认定标准 符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁： ①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。 ②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租 赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。 ③即使资产的所有权不转让，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（一般指 75%或 75%以上）。 ④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于（一般指 90%或 90%以上， 下同）租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎 相当于租赁开始日租赁资产公允价值。 ⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司（或承租人）才能使用。 经营租赁指除融资租赁以外的其他租赁。 74 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （3）融资租赁的主要会计处理 ①承租人的会计处理 在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低 者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为 未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、 律师费、差旅费、印花税等初始直接费用（下同），计入租入资产价值。在计算最低租赁 付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，采用租赁内含利率作为折现率；否则， 采用租赁合同规定的利率作为折现率。无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规 定利率的，采用同期银行贷款利率作为折现率。 未确认融资费用在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资费用。 本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租 赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁 期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内 计提折旧。 或有租金在实际发生时计入当期损益。 ②出租人的会计处理 在租赁期开始日，出租人将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收 融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担 保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。 未实现融资收益在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资收入。 或有租金在实际发生时计入当期损益。 （4）经营租赁的主要会计处理 对于经营租赁的租金，出租人、承租人在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损 益。出租人、承租人发生的初始直接费用，计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当 期损益。 28、所得税 （1）本公司采用资产负债表债务法核算所得税。 （2）本公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计 税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。 （3）递延所得税资产的确认 75 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ①本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵 扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的 初始确认所产生的递延所得税资产不予确认： A.该项交易不是企业合并； B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。 ②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足 下列条件的，确认相应的递延所得税资产： A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回; B.未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 ③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂时性 差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认 相应的递延所得税资产。 （4）递延所得税负债的确认 ①除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生 的递延所得税负债： A.商誉的初始确认； B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认： a.该项交易不是企业合并； b.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。 ②本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认相应 的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外： A.投资企业能够控制暂时性差异转回的时间； B.该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。 （5）所得税费用的计量 本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下 列情况产生的所得税： ①企业合并； ②直接在所有者权益中确认的交易或事项。 76 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （6）递延所得税资产的减值 ①在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能 无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的 账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分,其减记金额也应计入所有 者权益外,其他的情况应减记当期的所得税费用。 ②在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。 29、分部报告 业务分部，是指本公司内可区分的、能够提供单项或一组相关产品或劳务的组成部分。 该组成部分承担了不同于其他组成部分的风险和报酬。地区分部，是指本公司内可区分的、 能够在一个特定的经济环境内提供产品或劳务的组成部分。该组成部分承担了不同于在其 他经济环境内提供产品或劳务的组成部分的风险和报酬。 本公司以业务分部作为主要报告形式。 30、资产证券化 无 31、套期保值 无 32、主要会计政策、会计估计变更的说明 （1）主要会计政策变更的说明 本公司于 2007 年 1 月 1 日起执行新会计准则。按照新会计准则和中国证券监督管理 委员会发布的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露的通知》 （证监发[2006]136 号）和《公开发行证券的公司信息披露规范问答第 7 号―新旧会计准则过渡期间比较财务 会计信息的编制和披露》等有关规定，本公司对以下会计政策进行了变更，并对比较期间 的财务报表进行了追溯调整，其中： 1 本公司原采用应付税款法核算企业所得税，新会计准则要求采用资产负债表债务法 ○ 核算所得税。该项会计政策变更采用追溯调整法，由此调增年初股东权益金额 5,564,754.29 元，其中：归属于母公司的权益 4,672,373.60 元，归属于少数股东的权益 892,380.69 元； 2 本期通过定向增发股票方式合并北京国电房地产开发有限公司（以下简称“国电房 ○ 地产”），系同一控制下企业合并，由此增加年初股东权益金额 59,319,658.22 元，其中： 归属于母公司的权益 52,914,540.25 元，归属于少数股东的权益 6,405,117.97 元； 77 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 3 按照新会计准则要求，少数股东权益列入股东权益项下，由此增加年初股东权益 ○ 68,765,151.33 元（包括国电房地产及递延所得税产生的少数股东权益）； 4 本公司将属于同一控制下合并产生的股权投资差额余额调入资本公积，由此增加年 ○ 初股东权益 1,633,431.10 元。 5 本年度由于执行新企业会计准则不再按照母公司持股比例补提子公司的盈余公积， ○ 由此导致法定盈余公积增加 30,718,589.80 元，年初未分配利润减少 30,718,589.80 元； 6 按照新的企业会计准则，对子公司长期股权投资由权益法核算改为成本法核算，由 ○ 此导致以前年度计提的法定盈余公积减少 23,719,667.59 元，年初未分配利润增加 23,719,667.59 元； （2）本公司对于首次执行日有关资产、负债及股东权益项目的账面余额进行了复核， 复核修正结果及年初股东权益的调节过程如下： 78 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 2007年报披露金 2006年报披露金 项 目 差异 额 额 2006年12月31日股东权益（旧会计准则） 295,267,639.06 295,267,639.06 1 长期股权投资差额 1,633,431.10 1,014,118.55 619,312.55 其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差 1,633,431.10 1,014,118.55 619,312.55 额 其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差 - - - 额 2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产 - - - 3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等 - - - 4 符合预计负债确认条件的辞退补偿 - - - 5 股份支付 - - - 6 符合预计负债确认条件的重组义务 - - - 7 企业合并 - - - 其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值 - - - 根据新会计准则计提的商誉减值准备 - - - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 8 - - - 以及可供出售金融资产 9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 - - - 10 金融工具分拆增加的权益 - - - 11 衍生金融工具 - - - 12 所得税 5,564,754.29 4,466,098.03 1,098,656.26 13 少数股东权益 68,048,836.34 60,751,337.68 7,297,498.66 14 B股、H股等上市公司特别追溯调整 15 其他 52,914,540.25 52,914,540.25 2007年1月1日股东权益（新会计准则） 423,429,201.04 361,499,193.32 61,930,007.72 注：○ 1 “同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额”产生差异的主要原因是：本 期根据《企业会计准则第 20 号-企业合并》和《企业会计准则解释第 1 号》等有关规定， 将北京安泰达房地产开发有限责任公司股权投资差额的余额 619,312.55 元（借差）,按照 非同一控制下企业合并的有关规定处理，导致 2007 年报披露数比 2006 年年报披露数增加 619,312.55 元； 2 “所得税”产生的主要原因是：本期根据《企业会计准则解释第 1 号》和公司 2007 ○ 年业务发展情况和未来规划，对递延所得税资产和递延所得税负债按照《企业会计准则第 18 号-所得税》的有关规定进行确认，导致 2007 年报披露数比 2006 年年报披露数增加 1,098,656.26 元（不含国电房地产递延所得税的影响，已经在“其他”中包括）； 3 “少数股东权益”产生差异的主要原因是：因为子公司确认递延所得税资产，增 ○ 加归属于少数股东权益 892,380.69 元，另外本期通过定向增发股票方式合并国电房地产， 系同一控制下企业合并，由此增加归属于少数股东权益 6,405,117.97 元； 79 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 4 “其他”产生差异的主要原因是：本期通过定向增发股票方式合并国电房地产， ○ 系同一控制下企业合并，导致 2007 年报披露数比 2006 年年报披露数增加 52,914,540.25 元，系国电房地产 2006 年 12 月 31 日归属于母公司的股东权益。 （2）会计估计变更的说明 根据《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》的有关应收款项计提资产减值 的规定，同时结合本公司近五年坏账准备计提、核销、转回等实际情况，公司决定变更坏 账准备的计提方法，具体计提方法见附注四、7。此项会计估计变更导致 2007 年度利润总 额增加 440,592.13 元。 34、前期差错 无 五、 税项 1、增值税 本年度公司为小规模纳税人，增值税应纳税额按照应税收入的 4%计缴。 2、营业税 按应税收入的 3%或 5%分别计缴。 3、城市维护建设税、教育费附加 城市维护建设税按实际缴纳流转税额的 5％或 7%计缴； 教育费附加按实际缴纳流转税额的 3％计缴。 4、企业所得税 按应纳税所得额的 33%计缴。 5、土地增值税 按增值额的超率累进税率计缴。 6、其他税项 按国家的有关具体规定计缴。 六、 企业合并及合并财务报表 1、企业合并 （1）同一控制下的企业合并 ①参与合并企业的基本情况 合并方：本公司的基本情况披露见附注一、公司基本情况。 80 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 被合并方：国电房地产成立于 1997 年 11 月 24 日，公司注册资本 6,000 万元，其中： 京能集团投资 5,400 万元，投资比例为 90%；北京国际电力开发投资公司物资贸易公司出 资 600 万元，投资比例为 10%。公司注册地址为北京市朝阳区安定路 12 号 5 号楼，企业 法人营业执照注册号为 1100001511935。法定代表人：徐京付。 经营期限：20 年。 经营范围：房地产项目开发，销售商品房；房地产信息咨询；销售金属材料、建筑材 料；自有房屋的物业管理。 ②同一控制下的企业合并的界定 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性 的，为同一控制下的企业合并。本公司同一控制下的企业合并的判断依据包括：①合并各 方在合并前后同受集团公司最终控制；②合并前，参与合并各方受集团公司控制时间一般 在 1 年以上（含 1 年），企业合并后所形成的报告主体受集团公司控制时间也在 1 年以上 （含 1 年）。同时满足上述两个条件的，本公司界定为同一控制下的企业合并。 本公司和国电房地产均属于京能集团控股子公司且合并前受京能集团控制时间在 1 年以上（含 1 年），本公司将本次企业合并界定为同一控制下的企业合并。 ③合并日的确定依据 合并日是指本公司实际取得对被合并方控制权的日期。即被合并方净资产或生产经营 决策的控制权转移给本公司的日期。在同时满足以下条件的，认定为实现了控制权的转移： A.企业合并协议已获股东大会通过； B.企业合并事项需要经过国家有关部门实质性审批的，已取得有关主管部门的批准； C.参与合并各方已办理了必要的财产交接手续； D.本公司已支付了合并价款的大部分（一般应超过 50％），并且有能力支付剩余款 项； E.本公司实际上已经控制了被合并方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担风 险。 本公司合并国电房地产的日期为 2007 年 3 月 31 日。 ④合并中取得资产、负债的入账价值的确定及合并差额的处理 本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方的账面价值计量。本公 司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发生股份面值总额）的差额，调 整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。 81 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ⑤合并费用的处理方法 本公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计 费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承 担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合 并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不 足冲减的，冲减留存收益。 ⑥同一控制的实际控制人 同一控制的实际控制人的披露见六、2、（1）之②。 ⑦经中国证监会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》（证 监发行字［2007］51 号文）核准，本公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸集团 有限公司、浙江天圣控股集团有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究 院、无锡市宝联投资有限公司定向发行了人民币普通股股票 6,000 万股，每股面值 1 元， 本次非公开发行股票价格为 7.00 元／股，共募集资金 42,000.00 万元。绍兴裕隆工贸集 团有限公司、浙江天圣控股集团有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研 究院、无锡市宝联投资有限公司均以货币资金认缴股份，京能集团以其持有的国电房地产 90%的股权（评估后全体股东确认的价值为 169,436,014.81 元）和部分货币资金 103,563,985.19 元认缴了 3,900 万股。 ⑧被合并方的财务信息 A. 被合并方的财务状况 项目 2007.3.31 2006.12.31 流动资产 568,383,687.85 831,206,108.45 非流动资产 25,623,902.53 25,202,422.62 资产合计 594,007,590.38 856,408,531.07 流动负债 508,696,003.51 797,088,872.85 非流动负债 - - 负债合计 508,696,003.51 797,088,872.85 所有者权益 85,311,586.87 59,319,658.22 负债及股东权益合计 594,007,590.38 856,408,531.07 82 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 B.被合并方的财务成果 项目 2007年1月1日-2007年3月31日 营业收入 312,279,210.55 费用 4,135,156.29 利润总额 37,839,881.31 净利润 25,959,679.06 C.被合并方的现金流量 2007年1月1日-2007年3月 项目 31日 经营活动产生的现金流量净额 -21,839,044.22 投资活动产生的现金流量净额 - 筹资活动产生的现金流量净额 -3,447,562.50 （2）非同一控制下的企业合并 ①非同一控制下的企业合并的界定 参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的 企业合并。非同一控制下的企业合并中，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方 为购买方（指本公司），参与合并的其他企业为被购买方。 ②购买日的确定依据 购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期。即被购买方净资产或生产经营 决策的控制权转移给本公司的日期。购买日的确定依据与合并日的确定依据相同。 ③合并成本的确定 A.一次交换交易实现的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控 制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。 B.通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。 C.本公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本。 D.在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计 未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，本公司将其计入合并成 本。 83 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ④合并费用的处理方法 本公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计 费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入企业合并成本。为企业合并发行的债券 或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企 业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收 入不足冲减的，冲减留存收益。 ⑤合并对价的计量 本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计 量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。 ⑥合并成本的分配 本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债 及或有负债。 A.本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额， 确认为商誉； B.本公司对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额， 按照以下规定处理：首先，对取得的被购买方的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允 价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨 认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。 C.被购买方可辨认净资产公允价值的确认原则 被购买方可辨认净资产公允价值为合并中取得的被购买方可辨认资产的公允价值减 去负债及或有负债公允价值后的余额。被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债，符合 下列条件的，本公司单独予以确认： a.合并中取得的被购买方除无形资产以外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确 认的资产），其所带来的经济利益很可能流入企业且公允价值能够可靠地计量的，本公司 单独予以确认并按照公允价值计量； 合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，本公司单独确认为无形资产 并按照公允价值计量； b.合并中取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关的义务很可能导 致经济利益流出企业且公允价值能够可靠地计量的，本公司单独予以确认并按照公允价值 计量。 84 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 c.合并中取得的被购买方或有负债，其公允价值能够可靠地计量的，本公司单独确认 为负债并按照公允价值计量。或有负债在初始确认后，按照《企业会计准则第 13 号-或有 事项》确认的金额与初始确认金额减去按照《企业会计准则第 14 号-收入》的原则确认的 累计摊销额后的余额两者孰高进行后续计量。 ⑦商誉的确定方法 商誉的确定方法见附注四、14。 （3）吸收合并 本公司发生吸收合并时，合并中取得的资产、负债入账价值的确定方法如下： ①同一控制下的吸收合并，本公司在合并日取得的资产、负债按照相关资产、负债在 被合并方的原账面价值入账。如果被合并方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司基 于重要性原则，在合并日按照本公司会计政策对被合并方的相关资产、负债的账面价值进 行调整，在此基础上确定合并中取得的资产、负债的入账价值。 ②非同一控制下的吸收合并，本公司在购买日将合并中取得的符合确认条件的各项可 辨认资产、负债，按其公允价值确认为本公司的资产和负债。各项可辨认资产、负债的确 认条件见六、1、（2）之⑥。公允价值的具体确定方法如下： A.货币资金，按照购买日阴被购买方的账面余额确定。 B.有活跃市场的股票、债券、基金等金融工具，按照购买日活跃市场中的市场价值确 定。 C.应收款项，其中短期应收款项一般按照应收取的金额作为公允价值；长期应收款项， 按照适当的利率折现后的现值确定其公允价值。在确定应收款项的公允价值时，要考虑发 生坏账的可能性及相关收款费用。 D.存货，对于其中的产成品和商品按其估计售价减去估计的销售费用、相关税费以及 出售类似产成品或商品估计可能实现的利润确定；在产品按完工产品的估计售价减去至完 工仍将发生的成本、估计销售费用、相关税费以及基于同类或类似产成品的基础上估计出 售可能实现的利润确定；原材料按现行重置成本确定。 E.不存在活跃市场的金融工具如权益性投资等，参照《企业会计准则第 22 号-金融工 具确认和计量》的规定，采用估值技术确定其公允价值。 F.房屋建筑物、机器设备、无形资产，存在活跃市场的，以购买日的市场价格为基础 确定其公允价值；不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场的，参照同类或类似 资产的市场价格确定其公允价值；同类或类似资产不存在活跃市场，采用估值技术确定其 85 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 公允价值。 G.应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应付债券、长期应付款，其中的短期负债， 一般按照应支付的金额确定其公允价值；长期负债，按照适当的折现率折现后的现值作为 其公允价值。 H.取得的被购买方的或有负债，其公允价值在购买日能够可靠计量的，单独确认为预 计负债。此项负债按照假定第三方愿意代购买方承担该项义务，就其所承担义务需要购买 方支付的金额作为其公允价值。 I.递延所得税资产和递延所得税负债，取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有 负债的公允价值与其计税基础之间存在差额的，应当按照《企业会计准则第 18 号-所得税》 的规定确认相应的递延所得税资产或递延所得税负债，所确认的递延所得税资产或递延所 得税负债的金额不折现。 2、合并财务报表 （1）合并范围 ①确定原则 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投资单 位的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。本公司对其 他单位投资占被投资单位有表决权资本总额 50％以上（不含 50%）,或虽不足 50%但有实 质控制权的,全部纳入合并范围。 ②2007 年度的重要子公司情况及合并范围的确定 86 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 注册资本 公司名称 注册地 业务性质 经营范围 实际控制人 (万元) 一、通过同一控 制下的企业合并 取得的子公司 房地产项目开发，销售商品房； 房地产信息咨询；销售金属材料 国电房地产 北京市 房地产开发 6,000.00 京能集团 、建筑材料；自有房屋的物业管 理。 房地产项目开发。法律、法规禁 止的，不得经营；应经审批的， 北京天科创业科 北京市 房地产开发 1,000.00 未获审批前不得经营；法律、法 京能集团 技有限公司 规未规定审批的，企业自主选择 经营项目，开展经营活动。 房地产开发；销售自行开发的商 品房；房地产信息咨询；自用房 天创世缘 北京市 房地产开发 6,000.00 京能集团 产的物业管理；投资顾问；家居 装饰。 北京天创维嘉房 房地产开发；房地产信息咨询、 地产开发有限公 北京市 房地产开发 4,868.55 投资信息咨询（不含中介）；销 京能集团 司 售建筑材料、百货；家居装饰。 北京市治平物业 出租房屋；物业管理；经济信息 管理有限责任公 北京市 物业管理 100.00 咨询（不含中介服务）；停车场 京能集团 司 经营。 二、通过非同一 控制下的企业合 并取得的子公司 房地产开发；销售商品房；自有 房屋的物业管理（含出租写字 北京安泰达房地 间）；销售建筑材料、钢材、装 产开发有限责任 北京市 房地产开发 1,050.00 - 饰材料、五金交电、化工、日用 公司 百货、工艺美术馆、信息咨询服 务、家具装饰服务等。 三、通过其他方 式取得的子公司 房地产开发（凭资质证经营）； 宁夏京能房地产 银川市 房地产开发 10,000.00 房地产经纪；房地产信息咨询、 京能集团 开发有限公司 酒店管理、房屋租赁） 房地产开发、经营（待《房地产 内蒙古京能房地 呼和浩特 企业开发资质证书》下发后方可 房地产开发 1,000.00 京能集团 产开发有限公司 市 开展房地产开发活动）；房地产 信息咨询。 （续） 87 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 实质上构成对 本公司实际投资 子公司的净投 持股比 表决权比 是否 公司名称 金额（万元） 资的余额(万 例 例 合并 元) 一、通过同一控制下的企业合并取得 的子公司 国电房地产 7,630.83 7,630.83 90% 90% 是 北京天科创业科技有限公司 1,142.66 1,142.66 90% 90% 是 天创世缘 5,542.70 5,542.70 90% 90% 是 北京天创维嘉房地产开发有限公司 2,983.40 2,983.40 51% 51% 是 北京市治平物业管理有限责任公司 51.00 51.00 51% 51% 是 二、通过非同一控制下的企业合并取 得的子公司 北京安泰达房地产开发有限责任公司 798.00 798.00 76% 76% 是 三、通过其他方式取得的子公司 宁夏京能房地产开发有限公司 950.00 950.00 95% 95% 是 内蒙古京能房地产开发有限公司 1,000.00 1,000.00 100% 100% 是 注：内蒙古京能房地产开发有限公司、北京市治平物业管理有限责任公司为本公司的 三级子公司。 ③合并范围的变更情况 A.合并范围的变更原因 本期纳入合并范围的二级子公司增加两家，为国电房地产和宁夏京能房地产开发有限 公司。三级子公司增加两家，为内蒙古京能房地产开发有限公司和北京市治平物业管理有 限责任公司，其具体原因是： a.2007 年 3 月本公司以定向增发股票的方式并购控股股东京能集团持有的国电房地 产 90%的股权，并购后本公司拥有国电房地产的控股权，故将其纳入合并范围。 b.2007 年 12 月本公司与京能集团共同出资组建了宁夏京能房地产开发有限公司，该 公司注册资本 10,000 万元，其中本公司出资 9,500 万元，占其注册资本的 95%，京能集 团出资 500 万元，占其注册资本的 5%， 本公司对宁夏京能房地产开发有限公司拥有控股 权，故将其纳入合并范围。 88 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 c.2007 年 7 月本公司所属的控股子公司天创世缘和国电房地产共同出资组建了内蒙 古京能房地产开发有限公司，该公司注册资本 1,000 万元，其中天创世缘出资 670 万元， 占其注册资本的 67%，国电房地产出资 330 万元，占其注册资本的 33%， 本公司对内蒙古 京能房地产开发有限公司拥有控股权，故将其纳入合并范围。 d. 北京市治平物业管理有限责任公司是 2002 年 10 月 22 日经北京市工商行政管理局 批准设立的有限责任公司，公司注册地址为：北京市朝阳区安定门外小关。注册资本 100 万元，其中:国电房地产出资 51 万元，占其注册资本的 51%，北京市均豪物业管理有限责 任公司出资 49 万元，占其注册资本的 49%。本公司对北京市治平物业管理有限责任公司 拥有控股权，故将其纳入合并范围。 B.报告期内纳入合并范围的子公司的情况分别见六、2、（1）之②。 （2）合并财务报表编制方法 ①合并财务报表基本编制方法 合并财务报表以母公司和纳入合并范围的子公司的财务报表为基础,根据其他有关资 料,按照权益法调整对子公司的长期股权投资,在抵销母公司权益性资本投资与子公司所 有者权益中母公司所持有的份额和公司内部之间重大交易及内部往来后编制而成。少数股 东权益,在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。少数股东 损益,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。 ②报告期内增加或处置子公司的处理方法 母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，应 当调整合并资产负债表的期初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产 负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。母公司在报告期内处置子公司，编制合并资 产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。 母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司合并当期期初至 报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下企业合并增加的子公司, 将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。母公司在报告期内处 置子公司,将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。 母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司合并当期期初至 报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司,将该 子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。母公司在报告期内处置子公 司,将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。 89 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 ③母公司与子公司的会计政策与会计期间不同的处理方法 本公司在编制合并财务报表时，如果子公司所采用的会计政策、会计期间与母公司不 一致的，需要按照母公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者 要求子公司按照母公司的会计政策和会计期间另行编报财务报表。 ④外币财务报表折算 合并财务报表中包含境外经营实体时，其外币财务报表折算见附注四、5。 （3）少数股东权益 ①各子公司少数股东权益 公司名称 年末数 年初数 国电房地产 15,507,490.37 5,879,393.36 北京天科创业科技有限公司 3,570,673.85 7,471,045.50 天创世缘 11,259,485.09 15,205,328.39 北京天创维嘉房地产开发有限公司 34,608,267.45 33,147,395.14 北京安泰达房地产开发有限公司 15,027,342.95 5,819,949.34 宁夏京能房地产开发有限公司 481,823.41 - 内蒙古京能房地产开发有限公司 - - 北京市治平物业管理有限公司 31,427.47 525,724.61 合 计 80,486,510.59 68,048,836.34 ②少数股东权益冲减少数股东损益情况 无 ③母公司承担超额亏损情况 无 七、 合并财务报表主要项目注释 以下注释项目（含母公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，年初指 2007 年 1 月 1 日，年末指 2007 年 12 月 31 日。上年指 2006 年度，本年指 2007 年度。 1、货币资金 90 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 年末数 年初数 项 目 折算 折算 原币金额 折合人民币金额 原币金额 折合人民币金额 汇率 汇率 现金-人民币 239,921.86 - 239,921.86 203,820.54 - 203,820.54 现金小计 239,921.86 - 239,921.86 203,820.54 - 203,820.54 银行存款-人民币 142,753,910.62 - 142,753,910.62 175,058,912.40 - 175,058,912.40 银行存款小计 142,753,910.62 - 142,753,910.62 175,058,912.40 - 175,058,912.40 合 计 142,993,832.48 142,993,832.48 175,262,732.94 175,262,732.94 2、应收账款 （1）按类别列示应收账款明细情况 年末数 项 目 余 额 比例 坏账准备 净额 单项金额重大的应收账款 6,302,400.00 64.85% - 6,302,400.00 单项金额不重大但按信用风险特征组合后 - - - - 该组合的风险较大的应收账款 其他不重大应收账款 3,415,445.13 35.15% 765,203.84 2,650,241.29 合 计 9,717,845.13 100.00% 765,203.84 8,952,641.29 年初数 项 目 余 额 比例 坏账准备 净额 单项金额重大的应收账款 29,300,000.00 91.76% 2,905,000.00 26,395,000.00 单项金额不重大但按信用风险特征组 - - - - 合后该组合的风险较大的应收账款 其他不重大应收账款 2,631,289.27 8.24% 1,009,870.88 1,621,418.39 合 计 31,931,289.27 100.00% 3,914,870.88 28,016,418.39 注：①应收账款年末数比年初数减少 69.57%，其主要原因是本年度收回上年销售房款所致。 ②单项金额重大的应收账款坏账准备按照账龄分析法计提，见附注四、7 之说明。 （2）按账龄列示应收账款明细情况 91 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 年末数 年初 数 坏账 坏账 账龄 准备 准备 金 额 比例 坏账准备 金 额 比例 坏账准备 计提 计提 比例 比例 1年以内 8,753,273.56 90.07% - - 1,907,792.34 5.97% 5% 70,570.28 1至2年 - - 5% - 28,963,756.91 90.71% 10% 2,896,375.69 2至3年 163,756.91 1.70% 15% 24,563.54 47,109.12 0.15% 15% 7,066.37 3至4年 47,109.12 0.48% 25% 11,777.28 85,233.02 0.27% 20% 17,046.60 4至5年 49,685.04 0.51% 50% 24,842.52 7,171.88 0.02% 50% 3,585.94 5年以上 704,020.50 7.24% 100% 704,020.50 920,226.00 2.88% 100% 920,226.00 合计 9,717,845.13 100.00% 765,203.84 31,931,289.27 100.00% 3,914,870.88 （3）应收账款期末欠款前五名明细情况 占应收账款总 债务人名称 金额 账龄 额的比例 中国歌剧舞剧院 6,302,400.00 64.85% 1年 以 内 北京市工商行政管理局东城区分局 2,000,000.00 20.58% 1年 以 内 第五大道娱乐发展有限公司 240,483.00 2.47% 1年 以 内 第五大道健身有限公司 147,577.00 1.52% 1年 以 内 深圳长城物业北京分公司 58,333.33 0.60% 1年 以 内 合 计 8,748,793.33 90.02% （4）应收账款年末数中无持本公司 5%（含 5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。 (5)对于账龄四至五年的应收账款，因债务人财务状况及现金流量情况不佳、欠款时 间比较长等原因，预计损失在 50%左右，故按 50%计提坏账准备；对于账龄五年以上的应 收账款，因债务人资不抵债、欠款单位无法联系、欠款时间太长等原因，极有可能导致欠 款无法收回，故全额计提坏账准备。 3、预付款项 （1）预付款项明细情况 92 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 年 末 数 年 初 数 账 龄 金 额 比例 金 额 比例 1年以内 312,111,140.00 43.66% 412,575,397.79 100.00% 1至2年 402,785,000.00 56.34% - - 2至3年 - - - - 3年以上 - - - - 合 计 714,896,140.00 100.00% 412,575,397.79 100.00% 注：①预付账款年末数比年初数增长 73.28%，其主要原因是：本年预付北京中融物产 有限责任公司棉花片危改区 B-3 项目拆迁费和其他建设资金所致。 ②账龄超过 1 年的预付款项是预付北京中融物产有限责任公司棉花片危改区 B-3 项目 土地出让金和拆迁费，由于该项目尚未拆迁完毕，故未结转。 （2）金额较大的预付款项明细情况 债务人名称 金额 性质或内容 北京中融物产有限责任公司 611,209,543.00 拆迁费用 北京中融物产有限责任公司 102,555,000.00 预付土地出让金 京能集团财务有限公司 1,125,000.00 委托贷款手续费 合 计 714,889,543.00 4、其他应收款 （1）按类别列示其他应收款明细情况 年末数 项 目 余 额 比例 坏账准备 净额 单项金额重大的其他应收款 1,112,928.93 76.32% 0.00 1,112,928.93 单项金额不重大但按信用风险特征组合后 - - - - 该组合的风险较大的其他应收款 其他不重大其他应收款 2,066,446.83 23.68% 820,114.67 1,246,332.16 合 计 3,179,375.76 100.00% 820,114.67 2,359,261.09 93 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 年初数 项 目 余 额 比例 坏账准备 净额 单项金额重大的其他应收款 4,676,773.54 44.31% 2,409,870.94 2,266,902.60 单项金额不重大但按信用风险特 征组合后该组合的风险较大的其 - - - - 他应收款 其他不重大其他应收款 5,878,649.69 55.69% 827,922.94 5,050,726.75 合 计 10,555,423.23 100.00% 3,237,793.88 7,317,629.35 注：①其他应收款年末数比年初数减少 69.88%，其主要原因是本年度收回上年往来 款所致。 ②单项金额重大的其他应收款坏账准备的计提方法，见附注四、7 之说明。 （2）按账龄列示其他应收款明细情况 年末数 年 初 数 账 龄 坏账 坏账 金 额 比例 准备 坏账准备 金 额 比例 准备 坏账准备 计提 计提 1年以内 1,814,564.91 85.56% - - 4,389,129.55 41.58% 5% 18,065.76 1至2年 322,117.20 1.04% 5% 16,105.86 20,084.00 0.19% 10% 2,008.40 2至3年 17,900.00 0.24% 15% 2,685.00 73,546.50 0.70% 15% 11,031.98 3至4年 72,000.00 0.45% 25% 18,000.00 425,141.62 4.03% 20% 103,414.42 4至5年 338,939.68 4.52% 50% 169,469.84 5,088,496.49 48.20% 50% 2,544,248.25 5年以上 613,853.97 8.19% 100% 613,853.97 559,025.07 5.30% 100% 559,025.07 合 计 3,179,375.76 100.00% 820,114.67 10,555,423.23 100.00% 3,237,793.88 （3）其他应收款期末欠款前五名明细情况 占其他应收款 债务人名称 金额 账龄 总额的比例 水电费 1,112,928.93 35.00% 1年 以 内 供暖费 403,180.24 12.68% 1年 以 内 天创兴旺物业 273,149.51 8.59% 4-5年 贵州华联进出口公司 238,033.40 7.49% 5年 以 上 煤 业 公 司 -刘 永 明 235,020.01 7.39% 5年 以 上 合 计 2,262,312.09 71.15% （4）金额较大的其他应收款明细情况 94 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 债务人名称 金额 比例 款项性质（或内容） 水电费 1,112,928.93 35.00% 水电费 天创兴旺物业 273,149.51 12.68% 往来款 供暖费 403,180.24 8.59% 供暖费 贵州华联进出口公司 238,033.40 7.49% 往来款 煤 业 公 司 -刘 永 明 235,020.01 7.39% 往来款 合 计 2,262,312.09 71.15% （5）其他应收款年末数中无持本公司 5%（含 5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。 （6）对于账龄四至五年的其他应收款，因债务人财务状况及现金流量情况不佳、欠 款时间比较长等原因，预计损失在 50%左右，故按 50%计提坏账准备；对于账龄五年以上 的其他应收款，因债务人资不抵债、欠款单位无法联系、欠款时间太长等原因，极有可能 导致欠款无法收回，故全额计提坏账准备。 5、存货 （1）存货明细情况 年末数 项 目 其 中 :借 款 存货跌价准 余 额 费用资本化 净额 备 金额 开发成本 74,332,348.71 - - 74,332,348.71 开发产品 417,046,610.58 - 4,713,420.16 412,333,190.42 低值易耗品 49,724.00 - - 49,724.00 合 计 491,428,683.29 - 4,713,420.16 486,715,263.13 年初数 项 目 其 中 :借 款 费 存货跌价准 余 额 净额 用资本化金额 备 开发成本 870,864,081.37 13,274,444.30 - 870,864,081.37 开发产品 329,773,619.09 - 4,713,420.16 325,060,198.93 低值易耗品 15,324.00 - - 15,324.00 合 计 1,200,653,024.46 13,274,444.30 4,713,420.16 1,195,939,604.30 注：存货年末数比年初数减少 59.30%，其主要原因是本年度北京安泰达房地产开发 有限责任公司（以下简称“安泰达”）的安泰大厦项目和北京天科创业科技有限公司（以 下简称“天科创业”）的天创科技大厦项目以及国电房地产的国典华园项目确认收入，相 应结转成本所致。 （2）开发成本明细情况 95 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 开工时 预计竣 预计总投 项目名称 年初数 年末数 间 工时间 资（万元） 国典华园一期 2004年 2月 2006年 8月 - 698,271,795.95 - 天创世缘 - 2001年 4月 - 4,124,767.28 - 京能花园（暂 - - - - 74,332,348.71 定名) 安泰大厦 2005年 8月 2007年 4月 - 168,467,518.14 - 合 计 870,864,081.37 74,332,348.71 （3）开发产品明细情况 项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数 都景苑项目 2005年3月 13,415,786.83 - 322,309.92 13,093,476.91 国典华园 2006年8月 61,948,735.93 276,280,485.54 279,338,268.56 58,890,952.91 国典大厦 2007年9月 538,817,962.98 319,888,300.19 218,929,662.79 天创科技大厦 2004年10月 208,471,672.36 102,107.79 103,096,940.07 105,476,840.08 天创祥馨名居 2006年10月 1,892,030.80 1,892,030.80 安泰大厦 2007年4月 213,170,628.76 197,418,303.25 15,752,325.51 天创世缘 2001年4月 5,505,670.26 4,399,458.28 5,001,776.16 4,903,352.38 魏家综合楼 38,539,722.91 38,539,722.91 - 合 计 329,773,619.09 1,032,770,643.35 945,497,651.86 417,046,610.58 （4）存货跌价准备 本年减少数 项 目 年初数 本年计提数 年末数 转回数 转销数 合计 开发产品-都景苑项目 4,713,420.16 - - - - 4,713,420.16 合 计 4,713,420.16 - - - - 4,713,420.16 注：本公司在 2006 年 12 月聘请专业的评估公司对国电房地产开发的都景苑项目地下 车库进行重新评估，并按评估结果计提相应的存货跌价准备。 6、长期股权投资 （1）长期股权投资明细情况 96 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 年初数 本年增加 本年减少 年末数 对子公司投资 - - - - 对合营企业投资 - - - - 对联营企业投资 38,511,337.25 - 861,376.57 37,649,960.68 对其他企业的投资 28,275,518.75 - - 28,275,518.75 减：长期股权投资减值准备 - - - - 合 计 66,786,856.00 - 861,376.57 65,925,479.43 （2）对合营企业投资、联营企业投资的明细情况 被投资单位名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数 注册地 业务性质 联营企业 北京天汇成房地产开发有限公司 38,511,337.25 861,376.57 37,649,960.68 北京市 房地产开发 合 计 38,511,337.25 - 861,376.57 37,649,960.68 （续） 本公司 本公司 在被投资 年末净资产 本年营业收 被投资单位名称 本年净利润 持股比例 单位表决 总额 入总额 权比例 联营企业 北京天汇成房地产开发有限公司 36.37% 36.37% 99,760,229.19 - -2,368,371.10 （3）按权益法核算的长期股权投资 本年追加 分得 被投资单位名 初始投资金 投资额（减 被投资单位 年初数 现金红 年末数 称 额 本年股权出 权益增减数 利 让额） 北京天汇成房 地产开发有限 40,000,000.00 38,511,337.25 - -861,376.57 - 37,649,960.68 公司 合 计 40,000,000.00 38,511,337.25 - -861,376.57 - 37,649,960.68 （4）按成本法核算的长期股权投资 本年 本年 被投资单位名称 初始投资金额 年初数 年末数 增加 减少 中国光大银行 3,600,000.00 3,600,000.00 - - 3,600,000.00 北京创业新天地科技服务有限公司 144,000.00 144,000.00 - - 144,000.00 北京天元港房地产开发有限公司 23,931,518.75 23,931,518.75 - - 23,931,518.75 北京奈特水暖安装公司 600,000.00 600,000.00 - - 600,000.00 合 计 28,275,518.75 28,275,518.75 - - 28,275,518.75 97 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （5）截至 2007 年 12 月 31 日，本公司长期股权投资无账面价值高于可收回金额的情 况。 7、固定资产 （1）固定资产明细情况 项 目 年初数 本年增加 本年减少 年末数 原价 房屋、建筑物 40,670,061.86 - 134,811.00 40,535,250.86 其他设备 17,670.00 - - 17,670.00 运输工具 4,174,425.75 443,851.00 1,025,267.00 3,593,009.75 办公设备 1,398,924.70 337,515.26 - 1,736,439.96 合 计 46,261,082.31 781,366.26 1,160,078.00 45,882,370.57 累计折旧 房屋、建筑物 1,518,132.94 1,207,233.39 - 2,725,366.33 其他设备 8,915.89 2,141.76 - 11,057.65 运输工具 2,299,106.10 579,474.99 626,680.38 2,251,900.71 办公设备 965,147.39 192,076.27 - 1,157,223.66 合 计 4,791,302.32 1,980,926.41 626,680.38 6,145,548.35 固定资产减值准备 房屋、建筑物 - - - - 其他设备 - - - - 运输工具 - - - - 办公家具及设备 - - - - 合 计 - - - - 固定资产账面价值 房屋、建筑物 39,151,928.92 -1,207,233.39 134,811.00 37,809,884.53 其他设备 8,754.11 -2,141.76 - 6,612.35 运输工具 1,875,319.65 -135,623.99 398,586.62 1,341,109.04 办公家具及设备 433,777.31 145,438.99 - 579,216.30 合 计 41,469,779.99 -1,199,560.15 533,397.62 39,736,822.22 （2）截至 2007 年 12 月 31 日，本公司固定资产无账面价值高于可收回金额的情况。 8、无形资产 （1）无形资产明细情况 98 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 本年 本年 本年 累计 项 目 初始成本 年初数 年末数 增加数 转出数 摊销数 摊销数 微软服务器软件 48,323.00 23,355.91 - - 9,664.68 34,631.77 13,691.23 杀毒软件 33,695.00 6,649.82 - - 1,678.96 28,724.14 4,970.86 Ｕ８软件 52,400.00 3,495.17 - - 3,495.17 52,400.00 - window xp office xp 69,970.00 12,827.67 - - 12,827.67 69,970.00 - 预算软件 3,200.00 1,066.80 - - 638.31 2,771.51 428.49 财务软件 28,242.00 6,308.33 10,980.00 - 7,394.04 29,327.71 9,894.29 工程软件 8,980.00 10,648.52 - - 1,653.96 -14.56 8,994.56 其他无形资产 21,560.00 - 21,560.00 - 1,260.00 1,260.00 20,300.00 合 计 266,370.00 64,352.22 32,540.00 - 38,612.79 219,070.57 58,279.43 （2）截至 2007 年 12 月 31 日，本公司无形资产无账面价值高于可收回金额的情况。、 9、递延所得税资产 （1）递延所得税资产明细情况 项 目 年末数 年初数 因资产的账面价值与计税基础不同而形成 1,535,406.14 4,231,330.78 的递延所得税资产 因负债的账面价值与计税基础不同而形成 1,905,748.71 1,203,356.93 的递延所得税资产 可抵扣的亏损 7,402,003.02 2,722,149.92 合 计 10,843,157.87 8,156,837.63 （2）暂时性差异明细情况 99 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 年末数 年初数 应收账款坏账准备 765,203.84 3,764,140.37 其他应收款坏账准备 820,114.67 3,237,793.88 预提费用 3,763,890.10 2,989,279.64 应付职工薪酬未支付 3,859,104.71 1,764,116.61 部分 可抵扣的亏损 29,608,012.08 8,248,939.16 存货跌价准备 4,713,420.16 4,713,420.16 存货摊销 -157,114.01 - 合计 43,372,631.55 24,717,689.82 10、资产减值准备明细表 本年减少数 项 目 年初数 本年计提数 年末数 转回数 转销数 合计 一、坏账准备合计 7,152,664.76 96,570.59 5,663,916.84 - 5,663,916.84 1,585,318.51 其中：应收账款 3,914,870.88 3,332.02 3,152,999.06 - 3,152,999.06 765,203.84 其他应收款 3,237,793.88 93,238.57 2,510,917.78 - 2,510,917.78 820,114.67 二、存货跌价准备合计 4,713,420.16 - - - - 4,713,420.16 其中：开发产品 4,713,420.16 - - - - 4,713,420.16 开发成本 - - - - - - 三、可供出售金融资产减值准备 - - - - - - 四、持有至到期投资减值准备 - - - - - - 五、长期股权投资减值准备 - - - - - - 六、 投资性房地产减值准备 - - - - - - 七、固定资产减值准备合计 - - - - - - 其中：房屋、建筑物 - - - - - - 机器设备 - - - - - - 八、工程物资减值准备 - - - - - - 九、在建工程减值准备 - - - - - - 十、无形资产减值准备 - - - - - - 其中：专利权 - - - - - - 商标权 - - - - - - 十一、商誉减值准备 - - - - - - 十二、其他 - - - - - - 合 计 11,866,084.92 96,570.59 5,663,916.84 - 5,663,916.84 6,298,738.67 100 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 11、短期借款 短期借款明细情况 借款类别 年末数 年初数 信用借款 1 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 4 5 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 抵押借款 - 1 8 ,5 0 0 ,0 0 0 .0 0 合 计 1 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 4 6 8 ,5 0 0 ,0 0 0 .0 0 注：（1）短期借款年末数比年初数减少 78.66%，其主要原因是本年度归还上年借款所致。 （2）公司向控股股东京能集团申请委托贷款 2 亿元人民币，京能集团委托京能集团 财务有限公司发放，贷款起讫日期为 2006 年 10 月 24 日至 2007 年 10 月 24 日，贷款年利 率为 6.48％，手续费 1.52%。 截至 2007 年 12 月 31 日，已归还贷款 1 亿元，其余的 1 亿元已经双方签订协议展期到 2008 年 10 月 23 日，贷款年利率为 7.714%。 12、应付账款 （1）应付账款明细情况 年末数 年初数 账 龄 金 额 比例 金 额 比例 1年以内 133,577,221.77 85.17% 100,397,955.84 76.99% 1至2年 5,095,757.10 3.26% 14,631,385.00 11.22% 2至3年 11,880,986.50 7.58% 10,642,385.26 8.16% 3年以上 6,272,915.74 3.99% 4,738,446.81 3.63% 合 计 156,826,881.11 100.00% 130,410,172.91 100.00% （2）应付账款年末数中无应付持本公司 5%（含 5%）以上有表决权股份的股东单位款项。 （3）应付账款年末数中包括应付其他关联方工程设计款 112,500.00 元，该项关联交 易的披露见附注九、（三）3。 （4）账龄超过 1 年的大额应付账款 101 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 报 表 日 后是 否 债权 人 名 称 金额 未 偿还 的 原 因 归还 北京 市 朝 阳区 商 业 网点 建 设 管理 处 2,700,667.00 正在 结 算 中 否 北京 建 工 一建 工 程 建设 有 限 公司 13,283,304.00 正在 结 算 中 否 江河 幕 墙 3,208,737.00 正在 结 算 中 否 津利 堡 消 防 669,593.64 正在 结 算 中 否 筑邦 建 设 公司 （ 大 兴） 508,596.00 正在 结 算 中 否 联合 发 展 投资 220,000.00 正在 结 算 中 否 天创 德 生 189,570.20 正在 结 算 中 否 合 计 20,780,467.84 13、预收款项 （1）预收款项明细情况 年末数 年初数 账 龄 金 额 比例 金 额 比例 1年以内 28,181,881.03 95.70% 128,446,218.67 29.55% 1至2年 693,856.14 2.36% 302,632,750.27 69.63% 2至3年 0.07 0.00% 3,234,610.96 0.74% 3年以上 572,738.71 1.94% 287,668.75 0.08% 合 计 29,448,475.95 100.00% 434,601,248.65 100.00% 注：预收账款年末数比年初数减少 93.22%，其主要原因是本年度安泰大厦项目和天 创科技大厦项目以及国电房地产的国典华园项目结转收入所致。 （2）预收款项年末数中无预收持本公司 5%（含 5%）以上有表决权股份的股东单位款项。 （3）账龄超过 1 年的预收款项 债权 人名称 金额 未 结转的 原因 购 房者 1,266,594.99 住 房 差 价 或 预 收 的首 付 款 （ 按 揭 未 到 账 ） 合 计 1,266,594.99 （5）预收房款 102 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 预计 竣工 时 项目名 称 年 初数 年末 数 预售 比例 间 天 创科技 大厦 30,116,885.09 10,651,455.42 2004年10月 天 创世缘 2,351,194.71 1,322,738.71 2001年4月 天 创祥馨 名居 3,062,010.00 - 2006年10月 安 泰大厦 78,433,686.00 1,735,960.00 2007年4月 国 典华园 317,726,557.00 13,569,704.00 2006年8月 合 计 431,690,332.80 27,279,858.13 14、应付职工薪酬 项 目 年初数 本年增加 本年支付 年末数 工资 881,628.59 11,212,862.13 11,056,590.68 1,037,900.04 奖金 1,747,426.55 3,859,104.71 1,747,426.55 3,859,104.71 职工福利 2,521,040.38 883,465.71 3,394,540.89 9,965.20 社会保险费 2,034,025.22 2,941,512.99 2,422,276.27 2,553,261.94 住房公积金 86,077.41 897,472.00 975,066.76 8,482.65 职工教育经费 235,461.39 213,823.58 71,739.80 377,545.17 工会经费 434,739.83 286,243.93 181,134.24 539,849.52 其他 190,354.46 - 1,538.29 188,816.17 合计 8,130,753.83 20,294,485.05 19,850,313.48 8,574,925.40 15、应交税费 103 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 税 (费 )率 期末数 期初数 增值税 17% - - 营业税 3% 、 5% 1 8 ,0 3 9 ,5 5 8 .4 7 1 0 ,8 8 1 ,4 5 0 .5 1 城市维护建设税 5% 、 7% 1 ,2 1 7 ,8 9 7 .1 3 2 3 8 ,7 6 0 .8 7 企业所得税 33% 7 3 ,0 5 9 ,4 9 5 .6 7 7 2 ,5 4 7 ,7 8 1 .1 4 个人所得税 5 1 6 ,1 4 2 .1 7 5 8 2 ,9 2 1 .1 8 教育费附加 3% 5 4 2 ,9 7 4 .7 2 3 2 6 ,4 4 3 .5 0 河道工程修建费 1 ,4 8 7 ,6 9 9 .9 1 -1 ,2 3 0 ,0 0 0 .0 0 土地增值税 3 9 ,2 3 6 ,6 3 1 .3 5 8 1 4 ,9 5 6 .9 6 土地使用税 3 3 9 ,9 5 0 .8 3 1 9 0 ,9 3 5 .8 6 房产税 1 2 ,4 6 9 .2 2 -1 ,1 7 6 .0 0 合 计 1 3 4 ,4 5 2 ,8 1 9 .4 8 8 4 ,3 5 2 ,0 7 4 .0 2 注：应交税费年末数比年初数增加 59.39%，其主要原因是国电房地产的国典大厦项 目本期预提土地增值税所致。 16、应付利息 债权人名称 年末数 年初数 京能集团财务有限公司 - 1 8 9 ,5 6 7 .4 6 贵州省基本建设投资公司 1 ,2 5 4 ,3 2 6 .3 7 1 ,0 7 7 ,3 7 1 .8 1 建设银行贵州省分行营业部 3 ,7 1 9 ,7 1 2 .3 8 3 ,1 9 9 ,5 5 4 .7 8 合 计 4 ,9 7 4 ,0 3 8 .7 5 4 ,4 6 6 ,4 9 4 .0 5 17、应付股利 投资者名称 欠付股利原因 年末数 年初数 天创科技发展有限公司 暂未支付 7,000,000.00 - 北京市天创房地产开发有限公司 暂未支付 5,000,000.00 - 国家股 暂未支付 513,015.06 513,015.06 有限售条件的流通股 暂未支付 5,698,858.13 556,472.80 无限售条件流通股 暂未支付 0.41 - 京能集团 暂未支付 102,363,041.57 102,363,041.57 北京市均豪物业管理有限责任公司 暂未支付 - 36,444.13 合计 120,574,915.17 103,468,973.56 104 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 注：应付京能集团股利 102,363,041.17 元，主要为京能集团其持有的国电房地产 90% 股权，从购本公司定向增发股份时双方确认评估基准日（2006 年 3 月 31 日）之前（含） 国电房地产形成的利润归属原股东京能集团所有，从而形成对其的股利。 18、其他应付款 （1）其他应付款明细情况 债权 人名称 期 末数 性 质（ 或内容 ） 北 京天汇 成房 地产开 发有限 公司 43,841,776.83 往来 款 北 京天创 房地 产开发 有限公 司 19,901,072.00 往来 款 北 京绿都 源房 地产开 发有限 公司 10,000,000.00 往来 款 北 京首都 创业 集团有 限公司 9,337,426.84 往来 款 代 收客户 契税 5,393,428.10 代收 款项 北 京戴德 梁行 物业管 理公司 4,239,780.20 销售 代理费 客 户购房 定金 3,826,622.46 定金 北 京金创 卓越 房地产 经纪有 限公 司 3,682,497.00 销售 代理费 代 收维修 基金 2,776,699.81 代收 款项 取 暖费 2,532,555.79 取暖 费 代 交费 1,238,518.00 代交 款项 代 收车位 费 1,113,445.54 代收 款项 其他 4,401,503.71 往来 款 合 计 112,285,326.28 注：其他应付款年末数比年初数减少 38.61%，其主要原因是本年度归还北京天创房 地产开发有限公司往来款 44,406,958.07 元。 （2）其他应付款年末数中无应付持本公司 5%（含 5%）以上有表决权股份的股东单位款 项。 （3）其他应付款年末数中包括应付其他关联方往来款 63,742,848.83 元，该项关联 交易的披露见附注九、（三）3。 （4）账龄超过 1 年的大额其他应付款 报表日 后是 否 债权 人名 称 金额 未 偿还 的原因 归还 北京天 汇成 房地产 开发 有限公 司 43,841,776.83 暂未 归还 否 北京市 天创 房地产 开发 有限公 司 17,738,908.12 暂未 归还 否 北京首 都创 业集团 有限 公司 9,337,426.84 暂未 归还 否 合 计 70,918,111.79 105 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （5）大额的其他应付款 债权 人名称 期 末数 性 质（ 或内容 ） 北 京天汇 成房 地产开 发有限 公司 43,841,776.83 往来 款 北 京市天 创房 地产开 发有限 公司 19,901,072.00 往来 款 北 京绿都 源房 地产开 发有限 公司 10,000,000.00 往来 款 北 京首都 创业 集团有 限公司 9,337,426.84 往来 款 代 收客户 契税 5,393,428.10 代收 款项 北 京戴德 梁行 物业管 理公司 4,239,780.20 销售 代理费 客 户购房 定金 3,826,622.46 定金 北 京金创 卓越 房地产 经纪有 限公 司 3,682,497.00 销售 代理费 代 收维修 基金 2,776,699.81 代收 款项 取 暖费 2,532,555.79 取暖 费 代 交费 1,238,518.00 代交 款项 代 收车位 费 1,113,445.54 代收 款项 合 计 107,883,822.57 19、一年内到期的非流动负债 （1）一年内到期的长期负债明细情况 项 目 年末数 年初数 一年内到期的长期借款 1 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 合 计 - 1 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 （2）一年内到期的长期借款 贷款单位 币种 借款条件 年末数 年初数 中国农业银行石景山支行 人民币 抵押贷款 - 100,000,000.00 合 计 - 100,000,000.00 20、长期借款 106 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 贷款单位 币种 借款条件 年末数 年初数 贵州省基本建设投资公司 人民币 拨改贷 1,000,000.00 1,000,000.00 建设银行贵州省分行营业部 人民币 拨改贷 2,050,000.00 2,050,000.00 合 计 3,050,000.00 3,050,000.00 注：（1）贵州省基本建设投资公司的贷款是由建设银行贵州省分行营业部划至该公 司管理的。 （2）建设银行借款系拨改贷形成的，已逾期；该贷款为公司改制时划入的款项。 21、股本 年初数 本年增减变动(+、-) 年末数 项 目 金额 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 金额 比例 一、有限售条件股份 1.国家持股 46,133,336.00 35.85% 39,000,000.00 42,677,095.00 - 220,854.00 81,897,949.00 128,031,285.00 45.23% 2.国有法人持股 13,674,375.00 10.62% - - - -13,674,375.00 -13,674,375.00 - 0.00% 3.其他内资持股 13,128,516.00 10.20% 21,000,000.00 11,326,825.00 - -11,477,930.00 20,848,895.00 33,977,411.00 12.01% 其中：境内法人持股 13,122,289.00 10.20% 21,000,000.00 11,323,712.00 - -11,507,039.00 20,816,673.00 33,938,962.00 12.00% 境内自然人持股 6,227.00 0.00% - 3,113.00 - 29,109.00 32,222.00 38,449.00 0.01% 4.外资持股 - 0.00% - - - - - - 0.00% 其中：境外法人持股 - 0.00% - - - - - - 0.00% 境外自然人持股 - 0.00% - - - - - - 0.00% 有限售条件股份合计 72,936,227.00 56.67% 60,000,000.00 54,003,920.00 - -24,931,451.00 89,072,469.00 162,008,696.00 57.24% 二、无限售条件股份 1.人民币普通股 55,763,773.00 43.33% - 40,346,080.00 - 24,931,451.00 65,277,531.00 121,041,304.00 42.76% 2.境内上市的外资股 - 0.00% - - - - - - 0.00% 3.境外上市的外资股 - 0.00% - - - - - - 0.00% 4.其他 - 0.00% - - - - - - 0.00% 无限售条件股份合计 55,763,773.00 43.33% - 40,346,080.00 - 24,931,451.00 65,277,531.00 121,041,304.00 42.76% 三、股份总数 128,700,000.00 100.00% 60,000,000.00 94,350,000.00 - - 154,350,000.00 283,050,000.00 100.00% 注： （1）经中国证监会《关于核准天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》(证 监发行字[2007]51 号文)的核准,公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸集团有限 公司、浙江天圣控股集团有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、 无锡市宝联投资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格 7.00 元/ 股，其中京能集团认购 3,900 万股，其他机构投资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，本次非公开发行股票后公司总股本由 12,870 万元增加至 18,870 万元。此次增资已 经由中瑞华恒信会计师事务所审验，并于 2007 年 6 月出具中瑞华恒信验字[2007]第 2048 号验资报告。 107 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （2）经 2007 年 4 月 16 日召开的 2006 年年度股东大会审议，通过了本公司 2006 年 度利润分配方案。以总股本 18,870 万股为基数，用未分配利润分红派息，每股送 0.5 股， 税前每股派发现金 0.06 元人民币。公司总股本已由 18,870 万股扩充至 28,305 万股。此 次增资已经由中瑞华恒信会计师事务所审验，并于 2007 年 7 月出具中瑞华恒信验字[2007] 第 2063 号验资报告。 22、资本公积 项 目 年初数 本年增加 本年减少 年末数 资本溢价 4,106,633.00 259,222,279.73 - 263,328,912.73 其他资本公积 79,561,362.05 229,320.90 76,282,814.43 3,507,868.52 合 计 83,667,995.05 259,451,600.63 76,282,814.43 266,836,781.25 注：（1）“资本溢价”本年增加数的说明：经中国证监会《关于核准北京天创置业 股份有限公司非公开发行股票的通知》(证监发行字[2007]51 号文)的核准,公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸集团有限公司、浙江天圣控股集团有限公司、上海华询 资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、无锡市宝联投资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格 7.00 元/股，其中京能集团认购 3,900 万股，其他机 构投资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，扣除 765 万元的发行费用，募集资 金净额 41,235 万元，其中现金 242,913,985.19 元，非货币资产（京能集团持有国电房地 产 90%的股权）169,436,014.81 元。由于京能集团以其持有的国电房地产 90%的股权认购 本公司股份，属于同一控制下企业合并，根据《企业会计准则第 20 号-企业合并》的有关 规定，本公司共计确认资本溢价 259,222,279.73 元。 （2）“其他资本公积”本年增加数的说明：2007 年国电房地产收到财政奖励款，按 规定计入资本公积，本公司合并财务报表时根据持股比例确认国电房地产资本公积的增加 数，导致合并财务报表资本公积增加 229,320.90 元。 （3）“其他资本公积”本年减少数的说明：根据《企业会计准则第 20 号-企业合并》 和《企业会计准则第 33 号-合并财务报表》的有关规定，冲减调整原已确认的国电房地产 的净资产 76,282,814.43 元。 23、盈余公积 项 目 年初数 本年增加 本年减少 年末数 法定盈余公积 4,304,239.85 7,227,886.40 11,532,126.25 合 计 4,304,239.85 7,227,886.40 11,532,126.25 108 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 注：法定盈余公积增加数均为本年度计提数。 24、未分配利润 项 目 本年数 上年数 上年年末余额 88,169,195.42 72,941,978.54 加:会计政策变更 50,538,934.38 68,858,809.99 前期差错更正 - - 本年年初余额 138,708,129.80 141,800,788.53 加:合并净利润 158,517,507.56 106,910,461.64 盈余公积弥补亏损 - - 其他转入 - - 减:提取法定盈余公积 7,227,886.40 -7,666,542.25 提取任意盈余公积 - - 对股东的分配 105,672,000.00 99,869,142.37 少数股东损益 23,937,674.25 17,800,520.25 本年年末余额 160,388,076.71 138,708,129.80 注：（1）本公司法定盈余公积按照税后利润的 10%提取； （2）“会计政策变更”的说明： 1 本年度由于执行新企业会计准则不再按照母公司持股比例补提子公司的盈余公 ○ 积，由此调增年初未分配利润 30,718,589.80 元； 2 按照新的企业会计准则，对子公司长期股权投资由权益法核算改为成本法核算， ○ 由此调减以前年度计提的法定盈余公积 23,719,667.59 元，导致年初未分配利润增加 23,719,667.59 元； 3 按新的企业会计准则，对于同一控制下形成的股权投资差额调入资本公积，恢复 ○ 初始投资成本，导致减少年初未分配利润 6,060,493.75 元； 4 本年度按照新会计准则要求采用资产负债表债务法核算所得税。该项会计政策变 ○ 更采用追溯调整法，由此调增年初未分配利润 7,452,161.73 元。 5 抵消产生的差异 16388 ○ （3）“对股东的分配”的说明： 109 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 1 根据公司 2006 年度股东大会通过的利润分配方案，本公司向全体股东派发现金股 ○ 利，每 10 股送 5 股，税前每 10 股派发现金 0.60 元人民币；每股送 0.5 股，税前每股派 发现金 0.06 元人民币共计 105,672,000.00 元； 2 根据国电房地产 2006 年度股东大会通过的利润分配方案，国电房地产分配股利 ○ 106,675,713.75 元，归属于母公司的股利分配金额 99,869,142.37 元。 25、营业收入和营业成本 （1）主营业务收入与其他业务收入 项 目 本年数 上年数 主营业务收入 1,378,545,752.31 839,891,245.23 其他业务收入 21,953,386.64 4,629,273.73 营业收入合计 1,400,499,138.95 844,520,518.96 主营业务成本 945,497,651.86 566,349,434.50 其他业务成本 5,028,805.08 58,232.75 营业成本合计 950,526,456.94 566,407,667.25 （2）各业务分部主营业务收入、主营业务成本和毛利 本年数 业务分部 主营业务收入 主营业务成本 毛利 商品房销售 1,373,838,912.11 945,457,961.53 428,380,950.58 物业管理费 4,706,840.20 - 4,706,840.20 小 计 1,378,545,752.31 945,457,961.53 433,087,790.78 减：公司内各分部抵销数 - -39,690.33 39,690.33 合 计 1,378,545,752.31 945,497,651.86 433,048,100.45 （续） 上年数 业务分部 主营业务收入 主营业务成本 毛利 商品房销售 835,281,411.38 565,848,471.97 269,432,939.41 物业管理费 4,609,833.85 - 4,609,833.85 小 计 839,891,245.23 565,848,471.97 274,042,773.26 减：公司内各分部抵销数 - -500,962.53 500,962.53 合 计 839,891,245.23 566,349,434.50 273,541,810.73 110 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （3）各地区主营业务收入、主营业务成本和毛利 本年数 地区名称 主营业务收入 主营业务成本 毛利 北京市 1,378,545,752.31 945,457,961.53 433,087,790.78 境内小计 1,378,545,752.31 945,457,961.53 433,087,790.78 境外小计 - - - 合 计 1,378,545,752.31 945,457,961.53 433,087,790.78 减：公司内各地区抵销数 - -39,690.33 39,690.33 总 计 1,378,545,752.31 945,497,651.86 433,048,100.45 （续） 上年数 地区名称 主营业务收入 主营业务成本 毛利 北京市 839,891,245.23 565,848,471.97 274,042,773.26 境内小计 839,891,245.23 565,848,471.97 274,042,773.26 境外小计 - - - 合 计 839,891,245.23 565,848,471.97 274,042,773.26 减：公司内各地区抵销数 - -500,962.53 500,962.53 总 计 839,891,245.23 566,349,434.50 273,541,810.73 注：营业收入 2007 年度发生数比 2006 年度发生数增加 65.83%,其主要原因是安泰大 厦、国典大厦及天创科技大厦项目等销售比上年增加所致；营业成本 2007 年度发生数为 950,526,456.94 元，比 2006 年度发生数 566,407,667.25 元增加 67.82%，其主要原因是 安泰大厦、国典大厦、天创世缘和天创科技大厦四个项目本年度销售所致。 （4）2007 年度公司前五名客户销售的收入总额为 691,857,800.00 元，占公司全部 销售收入的比例为 49.40%。 （5）分商品房项目列示 111 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项目名称 本年数 上年数 天创科技大厦 176,128,346.09 154,558,672.06 魏家综合楼 50,000,000.00 84,088,225.47 天创世缘 26,092,163.72 2,131,819.69 天创祥馨名居 3,277,967.79 162,327,281.00 安泰大厦 277,133,726.21 - 国典华园 358,264,508.30 432,175,413.16 国典大厦 500,000,000.00 - 合 计 1,390,896,712.11 835,281,411.38 26、营业税金及附加 本年数 上年数 项 目 计缴标准 金额 计缴标准 金额 营业税 5.00% 70,085,571.77 5.00% 41,771,260.72 城建税 7.00% 5,095,406.44 7.00% 2,681,649.93 资源税 - - - - 教育费附加 3.00% 2,063,428.91 3.00% 1,254,884.82 土地增值税 - 46,524,036.07 - - 合计 123,768,443.19 45,707,795.47 注：营业税金及附加 2007 年度发生数比 2006 年度发生数增加 170.78%,其主要原因 是：（1）国典大厦销售本期计提土地增资税 39,236,631.35 元；（2）安泰大厦、国典大 厦、天创世缘和天创科技大厦四个项目本年度销售计提的营业税增加。 27、销售费用 销售费用 2007 年度发生数为 30,909,677.74 元，比 2006 年度发生数 27,520,099.83 元增加 12.32%,其主要原因是销售代理费增加等原因所致，其中：国电房地产销售代理费 增加 5,890,000.00 元。 28、管理费用 管理费用 2007 年度发生数为 32,149,488.06 元，比 2006 年度发生数 30,094,734.12 元增加 6.83%，其主要原因是职工工资及劳动保险费增加所致。 29、财务费用 112 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 本年数 上年数 利息支出 23,746,435.56 14,013,044.65 减：利息收入 1,514,660.16 2,294,327.02 汇兑损失 - - 减：汇兑收入 - - 手续费 2,679,342.97 771,288.82 其他 - - 合 计 24,911,118.37 12,490,006.45 注：财务费用 2007 年度发生数比 2006 年度发生数增加 99.45%,其主要原因是本年度 支付京能集团委托贷款利息所致。 30、资产减值损失 项 目 本年数 上年数 坏账损失 -5,567,346.25 1,936,250.49 存货跌价损失 - 4,713,420.16 合 计 -5,567,346.25 6,649,670.65 31、投资收益 被投资单位名称 本年数 上年数 北京天元港房地产开发有限公司 - -216,620.25 北京天汇成房地产开发有限公司 -861,376.57 2,824,133.50 安泰达房地产开发有限责任公司 -619,312.55 -203,977.32 合 计 -1,480,689.12 2,403,535.93 注：（1）投资收益 2007 年度发生数比 2006 年度发生数减少 161.60%,其主要原因是 北京天汇房地产开发有限公司 2007 年亏损，本公司按权益法核算，导致投资收益减少。 （2）本公司投资收益汇回不存在重大限制。 32、营业外收入 项 目 本年数 上年数 非流动资产处置利得 3,840.00 - 其中:固定资产处置利得 3,840.00 - 其他 1,186,727.83 37,019.00 合 计 1,190,567.83 37,019.00 注：营业外收入 2007 年度发生数比 2006 年度发生数增加 31.16 倍,其主要原因是天 创世缘今年将无需支付的款项转入营业外收入所致。 33、营业外支出 113 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 本年数 上年数 非流动资产处置损失 246,633.78 44,273.42 其中:固定资产处置损失 246,633.78 44,273.42 公益性捐赠支出 10,000.00 - 其他 287.14 5,000.00 合 计 256,920.92 49,273.42 34、所得税费用 （1）所得税费用（收益）的组成 项 目 本年数 上年数 当期所得税费用 87,423,071.37 58,583,526.79 递延所得税费用 -2,686,320.24 -7,452,161.73 合 计 84,736,751.13 51,131,365.06 （2）所得税费用（收益）与会计利润的关系 项 目 本年数 上年数 会计利润总额 243,254,258.69 158,041,826.70 加:应纳税所得额调整数 21,664,139.39 19,484,012.06 应纳税所得额 264,918,398.08 177,525,838.76 当期所得税费用 87,423,071.37 58,583,526.79 递延所得税费用 -2,686,320.24 -7,452,161.73 其中:递延所得税资产本年增减变动额(不含直接计入 2,686,320.24 7,452,161.73 所有者权益的变动额) 递延所得税负债本年增减变动额(不含直接计入所 - - 有者权益的变动额) 所得税费用合计 84,736,751.13 51,131,365.06 35、基本每股收益和稀释每股收益 项 目 本年度 上年度 基本每股收益 0.48 0.34 稀释每股收益 0.48 0.34 注：（1）基本每股收益的计算 基本每股收益=归属于普通股股东的净利润÷发行在外的普通股加权平均数 发行在外的普通股加权平均数=S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk 其中，S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份 数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 114 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。 （2）稀释每股收益的计算 稀释每股收益=[归属于普通股股东的净利润+（已确认为费用的稀释性潜在普通股利 息－转换费用）×（1-所得税率）]/（S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk+认股权证、股份 期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数） 其中，S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份 数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。 （3）本公司根据新会计准则的有关规定，计算每股收益时，将京能集团 2007 年认购 的股份数 3900 万股，分别计入 2007 年度和 2006 年度股本变动表中，且权数为 1。 36、收到其他与经营活动有关的现金 本公司“收到其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下： 项 目 本年数 上年数 客户押金定金及契税 9,088,689.60 14,240,061.33 项目转让补偿款 - 11,170,000.00 取暖费 5,224,229.74 5,708,299.36 车位费 1,352,034.00 1,015,200.00 电费 1,009,098.05 769,097.62 维修基金 - 3,191,976.00 往来款 - 2,181,049.08 收到中装公司补偿款 5,000,000.00 - 合 计 21,674,051.39 38,275,683.39 37、支付其他与经营活动有关的现金 本公司“支付其他与经营活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下： 115 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 本年数 上年数 往来款 114,012,047.12 30,224,749.79 契税 11,495,117.99 15,109,869.29 取暖费 5,529,631.60 5,223,646.26 销售代理费 4,825,712.69 8,367,830.59 办公费 1,057,203.77 4,624,803.30 电费 1,216,881.40 - 广告宣传费 - 4,782,724.00 社会中介机构服务费 - 2,755,000.00 空房物业费 - 2,500,000.00 合 计 138,136,594.57 73,588,623.23 38、支付其他与筹资活动有关的现金 本公司“支付其他与筹资活动有关的现金”中价值较大的项目列示如下： 项 目 本年数 上年数 委托贷款手续费 1,500,000.00 3,040,000.00 合 计 1,500,000.00 3,040,000.00 39、现金流量表补充资料 （1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息 116 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 本年数 上年数 1、将净利润调节为经营活动现金流 量： 净利润 158,517,507.56 106,910,461.64 加：资产减值准备 -5,567,346.25 6,649,670.65 固定资产折旧 1,980,926.41 1,617,086.43 无形资产摊销 38,612.79 52,098.30 长期待摊费用摊销 244,916.52 88,919.25 处置固定资产、无形资产和其他 长期资产的损失（收益以“－ ”号 242,793.78 44,273.42 填列） 固定资产报废损失（收益以“－ - - ”号填列） 公允价值变动损失（收益以“－ - - ”号填列） 财务费用（收益以“－”号填 23,746,435.56 14,013,044.65 列） 投资损失（收益以“－”号填 -1,480,689.12 -2,403,535.93 列） 递延所得税资产减少（增加以“ -2,686,320.24 -7,452,161.73 －”号填列） 递延所得税负债增加（减少以“ - - －”号填列） 存货的减少（增加以“－”号填 709,224,341.17 355,365,625.29 列） 经营性应收项目的减少（增加以 -272,731,250.60 -271,554,798.23 “－”号填列） 经营性应付项目的增加（减少以 -379,019,107.51 -437,592,534.09 “－”号填列） 其他 经营活动产生的现金流量净额 232,510,820.07 -234,261,850.35 2、不涉及现金收支的重大投资和筹 - 资活动： 债务转为资本 - - 一年内到期的可转换公司债券 - - 融资租入固定资产 - - 3、现金及现金等价物净变动情况： 现金的期末余额 142,993,832.48 175,262,732.94 减：现金的期初余额 175,262,732.94 369,010,875.19 加：现金等价物的期末余额 - - 减：现金等价物的期初余额 - - 现金及现金等价物净增加额 -32,268,900.46 -193,748,142.25 117 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （2）现金及现金等价物的信息 项 目 本年数 上年数 一、现金 142,993,832.48 175,262,732.94 其中：库存现金 239,921.86 203,820.54 可随时用于支付的银行存款 142,753,910.62 175,058,912.40 可随时用于支付的其他货币资金 - - 二、现金等价物 - - 其中：三个月内到期的债券投资 - - 三、期末现金及现金等价物余额 142,993,832.48 175,262,732.94 其中：母公司或集团内子公司使用受限制 - - 的现金和现金等价物 八、母公司财务报表主要项目注释 1、其他应收款 （1）按类别列示其他应收款明细情况 年末数 项 目 余 额 比例 坏账准备 净额 单项金额重大的其他应收款 96,915,371.62 99.04% 794,364.64 96,121,006.98 单项金额不重大但按信用风险特征组合 - - - - 后该组合的风险较大的其他应收款 其他不重大其他应收款 937,893.98 0.96% 473,053.41 464,840.57 合 计 97,853,265.60 100.00% 1,267,418.05 96,585,847.55 年初数 项 目 余 额 比例 坏账准备 净额 单项金额重大的其他应收款 132,788,061.54 99.62% 2,655,761.23 130,132,300.31 单项金额不重大但按信用风险特征组 - - - - 合后该组合的风险较大的其他应收款 其他不重大其他应收款 505,103.77 0.38% 479,167.76 25,936.01 合 计 133,293,165.31 100.00% 3,134,928.99 130,158,236.32 注： 单项金额重大的其他应收款坏账准备按照账龄分析法计提，详细见附注四、7 之说 明。 （2）按账龄列示其他应收款明细情况 118 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 年 末 数 年 初 数 坏账 坏账 账 龄 准备 准备 金 额 比例 坏账准备 金 额 比例 坏账准备 计提 计提 比例 比例 1年以内 81,492,919.35 83.28% - - 62,034,055.11 46.54% 5% 1,240,681.10 1至2年 15,887,292.84 16.24% 5% 794,364.64 19,600,029.29 14.70% 10% 392,175.31 2至3年 - - 15% - 51,157,707.64 38.38% 15% 1,023,355.20 3至4年 - - 25% - 28,319.86 0.03% 20% 5,663.97 4至5年 - - 50% - - 50% - 5年以上 473,053.41 0.48% 100% 473,053.41 473,053.41 0.35% 100% 473,053.41 合 计 97,853,265.60 100.00% - 1,267,418.05 133,293,165.31 100.00% - 3,134,928.99 注：按本公司的会计政策 1 年以上的纳入合并范围内的控股子公司之间应收款项按 2%计 提坏账准备。本期对子公司天创世缘 1-2 年 39,718,232.11 元，按 2%计提了 794,364.64 元坏账准备。 （3）其他应收款期末欠款前五名明细情况 占其他应收款 债务人名称 金额 账龄 总额的比例 天创世缘 57,197,139.51 58.45% 1年 以 内 天创世缘 39,718,232.11 40.59% 1-2年 宁夏京能房地产开发有限公司 365,545.57 0.37% 1年 以 内 贵州华联进出口公司 238,033.40 0.24% 5年 以 上 煤 业 公 司 -刘 永 明 235,020.01 0.24% 5年 以 上 合 计 97,753,970.60 99.89% （4）金额较大的其他应收款明细情况 款项性质（或内 债务人名称 金额 比例 容） 天创世缘 96,915,371.62 99.05% 往来款 宁夏京能房地产开发有限公司 365,545.57 0.37% 往来款 贵州华联进出口公司 238,033.40 0.24% 往来款 煤 业 公 司 -刘 永 明 235,020.01 0.24% 往来款 内蒙古京能房地产开发有限公司 99,295.00 0.10% 往来款 合 计 97,853,265.60 100.00% （5）其他应收款年末数包括应收关联方的款项 97,380,212.19 元，占其他应收款总 额的比例为 99.52%。 119 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 （6）其他应收款年末数中无持本公司 5%（含 5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。 （7）对于账龄四至五年的其他应收款，因债务人财务状况及现金流量情况不佳、欠 款时间比较长等原因，预计损失在 50%左右，故按 50%计提坏账准备；对于账龄五年以上 的其他应收款，因债务人资不抵债、欠款单位无法联系、欠款时间太长等原因，极有可能 导致欠款无法收回，故全额计提坏账准备。 2、长期股权投资 （1）长期股权投资明细情况 项 目 年初数 本年增加 本年减少 年末数 对子公司投资 97,872,078.23 85,808,294.54 - 183,680,372.77 对合营企业投资 - - - - 对联营企业投资 38,511,337.25 - 861,376.57 37,649,960.68 对其他企业的投资 3,600,000.00 3,600,000.00 减：长期股权投资减值准备 - - - - 合 计 139,983,415.48 85,808,294.54 861,376.57 224,930,333.45 （2）对联营企业投资的明细情况 被投资单位名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数 注册地 业务性质 联营企业 北京天汇成房地产 房地产开 38,511,337.25 - 861,376.57 37,649,960.68 北京市 开发有限公司 发 合 计 38,511,337.25 - 861,376.57 37,649,960.68 （续） 本公司在 本年 本公 被投资单 年末净资产总 营业 被投资单位名称 司持股 本年净利润 位表决权 额 收入 比例 比例 总额 联营企业 北京天汇成房地产开发有限公司 36.37% 36.37% 99,760,229.19 - -2,368,371.10 合计 99,760,229.19 -2,368,371.10 （3）按权益法核算的长期股权投资 120 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 本年追加 投资额 分得 被投资单位名 初始投资金 被投资单位 年初数 （减本年 现金 年末数 称 额 权益增减数 股权出让 红利 额） 北京天汇成房地 40,000,000.00 38,511,337.25 - -861,376.57 - 37,649,960.68 产开发有限公司 合 计 40,000,000.00 38,511,337.25 - -861,376.57 - 37,649,960.68 （4）按成本法核算的长期股权投资 本年 被投资单位名称 初始投资金额 年初数 本年增加 年末数 减少 天科创业 11,426,602.06 11,426,602.06 - - 11,426,602.06 天创世缘 55,427,231.83 55,427,231.83 - - 55,427,231.83 天创维嘉 23,038,244.34 23,038,244.34 - - 23,038,244.34 国电房地产 76,308,294.54 - 76,308,294.54 - 76,308,294.54 安泰达房地产 7,980,000.00 7,980,000.00 - - 7,980,000.00 宁夏京能房地产 9,500,000.00 - 9,500,000.00 - 9,500,000.00 中国光大银行 3,600,000.00 3,600,000.00 - - 3,600,000.00 合 计 187,280,372.77 101,472,078.23 85,808,294.54 - 187,280,372.77 （5）本公司长期股权投资无账面价值高于可收回金额的情况。 3、投资收益 被投资单位名称 本年数 上年数 北京天汇成房地产开发有限公司 -861,376.57 2,824,133.50 北京天科创业科技有限公司 63,000,000.00 - 北京天创世缘房地产开发有限公司 45,000,000.00 - 合 计 107,138,623.43 2,824,133.50 注：（1）投资收益 2007 年度发生数比 2006 年度发生数增加 36.945 倍,其主要原因是： 依据财政部关于印发的《企业会计准则解释第 1 号》的有关规定(财会[2007]14 号)中“企 业在首次执行日以前已经持有的对子公司长期股权投资，应在首次执行日进行追溯调整， 视同该子公司自最初即采用成本法核算。执行新会计准则后，应当按照子公司宣告分派现 金股利或利润中应分得的部分，确认投资收益，”。由于本年度天创世缘和天科创业分别 分配了对于母公司的股利，所以导致投资收益增加。 （2）本公司投资收益汇回不存在重大限制。 4、资产减值准备明细表 121 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 本年减少数 项 目 年初数 本年计提数 年末数 转回数 转销数 合计 一、坏账准备合计 3,134,928.99 - 1,867,510.94 - 1,867,510.94 1,267,418.05 其中：应收账款 - - - - - 其他应收款 3,134,928.99 - 1,867,510.94 - 1,867,510.94 1,267,418.05 二、存货跌价准备合计 - - - - - - 其中：库存商品 - - - - - - 原材料 - - - - - - 三、可供出售金融资产减值 - - - - - - 准备 四、持有至到期投资减值准 - - - - - - 备 五、长期股权投资减值准备 - - - - - - 六、 投资性房地产减值准备 - - - - - - 七、固定资产减值准备合计 - - - - - - 其中：房屋、建筑物 - - - - - - 机器设备 - - - - - - 八、工程物资减值准备 - - - - - - 九、在建工程减值准备 - - - - - - 十、无形资产减值准备 - - - - - - 其中：专利权 - - - - - - 商标权 - - - - - - 十一、商誉减值准备 - - - - - - 十二、其他 - - - - - - 合 计 3,134,928.99 - 1,867,510.94 - 1,867,510.94 1,267,418.05 5、现金流量表补充资料 （1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息 122 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 本年数 上年数 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 90,832,659.25 -3,509,947.53 加：资产减值准备 -1,867,510.94 -3,912,476.45 固定资产折旧 189,777.56 76,855.44 无形资产摊销 1,260.00 5,750.00 长期待摊费用摊销 - - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益 191,383.96 44,751.58 以“－ ”号填列） 固定资产报废损失（收益以“－”号填列） - - 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - - 财务费用（收益以“－”号填列） 12,542,735.90 8,467,743.97 投资损失（收益以“－”号填列） -107,138,623.43 -2,824,133.50 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -4,144,790.22 -1,248,423.51 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - - 存货的减少（增加以“－”号填列） - 1,900.00 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -274,384,643.28 39,094,783.42 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 148,542,514.48 -112,403,065.82 其他 - - 经营活动产生的现金流量净额 -135,235,236.72 -76,206,262.40 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 - - 一年内到期的可转换公司债券 - - 融资租入固定资产 - - 3、现金及现金等价物净变动情况： 现金的期末余额 3,054,833.51 40,431,830.43 减：现金的期初余额 40,431,830.43 35,110,439.76 加：现金等价物的期末余额 - - 减：现金等价物的期初余额 - - 现金及现金等价物净增加额 -37,376,996.92 5,321,390.67 （2）当期取得子公司及其他营业单位的有关信息 123 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 项 目 本年数 上年数 取得子 公司 及其 他营 业单 位有 关信 息: 1．取得子公司及其他营业单位的 178,936,014.81 178,936,014.81 价格 2．取得子公司及其他营业单位支 - 付的现金和现金等价物 减：取得子公司的现金和现金 - - 等价物 3．取得子公司及其他营业单位支 - - 付的现金净额 4．取得子公司的净资产 85,311,586.87 59,319,658.22 其中：流动资产 568,383,687.85 831,206,108.45 非流动资产 25,623,902.53 25,202,422.62 流动负债 508,696,003.51 797,088,872.85 非流动负债 - - （3）现金及现金等价物的信息 项 目 本年数 上年数 一、现金 3,054,833.51 40,431,830.43 其中：库存现金 49,245.86 20,791.97 可随时用于支付的银行存款 3,005,587.65 40,411,038.46 可随时用于支付的其他货币资金 - - 二、现金等价物 - - 其中：三个月内到期的债券投资 - - 三、期末现金及现金等价物余额 3,054,833.51 40,431,830.43 其中：母公司或集团内子公司使用受限制 - - 的现金和现金等价物 九、 关联方关系及其交易 （一）关联方关系 1、关联方的认定标准 本公司对关联方的认定标准为：一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响， 以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。 2、本公司的母公司 124 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 对本公 对本公司的 母公司名称 组织机构代码 注册地 业务性质 注册资本 司的持 表决权比例 股比例 自主选择经营 范围，法律、 京能集团 769355935 北京市 行政法规、国 8,800,000,000.00 45.23% 45.23% 务院决定禁止 的不得经营。 3、本公司的子公司 本公司合 本公司合计 组织机构代 子公司名称 注册地 业务性质 注册资本 计持股比 享有的表决 码 例 权比例 天科创业 802087101 北京市 房地产开发等 10,000,000.00 90.00% 90.00% 天创维嘉 739394175 北京市 房地产开发等 48,685,500.00 51.00% 51.00% 天创世缘 726340418 北京市 房地产开发等 60,000,000.00 90.00% 90.00% 安泰达 700346117 北京市 房地产开发等 10,500,000.00 76.00% 76.00% 国电房地产 633694567 北京市 房地产开发等 60,000,000.00 90.00% 90.00% 宁夏京能房地 79994073X 银川市 房地产开发等 100,000,000.00 95.00% 95.00% 产 内蒙古京能房 呼和浩特 664057907 房地产开发等 10,000,000.00 100.00% 100.00% 地产 市 北京市治平物 业管理有限责 743308727 北京市 物业管理等 1,000,000.00 51.00% 51.00% 任公司 4、不存在控制关系的关联方 关联方名称 组织机构代码 与本公司关系 北京市天创房地产开发有限公司 101310032 受同一控股股东控制 北京天汇成房地产开发有限公司 700236946 联营企业 京能集团财务有限公司 117662892 受同一控股股东控制 （二）定价政策 1、本公司销售商品给关联方，销售价格是在市场价格（或公允价值）的基础上确定 的。 2、本公司与关联方之间相互提供劳务的定价，是以市场价格（或公允价值）为基础， 本着公平、合理的原则，由交易双方共同协商确定的。 125 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 3、本公司与关联方之间相互占用资金，收取资金使用费的标准为：根据资金占用额、 占用时间及市场利率计算确定。 （三）关联方交易 1、提供或接受资金 （1）公司向控股股东京能集团申请委托贷款 2 亿元人民币，京能集团委托京能集团财 务有限公司发放，贷款起讫日期为 2006 年 10 月 24 日至 2007 年 10 月 24 日，贷款年利率 为 6.48％，手续费 1.52%。 截至 2007 年 12 月 31 日，已归还贷款 1 亿元，其余的 1 亿元 已经双方签订协议展期到 2008 年 10 月 23 日，贷款年利率为 7.714%。本年度应计利息支 出金额 12,294,811.11 元，支付贷款手续费金额 1,500,000.00 元。 （2）国电房地产向京能集团财务有限公司申请贷款 3 亿元人民币，京能集团委托京能 集团财务有限公司发放。其中 50,000,000.00 元的贷款起讫日期为 2007 年月 4 月 23 日至 2007 年 10 月 22 日，贷款年利率为 7.371％， 另 250,000,000.00 元的贷款起讫日期为 2007 年 9 月 17 日至 2007 年 12 月 17 日，贷款年利率为 8.071％。截至 2007 年 12 月 31 日， 已归还贷款，本年度国电房地产支付利息 16,453,450.00 元。 2、关键管理人员薪酬 本年度公司关键管理人员在公司领取薪酬总额为 171.09 万元，其中前 3 名关键管理 人员领取报酬总额为 100.97 万元。公司董事及高级管理人员 2007 年度薪酬在 10 万元以 上的 6 人。 3、关联方应收应付款项余额 126 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 是否取 项 目 年末数 年初数 条款和条件 得或提 供担保 预付款项 京能集团财务有限公司 1,125,000.00 否 合计 1,125,000.00 - 应付账款 北京北大天创信息技术有限公司 112,500.00 112,500.00 否 合 计 112,500.00 112,500.00 其他应付款 北京市天创房地产开发有限公司 19,901,072.00 64,308,030.07 否 北京天汇成房地产开发有限公司 43,841,776.83 43,841,776.83 否 北京天元港房地产开发有限公司 - 4,582,726.28 否 合计 63,742,848.83 112,732,533.18 4、其他关联交易事项 （1）公司与京能财务签署的《金融服务框架协议》，与其进行金融合作，按照其提供 的服务，服务内容可能包括：存款业务、贷款业务、转账结算服务、委托贷款、财务和融 资顾问等其他金融服务。提供服务的收费标准以市场公允价格为基础。本公司 2007 年末 在京能集团财务有限公司存款余额 5,169.30 万元，2007 年度在京能集团财务公司的利息 收入为 30.42 元。 (2)本公司的控股子公司占用天创公司资金，安泰达支付资金占用费 2,162,163.90 元；天创世缘支付资金占用费 651.49 元；天创维嘉支付资金占用费 143,910.64 元。 5、重要的关联合同与协议 见附注九、（三）.1。 十、 资产证券化业务的会计处理 无 十一、 股份支付 无 十二、 或有事项 截至 2007 年 12 月 31 日，本公司的控股子公司天创世缘为商品房承购人提供住宅按 揭阶段性担保约为 10,187.58 万元（系天创世缘以其向北京首创出售的所有商业用房作为 抵押，为北京首创在中信实业银行奥运村支行的贷款提供担保）；天科创业为商品房承购 人提供写字楼按揭阶段性担保约为 9,133.61 万元；安泰达为商品房承购人提供写字楼按 揭阶段性担保约为 6,234.10 万元，上述阶段性担保不包含国电房地产住宅项目的阶段性 127 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 担保金额。阶段性担保是商品房承购人在其未办理完所购房产的相关产权手续前，由本公 司以商品房承购人所购买的房产做为抵押物或以公司自身名义为商品房承购人所提供的 担保，该担保在产权证办理完毕后撤销。由于本公司在为商品房承购人提供阶段性保证时 已获得了全额房款，因此商品房承购人如在担保期间不能偿还银行贷款，由本公司承担担 保义务时，公司可收回房产重新出售或直接由银行处置房产，不会造成公司资产的重大损 失。 十三、 承诺事项 截至 2007 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。 十四、 资产负债表日后事项 截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。 十五、其他重要事项说明 截至 2007 年 12 月 31 日，本公司无需要说明的其他重要事项。 补 充 资 料 一、相关财务指标 净资产收益率 每股收益（元/股） 报告期利润 报告期间 全面摊薄 加权平均 基本每股收益 稀释每股收益 2007年度 18.64% 22.57% 0.48 0.48 归属于公司普通股股东 的净利润 2006年度 25.07% 24.34% 0.34 0.34 扣除非经常性损益后归 2007年度 15.41% 18.65% 0.42 0.42 属于普通股股东的净利 润 2006年度 8.13% 7.89% 0.11 0.11 注：净资产收益率和每股收益的计算方法如下： （1）全面摊薄净资产收益率 全面摊薄净资产收益率=P÷E 其中，P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股 股东的净利润；E 为归属于公司普通股股东的期末净资产。 128 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 编制和披露合并报表时，“归属于公司普通股股东的净利润”不包括少数股东损益金 额；“扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润”以扣除少数股东损益后的合 并净利润为基础，扣除母公司非经常性损益（应考虑所得税影响）、各子公司非经常性损 益（应考虑所得税影响）中母公司普通股股东所占份额；“归属于公司普通股股东的期末 净资产”不包括少数股东权益金额。 （2）加权平均净资产收益率 加权平均净资产收益率=P/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0） 其中：P 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公 司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股 股东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净 资产；Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告 期月份数；Mi 为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少净资产下一月份 起至报告期期末的月份数；Ek 为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk 为发生其他 净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。 （3）基本每股收益 基本每股收益=P÷S S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk 其中：P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东 的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金 转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数； Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份下 一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。 （4）稀释每股收益 稀释每股收益=[P+（已确认为费用的稀释性潜在普通股利息－转换费用）×（1-所得 税率）]/（S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的 普通股加权平均数） 其中，P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股 股东的净利润。S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加 股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数； Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数； 129 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 Mj 为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。公司在计算稀释每股收益时，考虑所有 稀释性潜在普通股的影响，直至稀释每股收益达到最小。 130 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 二、非经常性损益明细表 金额单位：人民币元 项 目 2007年度 2006年度 非流动资产处置损益 242,793.78 -12,254.42 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 - - 计入当期损益的政府补助，但与企业业务密切相关，按照 - - 国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费，但经国 家有关部门批准设立的有经营资格的金融机构对非金融企 - -575,483.54 业收取的资金占用费除外； 企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认 - - 净资产公允价值产生的损益 非货币性资产交换损益 - - 委托投资损益 - - 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值 - 准备 债务重组损益 - - 企业重组费用 - - 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - - 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净 37,839,881.31 92,762,383.67 损益 与公司主营业务无关的预计负债产生的损益 - - 除上述各项之外的其他营业外收支净额 690,853.13 - 中国证监会认定的其他非经常性损益项目 30,895.71 1,550,000.00 小 计 38,804,423.93 93,724,645.71 减：所得税影响数 12,805,459.90 32,896,441.08 非经常性损益净额 25,998,964.03 60,828,204.63 归属于少数股东的非经常性损益净额 2,616,660.73 597,684.96 归属于公司普通股股东的非经常性损益净额 23,382,303.30 60,230,519.67 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 111,197,530.01 28,879,421.72 非经常性损益净额对净利润的影响 16.40% 56.90% 注：表中数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。 131 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 三、新旧会计准则比较财务会计信息 新旧会计准则净利润调节表 金额单位:人民币元 项 目 合并 母公司 2006年度净利润（旧会计准则） 25,363,161.37 27,412,774.19 追溯调整项目影响合计数 81,547,300.27 -30,922,721.72 其中：营业成本 - - 公允价值变动收益 - - 递延所得税税款 7,452,161.73 1,248,423.51 同一控制下企业合并 62,301,055.96 - 长期股权投资追溯调整 - -32,171,145.23 少数股东本期损益 11,794,082.58 - 2006年度净利润（新会计准则） 106,910,461.64 -3,509,947.53 假定全面执行新会计准则的备考信息 其他项目影响合计数 - - 其中：开发费用 - - 债务重组收益 - - 所得税费用 - - 2006年度模拟净利润 106,910,461.64 -3,509,947.53 132 天创置业股份有限公司 2007 年年度报告 十二、备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构责任人签名并盖章的会计报表； 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 3、报告期内公司在中国证券报和上海证券报上公开披露过的所有公司文件的正本及公告 原稿。 董事长： 徐京付 公司：天创置业股份有限公司 日期：2008 年 3 月 6 日 133